文政发〔2010〕73号

文山州人民政府关于印发

文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法的通知

各县人民政府，州直各委、办、局：

《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》已经第十二届州人民政府第41次常务会议讨论通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二O一O年七月二十七日

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文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为加强我州城镇住宅小区物业管理，规范物业管理服务活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善提高人民群众的居住生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）、《云南省物业管理规定》等有关法律、法规的规定，结合我州实际，制订本暂行办法。

第二条 本办法所称的物业，是指已建成的并经验收合格投入使用的各类房屋建筑和附属配套的设备、设施、建筑地块以及管理服务用房、会所等。

第三条 本办法所称的物业管理服务，是指物业服务企业(以下简称物业企业)按照物业服务管理合同约定，对各类房屋及配套的设施、设备、道路、绿化和相关场地等进行维修、养护、管理，维护环境卫生和公共秩序的服务活动。

第四条 本办法所称的住宅小区，是指以住宅为主体功能配套齐全的住宅小区或住宅组团以及各单位的单元住宅楼、办公住宅混合楼，住宅、非住宅混杂居住区、工矿居民点等。

第五条 本办法所称的业主，是指房屋所有权人或单位。 第六条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争

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机制选择合法的专业化物业企业。鼓励物业企业采用新技术、新方法、依靠科技进步提高物业服务和管理水平。

第七条 凡在文山州行政区域内的物业服务管理活动均适用本办法。县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会、业主委员会

第八条 业主可以委托代理人参加业主大会会议，业主应当有签名的书面委托书给代理人。委托代理人应当具备完全民事行为能力，业主在物业服务管理活动中享有下列权利：

(一)按照物业服务管理合同的约定，接受物业企业提供的服务管理；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业服务管理的有关事项提出建议；

(三)提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； (四)参加业主大会会议，享有投票权，享有业主委员会成员的选举权和被选举权；

(五)监督业主委员会工作；

(六)监督物业企业履行物业服务管理合同；

(七)监督物业共用部位、共用设施设备维修基金的管理使用；

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(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(九)法律、法规规定的其他权利。

第九条 业主在物业服务管理活动中，应当履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用，公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会做出的决定；

(四)按照国家和各级政府的有关规定交纳专项维修基金； (五)依法履行物业服务管理合同，按时交纳物业服务管理费用及合同约定的相关费用；

(六)法律、法规规定的其他义务。

第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业服务管理活动中的合法权益的自治组织。

第十一条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会和一个业主委员会。物业管理区域应根据便于管理，相对集中的原则划分，但建筑面积在30万平方米以上分多期开发的住宅小区，可以划分为两个以上物业管理区域。

属于城市建设中自然形成的，相对独立的住宅区和非住宅

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物业，可以划分为一个物业管理区域。

第十二条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县级以上房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条 物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主委员会：

(一)将物业交给业主的建筑面积达物业服务管理区域总建筑面积50%以上的；

(二)将物业交给第一个业主之日起满3年的； (三)占购房业主30%以上业主提议的。

第十四条 业主在业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素，按下列标准确定：

(一)住宅物业，每套住宅建筑面积在140平方米以下的1票；超过140平方米不足280平方米的为2票；280平方米以上的为3票。

(二)非住宅物业，每处建筑面积在200平方米以下的为1票；每超过200平方米的增加1票，但最多不超过30票。

第十五条 业主大会履行下列职责：

(一)制订、修改管理规约和业主大会议事规则；

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(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (三)选聘、解聘物业企业；

(四)决定专项维修基金的使用、续筹方案，并申报、监督实施；

(五)审议物业企业有偿服务及其收费标准；

(六)制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。

第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面、表格征求意见的形式，但应当有本区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

第十七条 业主大会做出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，应当经本区域内全体业主所持投票权三分之二以上的业主通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

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第十九条 召开业主大会会议，业主委员会应当在会议召开15日前通知全体业主，并告知相关的居民委员会、社区，同时做好业主大会会议记录。

业主大会的决议、章程、规章制度等不得与国家的法律、法规相抵触。

第二十条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

(一)召集并主持业主大会会议，报告物业服务管理的实施情况；

(二)代表业主与业主大会选聘的物业企业签订物业服务管理合同；

(三)了解、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业企业履行物业服务管理合同；

(四)监督业主遵守管理规约和监督管理规约的实施； (五)监督业主遵守物业服务管理合同，按时交纳物业服务管理费用及合同约定的相关费用；

(六)业主大会赋予的其他职责。

第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门和居民委员会、社区、乡镇人民政府备案。

第二十二条 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员

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中推选产生，主任1人，副主任按照业主委员会成员人数的20%选举。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调能力的业主担任。

业主委员会委员的任期每届为3年，可连选连任。业主委员会委员原则上不计发薪金，但是，为了加强其责任心，管理服务好物业、业主，可根据物业管理区域规模大小，物业服务管理质量等因素给予一定的工作补贴。工作补贴的标准应当由本区域内全体业主所持投票权三分之二以上的业主商议确定。

第二十三条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理(包括餐饮、加工修理、油漆、油料、粉碎等污染公共环境的生产经营活动)；共用部位、共用设施设备的使用、收益、维护、管理；业主的共同利益，业主应当履行的义务；违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规，不得损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

第二十四条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第二十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理服务无关的决定，不得从事与物业管理服务无关的活动。

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业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十六条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会、社区相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会、社区依法履行自治管理职责，支持居民委员会、社区开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会、社区，并认真听取居民委员会、社区的意见和建议。

第三章 物业服务企业资质管理

第二十七条 州人民政府房地产行政主管部门是州人民政府物业服务管理行业的行政主管部门，负责全州行政区域内物业企业的行政管理，负责一、二级企业资质的申报、年检的初审管理和三级企业资质以下等级的认证、审批和年检工作。

第二十八条 申请设立物业服务的企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还须按照国家建设部《物业管理企业资质管理试行办法》和《云南省物业管理企业资质

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等级管理办法》的规定办理。

在文山州境内从事物业服务管理活动的外地物业企业，应当备齐有关资料到当地房地产行政主管部门进行登记，同时报文山州人民政府房地产行政主管部门办理备案登记。

第二十九条 物业企业依法取得资质证书后方可接受委托，依法从事物业服务管理活动。在物业企业从事物业服务管理的从业人员，应当按照国家和省人民政府的有关规定，取得相应职业资格证书。业主委员会、房地产开发企业、机关、团体等单位不得聘请无物业服务资质的企业从事物业服务管理活动。

第四章 前期物业服务管理

第三十条 本办法所称的前期物业服务管理是指业主委员会尚未组成前，开发建设单位选聘的物业企业实施的物业服务管理。开发建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务管理合同。前期物业服务管理费用，由开发建设单位与物业企业协商确定，物业服务管理费在业主委员会未成立前，由开发建设单位支付。

前期物业服务管理合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会成立后与物业企业签订的物业服务管理合同生效的，前期物业服务管理合同终止。前期物业服务管理合同期限最长不得超过3年。

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第三十一条 将物业交给第一个业主之日起，满3年仍未成立业主委员会的，开发建设单位可以继续选聘物业企业实施物业服务管理，同时应当签订书面的物业服务管理合同，物业服务管理费用由开发建设单位与物业企业协商确定。从第4年开始，物业服务管理费用由物业买受人自行承担。

开发建设单位与物业企业签订的物业服务管理合同期限为暂定期限，最长不得超过3年。业主委员会成立后应当按照本办法的相关规定选聘物业企业，签订物业服务管理合同，并提前1个月书面告知原物业企业，原物业企业接到告知书后，应当在1个月的时限内与业主委员会办理清楚相关交接手续，并同时终止原物业服务管理合同。

第三十二条 开发建设单位在销售物业之前，应当制订临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

开发建设单位制订的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十三条 开发建设单位制订的临时管理规约，应当在物业销售前向物业买受人明示，物业买卖合同（《商品房购销合同》）中应当包含前期物业服务管理合同约定的内容。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同（《商品房购销合同》）

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时，应当对遵守临时管理规约给予书面承诺。

第三十四条 业主依法享有物业的共用部位、共用设施设备的所有权、使用权，开发建设单位不得擅自处置。

第三十五条 物业企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验并进行书面登记，经有关人员签字认可后备案管理。

第三十六条 在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业企业移交下列资料，同时将下列资料(二套)报送同级房地产行政主管部门登记备案：

(一)小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，小区附属配套设施、地下管网工程竣工图，小区各项工程竣工验收和验收备案等资料；

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (四)物业管理所必需的其他资料。

物业企业应当在前期物业服务管理合同终止时5日内，将上述资料全部移交给业主委员会。

第三十七条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

第三十八条 开发建设单位应当按照规定在物业管理区域内配建必要的物业管理用房。物业管理用房配建标准如下：

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(一)小区内房屋总建筑面积在1万平方米以下的，物业管理用房建筑面积不得少于15平方米；

(二)小区内房屋总建筑面积在1万平方米以上3万平方米以下的，物业管理用房建筑面积不得少于40平方米；

(三)小区内房屋总建筑面积在3万平方米以上5万平方米以下的，物业管理用房建筑面积不得少于60平方米，物业管理用房不少于两处；

(四)小区内房屋总建筑面积在5万平方米以上的，每超过1万平方米，物业管理用房在60平方米的基础上应当再增加15平方米，增加数量以此类推，物业管理用房应当为两处以上。

第三十九条 开发建设单位按照房地产开发与物业服务管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应合法资质的物业企业。

住宅物业的开发建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应合法资质的物业企业；投标人少于3个或者住宅规模较小(总建筑面积1万平方米以内)的，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应合法资质的物业企业。

第五章 物业管理与服务

第四十条 一个物业管理区域只能由一个物业企业实施物

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业服务管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业企业订立书面的物业服务管理合同，物业服务管理合同的约定应当包括下列内容：

物业服务质量、内容、范围、费用（包括管理费用）；物业管理事项、区域、权限；小区内绿地、绿化管理；小区内道路、场地管理；小区内停车场地及收费管理；小区内共用部位、共用设施设备正常维护管理及经营收费管理；物业服务管理用房的使用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。

第四十一条 物业企业在承接物业服务管理时，应当向业主委员会交纳物业服务管理保证金5000元至10000元。该保证金作为物业企业使用物管用房、相关资料管理、共用部位、共用设施设备的正常维护管理等。

物业服务管理合同终止时，物业企业能完好、完整地按时交还物管用房、本办法规定的相关资料、共用部位和共用设施设备的正常运转等，业主委员会应当及时如数退还物业服务管理保证金，反之，物业服务管理保证金将作为违约损失补偿费，不予退还。

第四十二条 物业企业应当按照物业服务管理合同的约定，提供相对应的服务管理。物业企业未能履行物业服务管理合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担违约责任或者相应的法律责任。

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第四十三条 物业企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业企业移交本办法第三十六条规定的资料。

物业服务管理合同终止时，物业企业应当在15日内将物业管理用房和本办法第三十六条规定的资料交还给业主委员会。

物业服务管理合同终止时，业主大会若另行选聘其他物业企业的，物业企业之间应当做好交接工作，不得相互刁难。

第四十四条 物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理用房的用途是保障本小区业主和物业的服务管理的必备用房，未经业主大会同意，物业企业不得改变物业管理用房的用途。业主、业主委员会和业主大会不得处置物业管理用房。

第四十五条 物业企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务管理委托给他人。

第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业企业应当制止，并及时向公安机关和有关行政管理部门报告。

公安机关和有关行政管理部门在接到物业企业的报告后，应当及时依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条 物业企业应当协助做好物业服务管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业企业在采取应急措施

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的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作。

物业企业雇请的保安人员（应取得国家认可的保安资格上岗证）、清洁(保洁)工和其他工作人员、管理人员，应当遵守国家有关规定，对被雇请的人员身份情况、家庭情况、社会关系情况和个人一贯表现等情况进行甄别，并将详细登记的情况报送房地产行政主管部门备案。

第四十八条 保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

物业企业在服务管理活动中，应当公示在本小区服务管理的全部工作人员基本情况和照片。工作人员应当相对固定，更换时间原则在1年以上，人员更换后须及时更换其基本情况和照片。

第四十九条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本管理办法和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第五十条 小区内的环境卫生清洁和业主的垃圾统一由物业企业清扫、收集投放在业主委员会确定的本小区内的投放场地，城市垃圾清运机构每日须到小区内将所投放的垃圾彻底清运到城市垃圾处理场(厂)。

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业主装修、改造房屋的建筑垃圾由业主负责自行清运。 第五十一条 小区内的停车场地、空地、道路可设置固定停车位或临时停车位，但应当征得所持投票权三分之二以上业主的同意，且规范有序，不得影响业主的正常生活，不得影响道路通畅等。物业企业可收取车位费，收取的车位费70%归小区全部业主所有，作为住宅专项维修基金存入专项账户内（从中抽出10%用于业主委员会的日常办公经费和工作补贴），30%归物业企业所有。

业主对停放的车辆有特殊保管要求的，须与物业企业单独签订相关车辆保管合同，双方协调确定车辆特殊保管费额，同时还应当交纳车位费，在车辆保管合同有效期限内发生车辆丢失、损坏的(自然损坏除外)，由物业企业按照合同约定承担责任。仅交纳车位费，未签订车辆保管合同的车辆丢失和损坏，小区业主和物业企业均不承担责任。车辆保管收入费用在扣出车位费后全部归物业企业所有。

第五十二条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业企业在物业管理活动中的投诉。

第六章 物业的使用与维护

第五十三条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、

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场地、绿化和共用设施设备，开发建设单位、物业企业和业主均不得擅自占用或者改变用途。

业主确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当征得业主大会三分之二以上代表的同意后，并报经规划、建设、房地产、消防等政府行政职能管理部门，依法办理有关手续后告知物业企业方可动工。

第五十四条 业主、物业企业等不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿化用地及公共空间等，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿化用地及公共空间的，应当征得业主委员会和物业企业的同意；物业企业确需临时占用、挖掘上述公共场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业企业必须将临时占用、挖掘的道路、场地、绿化用地及公共空间，在约定的期限内恢复原状。

第五十五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。以上单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿化用地的，应当征得业主委员会和物业企业的同意后方可施工并及时恢复原状。

第五十六条 业主在住宅室内装饰装修工程开工前，应当

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向房地产行政主管部门申报登记，或者委托物业企业向房地产行政主管部门申报登记，非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，还应当取得业主的书面同意。

房地产行政主管部门应当根据申请业主的房屋结构、质量和毗邻房屋的影响关系等情况，告知业主房屋在装饰装修中的禁止行为和注意事项等，并签订住宅室内装饰装修管理协议。

第五十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会的同意后，按照国家的相关规定办理有关手续，同时须向业主委员会签订租用协议，按期支付租金。租金收益80％用于补充小区内的专项维修基金，存入规定的住宅专项维修基金账户内；20%用于业主委员会的日常办公经费和工作补贴。

物业共用部位、共用设施设备的经营收入和资金使用支出，业主委员会应当每个季度向业主公布一次，并接受业主的监督。

第五十八条 严禁业主、业主委员会、物业企业等擅自改变房屋结构、房屋外观；严禁拆改房屋承重结构、墙体、梁柱、楼板、阳台等；严禁搭占共用阳台、天台、屋面、通道、绿化等。

第五十九条 物业管理区域不得建设污染环境的工业生产设施；建设其他设施，其污染物排放不得超过国家、省有关规定的排放标准；已建成的设施，其污染物排放超过规定排放标准的要限期治理。住宅、经营、生产、加工等混合的物业，经

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营人在经营、生产、加工时，昼间（凌晨6时至晚上22时）不得产生60分贝以上的噪声，夜间（晚上22时至次日凌晨6时）不得产生50分贝以上的噪声。

业主在装修物业时，在以上时段中应当参照上述规定办理。 第六十条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业企业维修养护，费用由责任人承担。

第六十一条 业主在小区内饲养家畜、家禽和宠物等动物，须自行加以管束，不得放养及影响他人正常生活、安全及危害公共利益。严禁将家畜、家禽和宠物的粪便排放在小区内。

小区内不得停放2吨以上的载货车辆，不得停放工程车、拖拉机、农用车辆等。

第七章 物业维修基金

第六十二条 文山州人民政府房地产行政主管部门，是全州物业共用部位、共用设施设备维修基金的管理部门。县人民政府房地产行政主管部门负责本县物业共用部位、共用设施设备的维修基金监管工作。

第六十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关

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规定交纳专项维修基金。

专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十四条 专项维修基金交存、使用、管理和监督的具体办法按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令〔2007〕第165号)和《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》执行。

第八章 物业服务管理收费

第六十五条 物业服务管理实行有偿服务管理的办法，物业服务管理收费应当遵循合理、公开以及费用与服务管理项目、水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主委员会和物业企业按照文山州价格主管部门会同建设房地产行政主管部门制订的物业服务管理收费办法，在物业服务管理合同中约定。

第六十六条 物业服务管理收费可按照政府指导价和市场调节价区别管理。

政府指导价的物业范围：未成立业主委员会前的前期物业服务管理，政府保障性住房的物业服务管理，危险房屋改造回迁小区的物业服务管理等。物业服务管理费标准不可上浮，下浮不限。

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市场调节价的物业范围：除政府指导价物业范围外的物业服务管理均可实行市场调节价。物业服务管理费标准由业主委员会与物业企业协商确定。

政府鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业企业；提倡物业企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务管理收费通过市场竞争形成。

第六十七条 物业企业向业主提供服务管理的，不论是否与业主和业主委员会合同约订服务管理项目的，都应当实行明码标价，标明服务项目、收费标准、服务时限等情况。

物业企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实守信的原则，遵守国家价格法律、法规、政策和合同约定价格。

第六十八条 物业服务管理收费明码标价的内容包括：物业企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。

以上物业服务管理收费的内容应当在小区内显著位置和收费点，采取公示栏、公示牌等接受业主监督。

第六十九条 业主应当根据物业服务管理合同的约定按时交纳物业服务管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务管理费用的，由物业使用人交纳，物业使用人滞交或不交纳的，由业主负连带交纳责任。

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第七十条 物业管理区域内，城市供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、垃圾清运等单位应当自行向最终用户收取有关费用。物业企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，其代理手续费用由上述委托单位支付。

第七十一条 物业服务管理费用的构成主要包括物业服务管理成本、法定税费和企业法定利润。物业服务管理成本费用一般由以下内容构成：

(一)服务管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； (三)物业管理区域清洁卫生费用； (四)物业管理区域绿化养护费用； (五)物业管理区域秩序维护费用； (六)办公费用；

(七)物业企业固定资产折旧； (八)经业主同意的其它费用等。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用不属于该范畴内，应当通过专项维修基金予以管理列支。物业户内设施设备的维修、改造和疏通等费用需另外计算收取；

第七十二条 对于小区内二次加压水泵、电梯、消防等公共设施设备的运行维护费用，所有因此而受益的业主(或使用人)

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应当平均分摊支付。

第七十三条 物业服务管理收费的计算办法一般按法定的产权面积计算(以房屋所有权证登记的面积计费，未办产权证的以售房合同中的建筑面积计费)，按月计算收取。

别墅、单体、联体住宅可按幢或者分户计算包干收费。 营业性商业物业可根据人流活动量多少，按法定产权面积或者分户计算收费。

第七十四条 县级以上人民政府价格主管部门和房地产行政主管部门，是本辖区内物业服务管理收费的行政主管部门，应当加强对物业服务管理收费的监督管理。政府指导价的物业服务管理收费标准，原则上应当2至5年内结合当地市场物价水平做一次调整。

第九章 法律责任

第七十五条 开发建设单位在销售物业时未制订临时管理规约或者规约有侵害物业买受人合法权益的，以及未向物业买受人明示(签名)临时管理规约的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》有关规定处罚。

第七十六条 开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第五十八条

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规定处罚。

第七十七条 开发建设单位、物业企业等不移交小区有关资料的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第五十九条规定处罚。

第七十八条 未取得物业管理资质证书从事物业服务管理的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十条规定处罚。

第七十九条 物业企业聘用未取得物业管理等职业资格证书的人员或者雇请身份、家庭、社会关系不明的保安人员等从事物业服务管理活动的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十一条规定处罚。

第八十条 物业企业将一个物业管理区域内的全部物业服务管理一并委托给他人的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十二条规定处罚。

第八十一条 挪用专项维修基金的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十三条规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八十二条 开发建设单位在开发建设的住宅小区内不按照规定配建物业管理用房的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十四条规定处罚。

第八十三条 未经业主大会同意，开发建设单位、物业企

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业或者业主委员会等擅自改变物业管理用房用途的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十五条规定处罚。

第八十四条 有下列行为之一的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十六条规定处罚，给业主或他人造成损失或者侵害的，依法承担赔偿责任和法律责任：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内公用道路、楼梯间、屋面、通道、场地、绿化等，损害业主共同利益的；

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； (四)擅自在物业管理区域内放养家畜、家禽和宠物的； (五)不按规定时限，在物业管理区域内擅自制造昼间60分贝、夜间50分贝以上噪声及其他污染物的。

第八十五条 违反物业服务管理合同的约定，业主逾期不交纳物业服务管理等费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业企业可以向人民法院起诉追缴。

第八十六条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

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第八十七条 县以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第十章 附 则

第八十八条 本暂行办法由文山州人民政府法制办公室负责解释。

第八十九条 本暂行办法自2010年8月1日起施行。

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主题词：建设 物业管理△ 办法 通知

抄送：州委，州人大常委会，州政协，州纪委，州法院，

州检察院。

文山州人民政府办公室 2010年7月28日印发 校对：阮誉 （共印190份）

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云南省物业服务收费管理实施细则

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》，制订本实施细则。

第二条 本实施细则适用于本省行政区域内物业管理企业的物业服务收费管理。

第三条 本实施细则所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的公共设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

本实施细则所称业主，是指房屋的产权所有人。

本实施细则所称物业管理企业，是指依法设立并取得相应资质，专业从事物业服务活动的企业。

第四条 政府鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；提倡物业管理企业开展正当的价格竞争，

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禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 省级价格主管部门会同省级建设行政主管部门负责全省物业服务收费的指导监督管理。

州、市、县（市）人民政府价格主管部门会同同级建设（房地产）行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与就服务水平相适应的原则。

第七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

物业管理企业按照与全体业主签定的物业服务合同的约定，为业主提供与住宅（不包含别墅）相关物业服务的，其收费实行政府指导价。

以下物业及服务实行市场调节价：

(一) 别墅及其它非居住物业服务收费。

(二) 物业管理企业接受个别业主委托，为其提供物业服务合同以外的特约服务。

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(三) 依法采用招标等市场规则选聘物业管理企业并同时约定物业服务收费标准的。

(四) 按照《物业管理条例》第十条规定，已成立业主大会的或不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，同时自主选聘了物业管理企业并签订了物业服务合同的物业。

(五) 虽然属于政府指导价范围内的住宅，但具备了上述第(三)\\(四)款其中任何一款条件的。

第八条 政府指导价由县(市)政府价格主管部门会同同级建设(房地产)行政主管部门制定和调整，并定期公布。

各州、市政府所在地及昆明市五华、盘龙、西山、官渡四区的物业服务收费政府指导价由州、市政府价格主管部门会同同级建设(房地产)行政主管部门制定和调整,并定期公布.。

全省其余各县(市、区)的物业服务收费政府指导价由县(市、区)价格主管部门制定。

各地应当根据当地物业管理行业的发展水平、服务素质、标准等因素，制定、调整当地物业服务收费政府指导价基准价，并在不突破省确定的最高浮动幅度的前提下，制定、调整当地

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物业服务收费浮动幅度。

各州、市政府所在地及昆明市五华、盘龙、西山、官渡四区制定和调整后的物业服务收费基准价及浮动幅度应及时上报省价格和建设行政主管部门备案。

实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，物业管理企业应及时将约定的物业服务收费标准有关文件向当地(县、区)政府价格主管部门和同级建设（房地产）行政主管部门备案。

实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应当由物业管理企业与业主大会协商确定。物业管理企业须将合同样本或与业主大会协商确定调整物业服务收费的文件的复印件提交物业所在地的价格主管部门和建设（房地产）主管部门。

第九条 前期物业管理阶段，开发商与物业买受人签订的买卖合同，可以约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式、计费起始时间及执行期限等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

前期物业收费属于临时性收费，当业主按照国家有关规定成立业主委员会并自主选聘物业管理企业后，应当重新约定新的物业服务收费标准。

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第十条 对于业主和物业使用人重合的，物业服务费由业主交纳；对于业主和物业使用人相分离且双方有约的，物业服务收费从其约定，业主负连带交纳责任；没有约定的，业主负有交纳物业服务收费的责任。

物业产权发生转移时，业主(或物业使用人)应当结清物业服务费用。

业主(或物业使用人)应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，物业管理企业可依法追缴，亦可向人民法院起诉。

第十一条 实行政府指导价的物业服务收费政府推荐采用包干制。具体标准可在有权限的价格、建设(房管)部门制定的物业服务收费基准价格基础上，最高向上浮动20%，下浮不限。双方如有其它约定，则从其约定。

实行市场调节价的物业服务收费，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用。具体收费方式由业主大会与物业管理企业根据服务内容、服务质量和服务范围协商确定，并由业主与开发建设单位、物业管理企业在房屋买卖合同或物业服务合同中约定。

第十二条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

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实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部份：

(一) 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，

(二) 物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用；

(三) 物业管理区域清洁卫生费用；

(四) 物业管理区域绿化养护费用；

(五) 物业管理区域秩序维护费用；

(六) 办公费用；

(七) 物业管理企业固定资产折旧；

(八) 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

(九) 经业主同意的其它费用。

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物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

为物业服务提供的设施设备在保修期内，其维护费用由保修单位负担，并从相对应的物业服务项目收费金额中扣除。

第十三条 对于二次加压水泵、电梯、消防等公共设施设备的运行维护费用，所有因此而受益的业主(或使用人)应平均分摊。

第十四条 物业服务收费按法定产权面积计算(以房屋产权证登记面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费)。一般按每月、每平方米建筑面积计收。

对于房改售房和由房管部门管理的公有住房，其计费面积按与其同处一个区域内建筑样式和规模完全一样的同类商品住房的面积计算。

除另有约定或征得业主(或物业使用人)同意外，不得提前累积预收。

第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

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物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况，并实行多退少补的结算。

按照物业服务合同约定确实对物业共用部位、共用设施设备及公众责任进行了保险的，物业管理企业应及时将与保险公司签定的保险单和所交纳的年保险费有关的单据进行公示。

业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况有权提出质询，但应当遵循《物业管理条例》和相关规定所确定的合法方式和途径提出；物业管理企业应当及时对质询给予答复。

第十六条 物业管理企业利用其建设费用已进入售房价格，产权由业主共同拥有的物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关合法手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，或者另行按照业主大会的决定使用，且收益每年至少向业主公布一次。

第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

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第十八条 按规定应该实行政府指导价、依法成立了业主委员会且自主选聘了物业管理企业的住宅小区，由业主和物业管理企业参照本实施细则规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度，在物业合同中自主约定物业服务收费标准。

按规定应该实行政府指导价，但未依法成立业主委员会(或者在相当一段时间内预计不可能成立)且当前对小区进行管理的物业管理企业也并非是业主自主选聘，物业管理企业和业主双方就物业收费标准不能依法协商达成一致的住宅小区，可由业主(超过50%)和物业管理企业分别向当地价格和建设(房地产)行政主管部门提出申请，由当地价格和建设(房地产)行政主管部门召集经业主选举产生的业主代表(最多不超过9名)及物业管理企业就物业收费有关问题按照本实施细则进行协商，最终结果由双方共同在住宅内进行公示；从公示之日起七天内如超过80%的业主未提出意见，则由经业主选举产生的业主代表同物业管理企业按照公示内容签定物业服务合同。

第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。委托代收上述费用的，委托单位应当支付相应手续费。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服

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务。

第二十一条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置,将价格管理形式、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。

第二十二条 物业管理企业有下列价格违法违规行为的，由价格主管部门依法进行查处：

(一) 超出政府指导价标准制定价格的；

(二) 擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；

(三) 不实行明码标价或不按规定实行明码标价的；

(四) 只收费不服务或不按照合同约定提供服务而收取费用的；

(五) 其他违反本实施细则规定的行为。

第二十三条 各企业、事业或其它单位独立的住宅小区，其物业服务未实现社会化管理(即没有选聘本实施细则所称之物业管理企业的)，而是由本单位下属的某一部门进行管理服务的，由单位参照本实施细则的有关规定，并通过职工大会或职工代表大会等形式，就物业服务收费标准有关问题向职工进行

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说明，征得职工同意后再行执行。

第二十四条 本实施细则由省发展和改革委员会、省建设厅按各自职责负责解释。

第二十五条 本实施细则自2005年10月1日起执行。原《云南省物价局关于印发<云南省城市住宅小区物业管理服务收费管理办法>的通知》（云价房发[1999]150号）同时废止，之前凡与本实施细则相抵触的，以本实施细则为准。

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