上海市城市规划管理技术规定（土地使用 建筑管理） （1994年8月1日上海市人民政府批准) 第一章 总 则 第二章 建设用地的区划分类和适建范围 第三章 建筑容量控制指标 第四章 建筑间距 第五章 建筑物退让 第六章 建筑物的高度控制 第七章 建筑基地的绿地 第八章 特别地区的补充规定 第九章 附 则 表一 各类建设用地适建范围表 表二 建筑密度和建筑容积率控制指标表 表三 建筑容积率折减率表 附录一 名词解释 附录二 计算规则 附录三 计算案例 附录四 建筑间距和离界距离图示 第一章 总 则 第一条 为了加强本市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《上海市城市建设规划管理条例》和上海市城市总体规划方案，制定本规定。 第二条 本规定适用于本市范围内各项建设工程。本市临时建设、农村个人建房和市区简棚屋地区私有房屋修建按有关规定执行。 第三条 编制详细规划（含控制性详细规划和实施性详细规划，下同）应符合本规定。 各项建设工程的建设,应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按分区规划（或地区结构规划）和本规定执行。 第二章 建设用地的区划分类和适建范围 第四条 本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（ＧＢＪ１３７－９０）分类如下： （一）居住用地； （二）公共设施用地； （三）工业用地； （四）仓储用地； （五）市政公用设施用地； （六）绿地。 第五条 居住用地（Ｒ），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地。 （一）第一类居住用地（Ｒ用地； （二）第二类居住用地（Ｒ （三）第三类居住用地（Ｒ２），指以多层住宅为主的用地； ３），指以高层住宅为主的用地。 １），指以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的 第六条 公共设施用地（Ｃ），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构与设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。 （一）行政办公用地（Ｃ （二）商业金融业用地（Ｃ （三）文化娱乐用地（Ｃ用地； （四）体育用地（Ｃ４），指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地； （五）医疗卫生用地（Ｃ５），指医疗、保健、卫生防疫、康复和急救等设施用地； ６），指高等院校、中等专业学校、成人学校、业余学校、残疾 （六）教育和科研设计用地（Ｃ１），指行政机关、党派和社会团体等机构用地； ２），指商业、金融业、保险业、服务业和旅馆业等用地； ３），指新闻出版、文化艺术、广播电影电视、图书展览和游乐等设施人学校、工读学校、科学研究和勘测设计机构等用地，不包括中学、小学和幼托设施用地（纳入居住用地）。 第七条 工业用地（Ｍ），指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。 （一）第一类工业用地（Ｍ （二）第二类工业用地（Ｍ （三）第三类工业用地（Ｍ （一）普通仓库用地（Ｗ （二）危险品仓库用地（Ｗ１），指对居住和公共设施用地的环境基本无干扰和污染的工业用地； ２），指对居住和公共设施用地的环境有一定干扰和污染的工业用地； ３），指对居住和公共设施用地的环境有严重干扰和污染的工业用地。 １），指储存一般货物的普通仓库用地； ２），指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。 第八条 仓储用地（Ｗ），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。 第九条 市政公用设施用地（Ｕ），指市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地。 （一）供应设施用地（Ｕ用地（纳入工业用地）； （二）交通设施用地（Ｕ （三）邮电设施用地（Ｕ设施用地； （五）施工与维修设施用地（Ｕ构筑物等的施工及养护维修设施用地； （六）其他市政公用设施用地（Ｕ （一）公共绿地（Ｇ园和街头绿地； （二）生产防护绿地（Ｇ２），指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。 第十一条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按分区规划（或地区结构规划）和本规定表一《各类建设用地适建范围表》（以下简称《表一》）的规定执行。 凡《表一》中未列入的建设项目，应由城市规划管理部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。 凡需改变规划用地性质、超出《表一》规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报市城市规划管理部门批准后执行；特殊情况，须报市人民政府批准。 第三章 建筑容量控制指标 第十二条 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）应按本章的有关规定执行。 第十三条 建筑基地面积大于３万平方米的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施；未编制详细规划的，不予审批。 成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，６），如：消防、防汛等设施用地。 第十条 绿地（Ｇ），指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。 １），指向公众开放、有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公５），指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、绿化、地下２），指公共客运交通、货运交通和其他交通设施用地； ３），指邮政、电信等设施用地； ４），指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等１），指供水、供电、供燃气和供热等设施用地，不包括电厂、煤气厂 （四）环境卫生设施用地（Ｕ成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照本规定表二《建筑容积率、建筑密度控制指标表》（以下简称《表二》）的规定适当调整。 第十四条 建筑基地面积小于或等于３万平方米的高、多层居住建筑用地和高、多层公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，其建筑密度控制指标应按《表二》的规定执行；其建筑容积率控制指标应按《表二》规定的指标折减百分之十至百分之二十五（见本规定表三《建筑容积率折减率表》，以下简称《表三》）执行。 第十五条 《表二》规定的指标为上限，适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后,按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。 第十六条 对未列入《表二》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过《表二》中相应居住建筑的控制指标。 第十七条 城市规划确定的卫星城、各县县城和宝山区、闵行区、嘉定区的中心地区的建筑容量控制指标，按《表二》内外环线之间地区的控制指标执行；其中心地段、一般地段的划分由有关的规划确定。 城市规划确定的市级工业区、建制镇的建筑容量控制指标,按《表二》内外环线之间地区一般地段的控制指标执行。 第十八条 建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设： （一）低层居住建筑为５００平方米； （二）多层居住建筑、多层公共建筑为１０００平方米； （三）高层居住建筑为２０００平方米； （四）高层公共建筑为３０００平方米。 建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设： （一）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的； （二）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的； （三）农村地区的村镇建设,因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。 第十九条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。 第二十条 市区旧区的建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。核定建筑容积率ＦＡＲ每提供１平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（ｍ２）小于２１．０大于、等于２，小于４１．５大于、等于４，小于６２．０大于、等于６２.５ 核定建筑容积率由城市规划管理部门按《表二》和本章的有关规定确定。 开放空间的条件和计算方法见附录二。 第二十一条 在地段较差的市区简棚屋密集地区，经城市规划管理部门批准，居住建筑的建筑容量控制指标可按内环线以内地区中心地段的指标执行。 第二十二条 建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应报市城市规划管理部门和市公安交通管理部门批准，并应符合下列规定： （一）廊道的净宽度不大于６米，廊道下的净空高度不小于５．５米；但穿越宽度小于１６米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于４．６米。 （二）廊道内不得设置商业设施。 凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。 第四章 建筑间距 第二十三条 建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外，应同时符合本章的规定。 第二十四条 根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际情况,居住建筑的间距应符合下列规定： （一）居住建筑平行布置时的间距: １、朝向为南北向的〔指正南北向和南偏东（西）４５度以内（含４５度），下同〕，其间距在市区不小于南侧建筑高度的１．０倍，在浦东新区、市级工业区和郊县城镇（含宝山、闵行、嘉定区城镇，下同）不小于１．２倍。 ２、朝向为东西向的〔指正东西向和东（西）偏南４５度以内（不含４５度），下同〕，其间距在市区不小于较高建筑高度的０．９倍，在浦东新区、市级工业区和郊县城镇不小于１．０倍。 （二）居住建筑垂直布置时的间距： 南北向的间距，在市区不小于南侧建筑高度的０．７倍；在浦东新区、市级工业区和郊县城镇不小于０．８倍。东西向的间距在市区不小于较高建筑高度的０．７倍；在浦东新区、市级工业区和郊县城镇不小于０．８倍。 垂直布置的居住建筑的山墙宽度必须小于、等于１６米；山墙宽度大于１６米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。 （三）居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距： １、当两幢建筑的夹角小于或等于３０度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。 ２、当两幢建筑的夹角大于３０度、小于或等于６０度时，其最窄处间距在市区不小于南侧（或较高）建筑高度的０．８倍；在浦东新区、市级工业区和郊县城镇不小于０．９倍。 ３、当两幢建筑的夹角大于６０度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。 第二十五条 多层居住建筑底层有商店或其他非居住用房的，其间距计算不得扣除底层高度。 第二十六条 多层居住建筑的山墙间距不小于较高建筑高度的０．５倍（在市区旧区，不小于０．４倍）；低层居住建筑的山墙间距不小于４米。对按此规定不能满足消防间距或通道要求的，应按消防间距或通道要求控制，并由城市规划管理部门核定。 点式居住建筑的东（西）侧有居室窗户的，其与相邻居住建筑东西向的间距不适用前款规定的山墙间距，应按第二十四条的有关规定控制。 第二十七条 在第一类居住用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的１．４倍。 第二十八条 对市区简棚屋密集地区进行改造，经城市规划管理部门批准建造的多、低层居住建筑，其间距按第二十四条规定执行确有困难的，可按以下规定适当缩小： （一）平行布置的居住建筑，朝向为南北向的，其间距不小于南侧建筑高度的０．９倍；朝向为东西向的，不小于较高建筑的０．８倍。 （二）垂直布置的居住建筑，南北向的间距不小于南侧建筑高度的０．６倍；东西向的间距不小于较高建筑高度的０．６倍。 既非平行也非垂直布置的居住建筑，当两幢建筑的夹角大于３０度、小于或等于６０度时，其最窄处间距不小于南侧（或较高）建筑高度的０．７倍。 第二十九条 高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，应保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时,并应符合下列规定： （一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距： １、南北向的，不小于南侧建筑高度的０．５倍（在市区旧区，不小于０．４倍），且其最小值为２４米； ２、东西向的，不小于较高建筑高度的０．２５倍，且其最小值为１８米。 （二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距： １、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的０．３倍，且其最小值