物业，可以划分为一个物业管理区域。

第十二条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县级以上房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条 物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主委员会：

(一)将物业交给业主的建筑面积达物业服务管理区域总建筑面积50%以上的；

(二)将物业交给第一个业主之日起满3年的； (三)占购房业主30%以上业主提议的。

第十四条 业主在业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素，按下列标准确定：

(一)住宅物业，每套住宅建筑面积在140平方米以下的1票；超过140平方米不足280平方米的为2票；280平方米以上的为3票。

(二)非住宅物业，每处建筑面积在200平方米以下的为1票；每超过200平方米的增加1票，但最多不超过30票。

第十五条 业主大会履行下列职责：

(一)制订、修改管理规约和业主大会议事规则；

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(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (三)选聘、解聘物业企业；

(四)决定专项维修基金的使用、续筹方案，并申报、监督实施；

(五)审议物业企业有偿服务及其收费标准；

(六)制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。

第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面、表格征求意见的形式，但应当有本区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

第十七条 业主大会做出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，应当经本区域内全体业主所持投票权三分之二以上的业主通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

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第十九条 召开业主大会会议，业主委员会应当在会议召开15日前通知全体业主，并告知相关的居民委员会、社区，同时做好业主大会会议记录。

业主大会的决议、章程、规章制度等不得与国家的法律、法规相抵触。

第二十条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

(一)召集并主持业主大会会议，报告物业服务管理的实施情况；

(二)代表业主与业主大会选聘的物业企业签订物业服务管理合同；

(三)了解、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业企业履行物业服务管理合同；

(四)监督业主遵守管理规约和监督管理规约的实施； (五)监督业主遵守物业服务管理合同，按时交纳物业服务管理费用及合同约定的相关费用；

(六)业主大会赋予的其他职责。

第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门和居民委员会、社区、乡镇人民政府备案。

第二十二条 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员

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中推选产生，主任1人，副主任按照业主委员会成员人数的20%选举。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调能力的业主担任。

业主委员会委员的任期每届为3年，可连选连任。业主委员会委员原则上不计发薪金，但是，为了加强其责任心，管理服务好物业、业主，可根据物业管理区域规模大小，物业服务管理质量等因素给予一定的工作补贴。工作补贴的标准应当由本区域内全体业主所持投票权三分之二以上的业主商议确定。

第二十三条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理(包括餐饮、加工修理、油漆、油料、粉碎等污染公共环境的生产经营活动)；共用部位、共用设施设备的使用、收益、维护、管理；业主的共同利益，业主应当履行的义务；违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规，不得损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

第二十四条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第二十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理服务无关的决定，不得从事与物业管理服务无关的活动。

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