项目总论

1.项目总论

1.1项目背景

1.1.1荆州市概况 （1）荆州市区位

荆州市地处湖北省中南部，江汉平原腹地，长江自西向东横贯全市，全长483公里。荆州东连武汉、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荆门、襄阳（原名襄樊）。总面积1.41万平方公里，其中平原湖区占78.7%，丘陵低山区占21.1%。荆州市辖沙市、荆州两个市辖区，公安、江陵、监利3个县，代管洪湖、松滋、石首3个县级市，总面积约1.41万平方千米，市区面积1558平方千米，全市总人口645.73万。 （2）荆州市建设规划现状

荆州市城市性质确定为：国务院首批公布的国家历史文化名城，全市政治、经济、文化中心，以发展农业综合商品及旅游业为重点的楚文化旅游城市。

荆州是中国优秀旅游城市。荆州旅游资源得天独厚，文化旅游、生态旅游蔚为大观。2001年，实观旅游总收入28亿元，接待海内外游客504万人次。

荆州市是国家重要的农业综合商品生产基地和轻纺、化工基地，是一座充满商机和活力与希望的城市。随着各工业园的满园，中国国电、华电两大电力巨头的投资建厂，汉宜、荆岳铁路的开工，荆州将迎来跨越式发展！2009年国民生产总值 707.81 亿元.同比增长13%以上，位列湖北省第四位。完成全口径地方财政总收入50.25亿元。 （3）城市发展规划

荆州市城市规划，2010年，市中心城区人中控制在75万人以内，用地规模控制在100平方公里以内，2020年，市中心人口控制在100万人。城市规划用地规模：近期（2010年）城市建设用地为70 km2，人均建设用地93.3 m2/人，远期（2020年）城市建设用地为101.8 km，人均建设用地101.8 m/人。

荆州中心城区总体空间发展遵循“中强、西拓、东进、北控”的原则。用地功能区分为“四区”其中，本项目所处区域为“城南科教园区”：东接中心区、西至九阳大道、北抵护城河、南至长江，其功能为商业用房及酒店等综合性用房。

别外，规划还明确：城市新增居住用地主要布置在沙市北部和城南区。到2020年，居住用地总面积达到25.66平方公里，人均居住用地面积为25.70平方米/人，人均住宅建筑面积达到26平方米/人；加强中心城区住宅开发宏观调控，基本实现供需平衡，优

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化住宅供应结构，重点解决中低收入群体住房需求；居住用地优先满足90平方米以下商品房、经济适用房和廉租房的建设，规划期内建设完成经济适用房建筑面积255万平方米，约3.4万套；建设完成经济适用房建筑面积255万平方米，约1.3万套。因此，本项目建设是符合城市总体规划的。 1.1.2项目概况 （1）项目名称

荆州****************可行性研究 （2）项目单位

荆州*************有限公司 （3）项目编制依据

a、荆州市*************公司商贸城设计任务书及委托书； b、荆州市*************公司商贸城方案设计的规划意见书； c、关于荆州市*************公司商贸城使用要求等相关资料； d、国家现行相关规程规范。 （4）项目建设内容及建设规模

荆州市*************公司商贸城红线图用地17163㎡，其中建设用地为9908㎡，代征城市用地7255㎡。总建筑面积19816.6㎡，其中：综合楼建筑面积9894.3㎡，建筑层数4层，建筑总高度18m，酒店建筑面积9922.33㎡，建筑层数13层，建筑总高度47.4m。

（5）主要技术经济指标

项目主要技术经济指标见表：

表一 主要经济技术指标

序号 1 2 3 3.1 3.2 4 5 6 项 目 规划总用地面积 规划建筑占地面积 总建筑面积 商铺面积 酒店总面积 容积率 建筑密度 绿地率 指 标 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ % % 指标值 17163.0 9908.0 19803.1 10132.4 9670.7 2.0 34.6 16.3 备 注 第 2 页 共 32 页

项目总论

7 9 10 11 12 13 14 15 16 地下室面积 估算总投资 预计销售收入 利润总额 所得税 净利润 投资利润率 投资回收期 建设工期 ㎡ 万元 万元 万元 万元 万元 % 年 月 1045 4019.90 8612.52 4118.93 1029.73 3089.19 55.93 1 19 1.2宗地现状及周边环境

1.2.1宗地现状

（1）宗地位置:宗地位于金江路与郢都交汇处，紧临长江，位于城南开发区，见图1.1。 （2）宗地用地性质:商业综合用地。 （3）使用年限:居住用地50年。

（4）宗地地质状况(地勘):无地质灾害区、符合建设用地规划。 （5）宗地现状描述:具三通一平的条件。

图1.1宗地位置

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1.2.2宗地周边环境

宗地周边主要建筑有：金九龙大酒店、金凤凰大酒店、荆州成丰校区、天福酒家等。

1.3宗地规划设计条件

1.3.1用地规划

（1）规划建设总用地面积约为：17163.0平方米。 （2）用地使用性质：建筑分类二类，耐火等级一级。 （3）用地使用强度：容积率：2.0； 建筑密度：34.6% 。 1.3.2建筑规划

（1）建筑退让距离：沿中郢都路后退用地红线8m，金江路后退用地红线19.7m。 （2）建筑控制高度：满足航空净距要求。建筑层数控制，≤15层。建筑控制高程：建筑底层室内地面高出城市道路0.30m以上。建筑间距及后退用地红线距离应符合《荆州市城市规划管理技术规定》相关要求。

（3）建筑间距及后退用地红线距离应符合《荆州市规划管理技术规定》的有关要求。 1.3.3绿化环境规划要求 绿地指标：绿地率16.3% 。

1.4可行性研究报告研究意义与范围

1.4.1可行性研究的意义

作为第三产业，房地产行业运营主要通过房地产的投资、开发、经营、管理，兼具基础性、先导性、带动性和风险性等特征。

房地产可行性研究意在科学、民主得让投资方作出决策，尽量减少投资决策中可能出现的失误，提高开发建设项目的经济、社会和环境等各方面效益。 1.4.2可行性研究范围

房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大、建设周期长涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。依据可行性研究的结论进行投资决策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。

本报告主要是对“新盟物资商贸城”建设项目的市场周边情况、产品定位、项目建设及实施进度、项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。

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房地产市场研究

2.房地产市场研究

2.1宏观环境分析

2.1.1宏观行业政策分析

房地产行业驱动着其他各行各业的发展，在国民经济当中占据比较大的比例。温家宝总理说：“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”

十七届五中全会10月18日闭幕,会议审议通过有关“十二五”规划的建议。“十一五”期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，许多地方政府则把发展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。“十二五”期间房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下： 一、进一步落实地方政府责任 二、加大保障性安居工程建设力度 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管 四、强化差别化住房信贷政策 五、严格住房用地供应管理 六、合理引导住房需求

七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八、坚持和强化舆论引导

综上所述可以看出，在中央打压楼市过热的当下情况中，并不是所有地产都会遭受重大影响。专家指出，荆州市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以荆州市的房地产开发商不必过多担心。 2.1.2宏观行业经济分析

国务院总理温家宝在接受中国政府网、新华网联合专访时表示，“十二五”规划中，我们确定的经济发展速度是7%。而专家预测，2011年中国经济有望继续保持较快发展，GDP增长9%左右。从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因素，消费品零售总额实际增速可能比2010年略有回落。2010年以来，基建投资处于一个高峰

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时期，作为“十二五”的开局之年，固定资产投资仍将保持20%左右的增速。

国家统计局公布的最新数据显示：2010年1-12月，我国固定资产投资总额24.14万亿元，同比增长24.5%，2010年1-12月，中央投资同比增长8.9，2010年12月末，房地产开发投资增速在持续维持了数月36.5%左右的增速。

2.2区域环境分析

2.2.1社会环境

1.人口

荆州市地处江汉平原腹地，是湖北省人口最稠密的地市之一，截至2010年12月，全市总人口达645.73万人，人口密度456人/平方千米，占湖北省总人口的10.7%。全市城镇人口超过250万人，占总人口的33.0%。荆州城区人口约121万。

2.收入

2011年荆州市人均纯收入将达到7554元，比上年增加1101元，增长17.01%。其中，人均工资性收入增加450元，增长21.6%;人均家庭经营纯收入增加585元，增长14.5%;人均非农产业纯收入增加100元，增长54.9%;人均财产性收入增加18元，增长23.5%;人均转移性收入增加48元，增长18.4%。

荆州市完成财政总收入48.27亿元,占预算收入任务101.81%。全市完成一般预算收入21.04亿元,占预算收入任务的99.50%。全市累计入库社会保险基金25.62亿元,完成年度计划的115.13%,超年初预算任务33663万元。

3.消费

荆州城市居民的生活水平人均国民生产总值、居民的收入稳步增长，消费能力与消费水平不断提高从2001年起荆州城市居民人均可支配收入与居民消费支出均有了一个质的飞跃，从2001年到2010年，居民可支配收入增长42.4%，居民消费支出增长39.6%，从可支配收入与消费支出的比例分析荆州居民的消费支出与可支配收入始终保持在80%左右。根据荆州社会经济与城市规划研究，荆州市市场发展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市发展。

2011年，全年社会消费品零售总额556.8亿元，比上年增长17.9%。其中限额以上商业企业实现零售额198.31亿元，增长29.5%。 2.2.2经济环境

1.GDP

2011年，荆州生产总值达1043.12亿元，突破千亿元大关。其中，第一产业完成增

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房地产市场研究

加值265.15亿元，第二产业完成增加值 448.83亿元，第三产业完成增加值329.14亿元。规模以上工业增加值、固定资产投资、农民人均纯收入等主要经济指标增幅高于全省平均水平。农业：粮食总产量连续实现“八连增”

2.固定资产

2011年，荆州市完成固定资产投资538亿元，民间投资强劲增长，投资总额达398亿元。完成房地产投资33.4亿元，同比增长18.9，增幅较去年同期回落10.7个百分点。实现商品房销售额41.7亿元，增长71.3个百分点，增幅回落33.4个百分点。从投向来看，住宅投资28亿元，增长32.2个百分点，而别墅、办公楼、商业营业用房等均为负增长。

2.3荆州房地产现状

2.3.1荆州市房地产市场分析

1）四大机遇令荆州房地产企业大展拳脚。房地产业与城市经济的关系密不可分，房地产市场的发展既拉动城市经济社会发展，又有赖于城市经济社会发展。目前荆州经济恰逢新的腾飞机遇，同时也给房地产业提供了机遇。荆州目前面临的四大规划机遇，也将成为房地产业的“机遇”。因为这些规划突破了老城区的范围，走向新城区，对于城市发展来说具有划时代意义。这里有充足的土地、项目和发展空间，至少在10年内房地产开发企业不会无用武之地。

机遇一：国务院首批批准荆州等10座城市土地利用总体规划，城市建设发展将优先得到土地利用规划保障。此规划保证了在未来10 年内，荆州城区包括房地产开发在内的建设用地供应有充分保障。而供地的方向主要在荆州开发区综合服务中心、沙北新区、火车站片区、城南科技片区等新区。

机遇二：湖北长江经济带开放开发总体规划将荆州定位成长江中段的区域性中心城市。根据省政府要求，要把荆州打造成为长江流域经济重镇。实现这一目标，同样需要房地产行业的贡献。

机遇三：荆州城区四大新片区建设已经或即将启动。分别是，沪蓉高速铁路荆州火车站站前综合区、城南至李埠港区、沙北新区、荆州开发区综合服务区。目前，荆州市先后与北京城建集团、香港恒通资源集团签署了战略合作协议，香港恒通资源集团将承接荆州开发区综合服务区土地一级开发，湖北省长投公司将重点开发李埠港区。

机遇四：兴城壮腰，打造荆江现代城市群，建设长江中游区域性中心城市。市第四次党代会对未来荆州城市发展进行了规划，未来荆州城市发展，会给荆州房地产业带来

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较好的发展机遇。壮腰工程提出的兴城壮腰规划，改变的不仅是城市的面积和人口总数，其实更是要求建设一座宜居宜业大城市，这将带给荆州房地产业一个广阔的市场空间， 未来楼市发展空间更广。

2）中小户型商品房销售比例增大。荆州作为湖北省内的三线城市，不能简单地与大城市相比，但同样必须坚决贯彻中央的八项调控措施，克服大环境中消极因素对荆州房地产市场的不利影响，并且抓住这个机会调整住房政策，调整城市开发和房地产开发的思路，以保证市场总体平稳。仅2010年上半年，荆州市场供应的商品住宅中，中小户型面积共占76.6%。其中户型面积80平方米以下的占10.3%，80至100平方米的占29.7%，100至130平方米的占36.6%。而130平方米以上的大户型只占23.4%。从户型结构看，以二室二厅和三室二厅为主，其中二室二厅占30.2%，三室二厅占48.3%，共计78.5%。其他户型共占21.5%。中小户型比例逐步增大，足以证明商品房供应结构日趋合理，消费者购房需求也更加理性。

3）荆州房价自身泡沫成分少。2010年元至9月，全国70个大中城市新建住房(包括经济适用房)销售价格同比涨幅都在11%以上，平均涨幅高于近4年来的任何一年。尤其是海南省的海口、三亚两市的房价，8个月来始终以同比增长近60%而稳居全国房价涨幅榜首。荆州的近邻武汉市，按照统计数据，2010年上半年商品住宅销售均价6260元/平方米，同比上升22%。从武汉市几大典型的区域市场来看，汉口中心区因地段稀缺、配套成熟、商业氛围浓厚，成为了武汉房价最坚挺的区域，均价在10000元左右，其中最高均价达到了29000元/平方米。武昌中心区、青山中心区、汉阳中心区紧随其后，均价接近9000元。光谷核心区房价在8000元/平方米左右。来自荆州市房产局商品房合同备案数据显示，2010年元月至10月，荆州市商品房均价为3274.95元/平方米，同比增加37.06%.其中10月份均价为3544.57元/平方米，商品房最高单价超过5200元/平方米。

4）荆州房价的走势为稳中有升。房价不会下跌的原因有四：一是目前城市经济还在快速增长，房地产市场没有出现严重的“有价无市”的局面，房价自身泡沫成分较少。二是影响房价上升的因素都没有改变，刚性成本上升，刚性需求在自然增长。三是荆州房价与周边城市相比相对较低，处于“价格洼地”，周边城市到荆州购房的日益增多，对荆州房价起到了支撑和抬升的作用。四是房地产与国民经济的联系十分密切，房价高涨的原因很复杂，国家宏观调控政策实施有个过程，各地的执行力度也不一致，不可能在短期内产生效果。同时，房地产业作为城市经济的重要支柱产业，它与城市经济互相支撑、互相推动的关系，决定了房价总的走势是平稳上涨。另外，据商品房销售网上备

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房地产市场研究

案数据，外地购房者助推了荆州城区房价上升。而且今后外地购房者的比例会越来越高，因此房价有可能继续保持在较高水平。 2.3.2荆州城区房地产市场走势

2011年，中央政治局会议研究了当前经济形势和下半年要重点抓好的工作。会议指出，要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。有关部门根据中央政治局会议要求和调控政策落实情况，正在考虑将限购政策扩大到部分二三线城市。在国内通胀压力不断增大的情况下，中央政治局提出“继续加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，意味着国家会进一步控制货币投放量。央行第六次上调存款准备金率，致使银行贷款额度大大减少，有些银行甚至暂停房贷业务。

在这样的政策环境下，荆州城区房地产市场要注意克服发展中出现的新情况、新问题、新矛盾。要保持清醒头脑，增强忧患意识，做好应对各种困难和潜在风险的准备，巩固房地产市场长期以来平稳健康发展的好势头。但由于惯性作用，近期内城区房地产市场依然存在三个明显的趋势：

一是地价将会继续大幅上升。

今年上半年房地产开发用地出让只完成计划的30%，下半年至少还有700多亩土地要挂牌。据荆州市国土资源局近期为湖北汉海拍卖公司提供的“荆州市主城区土地出让项目介绍”看，政府主要还是挖掘老城区土地的潜力。老城区基础设施改造代价高，土地短期增值空间大，目前许多地快单价已超过600万元/亩。荆沙大道北、张沟路南、塔桥路东侧宗地北地块拍卖参考价200万元/亩，比去年将近翻了一番。

据国土资源局消息，7月29日，位于沙市区岑河镇中心地段的市聚源农产品宗地以2104万元价格成交。该宗地总面积23.42亩，用途为商业、住宅，容积率2.2，挂牌起始价890万元。经过52轮激烈竞价，最终以2104万元（89.9万元/亩）的价格成交，创乡镇地价历史最高纪录。与今年上半年同地域和类似地段地价相比，上涨了172%。有关部门认为，“此次城区房地产用地向乡镇延伸的举措，不仅适应了新农村建设的需要、推进乡镇城市化进程，而且对农民住房条件的改善、增加乡镇财政和基层国土所收入起到了积极作用”。据市招投标信息网公布的数据，上半年城区土地使用权出让金达到9.76亿元，同比增长47.9%，有力地支撑全市财政收入保持较快的增长速度。

同时，荆州市城投公司与香港恒通公司正式签订了荆州开发区综合服务区土地一级开发合作协议，综合服务区开发有望进入快速发展的新阶段。沙北新区土地一级开发合作方最近也落实了合作意向。

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这些信息表明，荆州城区地价继续大幅上升的可能性很大。

二是高层住宅将成为城区住宅的主体。

由于地价不可逆转地上升，地快容积率普遍定得比较高，例如今年上半年成交的5宗地容积率就在2.5—6.0之间，即都是高层建筑。从在建项目看，下半年入市的楼盘比上年多，规模大，如长江尚品、亚华宝塔湾、佳境上城等近10个楼盘，也都是高层住宅。高层住宅的建造成本要比多层住宅高1—2倍，而且为确保质量和安全，几乎没有降价的空间。同时，高层住宅区人口密度大，需要有超过基底面积的大范围地下空间作车库，以满足住户需求，都会提高建设成本。因此，房地产开发的刚性成本越来越高。

三是房价将继续上升。

地价继续大幅上升、高层住宅成为城区住宅的主体，这两大因素决定了房价不会降，只会升。一般来说，消费者希望房价降一点，至少涨慢一点；而投资者则希望房价涨一点，最好涨快一点。从道理上说，商品房也是商品，房价应该有升有降。但不管人们的愿望如何，从城市历年房价的总水平看，迄今为止还没有发现房价降过。荆州房地产市场目前还是卖方市场，无论是自住消费需求，还是投资需求，都无法左右房价。另外，由于银根紧缩，银行资金紧缺，迫使企业寻求社会融资，民间借贷公司趁势异常活跃起来，抢占短期信贷市场。这种情况将会持续很长一段时期。据了解，荆州城区民间借贷年利率高达60%，比银行计划内贷款利率高近10倍。高昂的融资成本当然会转嫁给消费者，房价上升也就不可避免了。

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项目定位

3.项目定位

3.1项目SWOT分析

SWOT分析法是一种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评价，从而选择最佳经营战略的方法。这里，S是指企业具有的优势，W是指企业具有的劣势，O是指企业外部环境的机会，T是指企业外部环境的威胁。 3.1.1优势分析（Strength）

（1）地块位于荆州市城南经济开发区，城南经济开发区发展迅猛，随着荆州全面实施“壮腰工程”，对该项目的发展相当有利，以后将具有较大的升值潜力。 （2）地块占地17163.0平方米，且比较规整，便于开发利用。 （3）项目位于经济开发区，地处学校与住宅交汇区域，周边无污染源。 （4）地块周围规划有金九龙、金凤凰等酒店，提升了地块的开发价值。 3.1.2劣势分析（Weakness）

（1）项目所处地地块处于经济开发区，生活氛围还没形成。 （2）周边配套设施较少，有待完善。 （3）离中心城区距离较远，公交线路较少。 （4）周边新建楼盘较多，竞争激烈。 3.1.3机会分析（Opportunity）

（1）项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。

（2）近期内荆州经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。

（3）荆州汉宜铁路即将开通拉近了荆州与武汉之间的距离，将拉动荆州的经济。 （4）随着荆州全面实施“壮腰”工程，将迎来迎来一番新的发展机遇。

（5）周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮助作用。

（6）区域内现售商业楼盘较少，可以有效利用这一市场真空。 3.1.4威胁分析（Threat）

（1）政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。

（2）项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失。 （3）近期出台的物业税将会对投资者购房产生一定的影响。 （4）近一段时间土地价格上涨较快，加大了开发的成本和财务风险。

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4. 投资估算与资金筹措

4.1投资估算

4.1.1编制依据

1）湖北省建筑安装工程费用定额（2008年）；

2）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

3）国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》投资估算方法（2000年10月）；

4）国家现行的政策法规及建设单位提供的有关数据； 5）现行的市场价格信息资料。 4.1.2估算范围

开发建设投资估算范围建筑安装工程费、工程建设其他费用、预备费等。 4.1.3估算说明

1）可行性研究报告费4万元； 2）工程勘察费8万元； 3）竣工图编制费2万元； 4）档案整理综合服务费0.5万元。 4.1.4投资估算

本项目建设估算总投资4019.90万元，建安费用3163.88万元，工程建设其他费用558.25万元，预备费用297.76万元。

项目建设投资估算见投资估算表如下：

表二 建筑安装工程费估算 万元

单位指标（元/㎡） 估算值 建筑面序号 费用名称 积(㎡) 土建 安装 小计

1 建筑安装工程费 1.1 10132.4 1250 250 1500 1519.86 商业用房 1.2 9670.7 1100 600 1700 1644.02 酒店 合计 19803.1 3163.88

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投资估算与资金筹措

表三 工程建设其他费用估算 元 序号 项 目 工程建设其他费用 土地费用 工程建设监理费 工程质量监督费 可行性研究报告费 工程勘察费 工程设计费 竣工图编制费 环境影响报告费 墙改专项费用 m2 项 项 项 项 项 项 项 m2 m2 m2 m2 m 2单位 工程量 19803.1 19803.1 19803.1 19803.1 19803.1 2797.57 估算金额 2600000 316387.9 44294.306 40000 80000 198031 20000 31638.79 99015.5 59409.3 198031 1386217 167854.2 7593.3096 12655.516 5000 63277.58 25311.032 227799.288 5582515.7 备 注 建安费1.00% 建安费0.14% 10元/㎡ 建安费0.10% 5元/㎡ 3元/㎡ 10元/㎡ 70元/㎡ 60元/㎡ 建安费0.024% 建安费0.04% 建安费0.20% 建安费0.08% 建安费0.72% 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 消防配套费 2.11 人防管理费 2.12 城建配套费 2.13 绿化工程费 2.14 工程勘察文件审查费 项 2.15 施工图设计审查费 项 2.16 档案整理综合服务费 项 2.17 招标代理服务费 2．18 招投标交易服务费 项 项 2.19 工程造价咨询服务费 项 合计

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表四 项目总投资估算 元 序号 一 二 三 四 项目名称 建安工程费用 工程建设其他费用 基本预备费 涨价预备费 合计 比例 5% 3% 总价 31638790 5582515.722 1861065.286 1116639.172 40199010.18 4.2资金筹措

本项目建设所需基金全部为荆州新盟物资有限公司的自有资金。

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项目开发建设进度

5项目开发建设进度

5.1建设工期及计划安排

根据项目建设内容、工程量及其他前期准备、协作条件的成熟度，项目建设期拟定为19个月，具体实施计划如下：

总体进度：2012年06月至2013年12月 5.1.1前期工作

用地手续：办理土地证 2012年6月2日前完成；

项目立项：可行性研究、环境评价报告书等,于2012年6月15日前完成； 设 计：规划方案、初步设计、施工图设计、景观设计等,于2012年7月30日前完成；

三通一平：土地平整、用地测标、工程临时水电等,于2012年8月31日前完成； 施工手续：项目开工前2个月开始； 招投标工作：项目开工前2个月开始。 5.1.2营销策划方案

规划方案批准后一个月，预计2012年12月31日前。 5.1.3工程进度

2012年06月至2013年12月。 5.1.4销售

2012年12月－2013年12月。

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6财务分析

6.1财务评价依据说明

1）本项目财务评价依据国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和国家建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》及国家现行有关的财税制度；

2）项目建设工期19个月；

3）本项目计划于2012年12月开始销售，商铺，酒店，车库建设完销售完毕。 4）各功能用房销售价格参照周边楼盘情况设定； 表五 功 能 一层商铺 二层及以上商铺 酒店 车库 销售面积 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 销售价 6000 4500 3500 1500 6.2项目经营税费估算

表六 项目经营税费估算表 销售项目 一层商铺 二层及以上商铺 酒店 车库 销售价格 [元] 6000 4500 3500 1500 销售数量 [m2] 3409.6 6722.8 9670.7 1045.0 销售收入 [万元] 2045.76 3025.26 3384.745 156.75 473.69 税金及附加 （万元） 注：税金及附加取销售总销售额的5.5％。

6.3销售收入估算

根据地块经济技术指标，项目建筑总面积（地上）19803.1M2，其中：商业用房面积10132.4㎡（一层商铺3409.6㎡，二层及以上商铺6722.8㎡），酒店面积9670.7㎡，车库面积1045㎡。

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财务分析

表七 销售收入估算

销售项目 一层商铺 二层及以上商铺 酒店 车库 销售价格[元] 6000 4500 3500 1500 销售数量[m2] 3409.6 6722.8 9670.7 1045.0 销售收入 [万元] 2045.76 3025.26 3384.745 156.75 8612.52 收入合计 [万元] 以上是在项目的各项经济指标不变的前提之下，当商铺和门面的销售价格分别达到以上各价格段时项目整体销售收入状况的模拟。

6.4利润及投资利润概算

按5.5%计算销售税金及附加，按25%计算企业所得税

表八 万元 1 2 3 4 5 6 7 9 总销售收入 总投资估算 销售税金及附加 税前利润 企业所得税 总成本费用 税后利润 税后利润率 5.5% 25% 8612.52 4019.90 473.69 4118.93 1029.73 5523.32 3089.19 55.93% 6.5项目盈亏平衡分析

盈亏平衡分析是对投资项目在处于盈亏平衡时的经营状况进行分析，是投资项目基本方案中产销量、销售单价、固定成本总额及单位变成本诸因素与处于盈亏平衡状况时的产销量、销售单价、固定成本总额及单位边际成本之间的比较分析。以下为该项目的销售量的盈亏平衡分析。

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表九 项目投资估算（酒店） 万元 序号 一 二 三 四

表十 项目盈亏平衡表 （酒店） 单位：万元 销售总成本 投资收益 收益率 可售面销售均比例 销售收入 积（M2） 价（元） （%） （万元） （万元） （万元） （%） 9670.7 3500 10% 338.47 1655.66 -1317.18 -79.56% 9670.7 3500 20% 676.95 1754.24 -1077.29 -61.41% 9670.7 3500 30% 1015.42 1852.82 -837.39 -45.20% 9670.7 3500 40% 1353.90 1951.40 -597.50 -30.62% 9670.7 3500 50% 1692.37 2049.98 -357.61 -17.44% 9670.7 3500 60% 2030.85 2148.56 -117.71 -5.48% 9670.7 3500 65% 2200.08 2197.85 2.23 0.10% 9670.7 3500 70% 2369.32 2247.14 122.18 5.44% 9670.7 3500 80% 2707.80 2345.72 362.08 15.44% 9670.7 3500 90% 3046.27 2444.30 601.97 24.63% 9670.7 3500 100% 3384.75 2542.88 841.86 33.11% 酒店销售均价为3500元/m2时的保本销售率约为65%。即当销售率达到65%时，即可全部收回酒店的投资成本。酒店销售总面积的65%为保本销售量。

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项目名称 建安工程费用 工程建设其他费用 基本预备费 涨价预备费 合计 比例 5% 3% 总价 1644.02 278.30 96.12 57.67 2076.10 财务分析

表十一 项目投资估算（商业用房） 万元 序号 一 二 三 四

表十二 项目盈亏平衡表（商业用房） 单位：万元

销售总成本 投资收益 收益率 可售面销售均比例 销售收入 积（M2） 价（元） （%） （万元） （万元） （万元） （%） 10132.4 5005 10% 507.10 1605.55 -1098.45 -68.42% 10132.4 5005 20% 1014.20 1753.24 -739.04 -42.15% 10132.4 5005 30% 1521.31 1900.94 -379.63 -19.97% 10132.4 5005 40% 2028.41 2048.63 -20.22 -0.99% 10132.4 5005 45% 2281.96 2122.48 159.48 7.51% 10132.4 5005 50% 2535.51 2196.32 339.19 15.44% 10132.4 5005 60% 3042.61 2344.02 698.59 29.80% 10132.4 5005 70% 3549.71 2491.71 1058.00 42.46% 10132.4 5005 80% 4056.82 2639.41 1417.41 53.70% 10132.4 5005 90% 4563.92 2787.10 1776.82 63.75% 10132.4 5005 100% 5071.02 2934.79 2136.23 72.79% 商业用房销售均价为5005元/m2时的保本销售率约为45%。即当销售率达到45%时，即可全部商业用房收回投资成本。商业销售总面积的45%为保本销售量。

项目名称 建安工程费用 工程建设其他费用 基本预备费 涨价预备费 合计 比例 5% 3% 总价 1519.86 279.96 90.00 54.00 1943.81 6.6敏感性分析

假设项目的销售收入为8612.52万元，税后利润为3089.19万元，成本利润率为55.93％时，销售价格和开发成本变动对项目利润率的影响。

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6.6.1变动因素一

表十三 销售价格变动时对利润的影响 万元 指标 销售收入（万元） 开发成本 总成本费用 土地成本 税金及附加 所得税 利润 利润率 6.6.2变动因素二

表十四 开发成本变动时对利润的影响

指标 销售收入（万元） 开发成本（万元） 土地费用（万元） 税金及附加（万元） 所得税（万元） 利润（万元） 成本利润率 基准方案 开发成本变动（土地成本不变） -10% -5% 8612.52 3571.91 260.00 473.69 1076.73 3230.19 60.01% 5% 8612.52 3947.90 260.00 473.69 982.73 2948.20 52.05% 10% 8612.52 4135.89 260.00 473.69 935.74 2807.21 48.36% 基准方案 8612.52 3759.90 260.00 473.69 1029.73 3089.20 55.93% 销售价格变动（土地成本不变） -10% 7751.27 3759.90 260.00 426.32 826.26 2478.79 47.01% -5% 8181.89 3759.90 260.00 450.00 928.00 2783.99 51.58% 5% 9043.15 3759.90 260.00 497.37 1131.47 3394.40 60.09% 10% 9473.77 3759.90 260.00 521.06 1233.20 3699.61 64.07% 8612.52 8612.52 3759.90 3383.91 260.00 473.69 260.00 473.69 1029.73 1123.73 3089.20 3371.19 55.93% 64.32% 本项目分别就建设投资、销售价格两个主要因素，对项目静态投资回报率进行了单因素敏感性分析，分别取变化率为±5%和±10%。通过敏感性分析可以知道，项目投资收益率指标对影响因素的敏感性从小到大依次为：销售价格、建设总投资。本项目的投资收益率对价格和建设总投资的敏感性均较高，抗风险能力强，若能在保证销售率的前提下，降低建安成本，本项目的利润率将继续提高。说明项目的财务前景较为乐观，收益稳定。

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环境影响分析

7环境影响分析

7.1环境保护标准

为了保护人类赖以生存的环境，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本项目根据国家颁布的有关环保法规及省、市环保劳动部门发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，在建设和运营过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。

（一）中华人民共和国国务院令253号《建设项目环境保护管理条例》；

（二）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（87）国环字第002号文件《建设项目环境保护设计规定》；

（三）《环境空气质量标准》（GB3095-2001）； （四）《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）； （五）《声环境质量标准》（GB3096-2008）； （六）《污水综合排放标准》（GB8978—1996）。

7.2主要污染源及污染物

施工期间主要是建设过程中产生的废水、废气、固体废弃物、施工扬尘以及各种设备产生的噪声污染。建成后主要污染物是生活垃圾、生活废水和油烟废气排放。

7.3污染防治措施

（一）施工期

1、对各类扬尘，分别采取车辆清洗、路面铺装、洒水、清扫、设防尘网、覆盖防尘网（布）或喷洒化学抑尘剂等措施。经计算，利用固定洒水车每2小时洒水一次，抑尘效果达70%左右，500米边界控制浓度小于3.0mg/Nm3。

2、施工现场设密闭式垃圾站。

3、运送散装物料的车辆要用蓬布遮盖，防止物料飞扬。对运送砂石、土料的车辆，应限制超载，不得沿途撒漏。

4、降低施工噪音。合理安排施工作业时间，尽量避免夜间施工，无法避免时需事先进行审报，批准后方可施工。

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5、按照文明施工、清洁生产要求，制定并落实施工期间环境管理措施，杜绝违章作业。项目施工期间产生的施工废水必须经隔栅及深沉处理达到有关要求后排入市政污水管网，严禁污染周边水体。

（二）建成后 1、废水治理

项目运营期间主要是生活污水，设置雨污分流排水系统，雨水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响；生活污水需进行简单处理，达标后排入市政管网。

2、废气治理

废气主要是厨房油烟，油烟需经排烟罩、风机和楼顶净化处理后高空排放。同时，在餐厅周围增加绿化作物来改善空气质量。

3、废弃物治理

产生的固体废物主要是一般性固体废物。 （1）一般性固体废物： 1）分类

①渣土类，如清扫院落的渣土等。

②普通生活垃圾、厨房、餐厅的废弃物、剩饭剩菜等，果皮果核，废纸废塑料及其它废物。

③包装材料，瓶、罐、盒类等遗弃物。 ④草木类，枯草落叶、干枝朽木等。 2）危害

此类固体废弃物如不及时收集清理、外运处理，随地分散堆放将影响清洁卫生。堆积长久，将发酵腐败，特别是高气温、高湿度季节挥发释放出有毒有害气体和散发恶臭，并滋生蚊蝇，传播细菌、疾病，危害身体健康，影响大气环境质量。

（2）污水处理

污水如不及时清运就会产生恶臭影响环境，由于污水中含有大量病原微生物和寄生虫卵等，其中相当部分转移到了污泥中，使污泥也具有了传染性。因此要做好污水的处理工作。

（3）处置方案 1）一般性固体废物

对于纸张、塑料、金属等可回收的垃圾分别放置，给以明确标识，并加大宣传力度，让人们自觉养成好的分类放置习惯。对于具有危险性危害的垃圾，如废旧电池、废灯管等，

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环境影响分析

应集中后送往环保局指定地点处理。生活垃圾由环卫部门送垃圾填埋场填埋。

2）污水处理

从环境保护的角度出发，必须对污水加强管理，在排放到外环境之前应经过无害化处理。

通过上述分析，建设项目废弃物均得到妥善处理处置，对环境影响很小。 （4）绿化

绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地微小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建议本项目在临建筑周围空地合理地布置绿化面、点，树木及草坪绿化等。

（三）、环境影响评价结论和建议

1．本项目建设期对周围环境影响较小，选址比较合理。建设完工后，大气污染源主要为建筑物室内装修过程中装饰涂料、油漆所散发的气味，本次新建因距城市居民区较远，对周边影响甚微。

2．施工场地车辆的进出携带泥土抖落在道路上，施工现场裸露的土堆，地表，在遇风吹扬和遇雨的情况下，将造成泥尘污染。在施工方案中，要对这种影响加以考虑，运输车辆要遮盖苫布，并保持车轮清洁，多风季节注意对裸露地表撒水，降低飞尘影响，实行保洁清扫的制度。

为减少施工期间运输车辆的喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声及打桩机声等噪声对周围居民的影响，一方面工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取将噪声措施，另一方面在夜间晚22：00～次日早6：00不允许施工。若连续施工应报当地环保部门同意，并对周围居民出示公告牌说明情况，征得居民理解方可施工。

3.主要污染物防治措施：

（1）生活污水：采用无动力生活污水处理装置进行处理，工艺为：废水→厌氧消化→厌氧生物滤池→氧化沟→排放。

（2）砂石、生活垃圾、灰尘由环卫部门清运填埋。

综上所述，项目在充分落实评价提出的治理措施情况下，施工期和运营期中，治理以后都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染，项目可以投入建设。

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8项目招投标 按照《中华人民共合国招标投标法》（国家发改委2000年第3号令）、《工程建设项目招标范围和规模标准》和《湖北省招标投标管理办法》规定，本项目的勘察设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，应当进行招标。

8.1招标方式

根据《中华人民共和国招标投标法》和国务院有关部门的职责分工，国家计委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民用航空总局审议通过的《工程建设项目施工招标投标办法》（2003年），招标方式分公开招标和邀请招标两大类型。

8.2招标组织形式

招标的组织形式有自行招标和委托招标两种。具备编制相应招标文件和标底、组织开标、评标的能力的业主可以自行招标，这需要按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第5号）的规定，向项目审批部门报送书面材料；凡不具备条件的业主委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。

8.3本项目拟采用的招标方式说明

本项目采用单项工作内容发包方式，招标方式为公开招标。委托招标代理机构代理招标。为有效控制和合理使用投资，保证建设工程质量，该项目应实行公开招标。

招标基本情况详见下表：

招标基本情况表

招标范围 内容 全部 招标 勘察 设计 建筑工程施工 监理 √ √ √ √ 部分 招标 招标组织形式 自行 招标 委托 招标 √ √ √ √ 招标方式 公开 招标 √ √ √ √ 邀请 招标 不采用招标方式 第 24 页 共 32 页

项目招投标

设备 重要材料 其他

√ √ √ √ √ √

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9社会评价

9.1项目对社会的影响分析

9.1.1对就业的影响

项目建设的就业效应主要体现在项目建设过程中带来的临时性就业岗位的增加，项目建设能为所在地居民创造大量的新的就业岗位。荆州区目前房地产占GDP的比重在不断上升，城乡居民对住房消费的比重在上升，也吸引越来越多的人们从事建筑行业建设，因此，项目建设对当地居民就业的影响也是积极的。 9.1.2对不同利益群体的影响

项目的利益相关群体主要包括：a)当地政府：荆州区人民政府；b）项目承担机构，为项目建设和运营管理机构；c）项目所在地的居民；d）主管部门；e）建设施工单位及设备供应商；f）工程监理、审计等相关单位。上述不同利益群体中均为项目受益群体，尤其是当地政府、主管部门、承担机构及项目所在地居民对项目期望很高，认为项目实施能够极大地改善荆州城市面貌，促进当地经济社会快速发展，为居民创造更多的就业机会，增加财政收入。

由于项目建设可以带动周边服务业的发展，有利于提高居民的收入，只要搞好项目补偿，就会得到项目区人们的理解和支持。 9.1.3对城市基础设施和公共服务的影响

项目建成后，将进一步加快荆州古城人口疏散进程，改善荆州城区居民的居住环境，对所在地基础设施和公共服务的影响也是有利的。

9.2项目于社会的互适性分析

9.2.1项目与国家和地方发展战略的互适性分析

本项目为商业建设项目，是城市综合发展的基础设施和城市建设的重要组成部分，有利于促进荆州经济社会全面发展，有利于促进城乡人员、物资和信息交流，统筹城乡发展，其定位符合国家和地方发展战略。 9.2.2项目与当地文化技术的互适性分析

由于项目对当地居民就业、收入、基础设施条件、居民出行条件和环境的促进作用而受到当地群众的接受，项目无特殊的文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。

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社会评价

9.2.3项目对社会效益的分析

通过本项目的实施，将极大地改善荆州城区安居条件，改善城市形象和投资环境，从而提高荆州各优势产业吸引力，扩大产业规模，提高经济效益。可见，项目对社会公平具有积极的促进作用。

9.3评价结论

项目建设能够提升荆州城市形象，缓解城市商业用房紧张的矛盾，能够为当地居民带来大量的就业机会，提高当地居民收入水平。项目与当地文化、教育、卫生、技术具有良好的互适性，与各级政府、主管部门、施工单位、设备供应商、被征地农民等利益群体互适性良好，各相关利益群体均为项目受益群体。项目与市、区发展战略具有一致性。

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10可行性分析总结

综上所述，虽然近期房地产宏观政策调控较往年以来变化加大，但微观上荆州市经济近年来发展迅速，市民消费水平和购买能力随之提高，作为支柱产业的房地产行业发展较为稳定，市场的需求旺盛。

随着荆州市新丰镇经济开发新区的不断发展，近期内其周边房价也会持续上涨。眼下投资该地区的房地产开发项目，将会得到稳定的收益，该地区有着巨大的发展潜力，地域性的优势对本项目的开发建设非常有利。

从财务评价看：项目计算期内实现销售收入8612.52万元，营业税金及附加473.69万元，总成本费用5523.32万元，企业税前利润4118.93万元，企业所得税1029.73万元（税率25%），净利润3089.19万元，投资收益率55.93%。综上所述，项目经营期内财务状况非常好，具有较好的盈利能力和抗风险能力，项目在财务上是可行的。

总之，荆州新盟物资商贸城项目的开发符合荆州市发展的趋势，这将使本项目产生良好的经济收益和社会效益，具有广阔的市场前景，有其实施的充分必要性和可行性。

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问题与建议

11问题与建议

11.1问题

本项目是面向全社会服务的公益性站场服务设施，对城市提质具有重大意义，项目建设十分必要。因此，项目的主要问题体现在资金筹措和办理建设手续等问题上。在项目建设及运营过程中，应得到各级政府、上级主管部门和各有关单位的大力支持与协助，以利项目尽快建成，及早发挥效用。

11.2建议

1）建议项目单位加强与各级各部门的联系衔接，尽快落实建设资金，确保项目建设顺利进行。

2）建议项目建设单位加强内部管理，力争节约项目开发费用，确保项目顺利完工，尽早营销完毕，收回投资。

3）建议项目单位围绕主体概念全程策划，并依托概念策划出独占性的行销卖点，推动现场的热卖气氛；推出有效性和独创性的广告企划方案，进行有针对性和竞争性的市场营销。

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12附件

1、新盟物资商贸城项目总平面图 2、新盟物资商贸城项目效果图 3、新盟物资商贸城项目户型设计表

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参考文献

参考文献

1．国家、省、市有关部门对房地产开发项目的法规、规划限制、收费标准等 2．有关统计年鉴及房地产相关报纸、期刊、网站的相关信息和市场供需资料； 3．《投资项目可行性研究指南》（试用版），中国电力出版社；； 4．《工程经济学》，刘晓君主编，中国建筑工业出版社； 5．《房地产开发项目经济评价方法》，中国计划出版社；

6．《房地产开发经营与管理》，中国房地产估价师学会编，中国物价出版社； 7．《房地产估价理论与方法》，中国房地产估价师学会编，中国物价出版社； 8．工程建设前期筹划》同济大学出版社； 9.《房地产法规与案例分析》机械工业出版社；

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致 谢

在论文即将完成之际，我要首先感谢姚老师，他们在整个过程中都对我的论文悉心指导。他们严谨的治学态度和谦和的处事风格对我有深刻影响，他们激励我克服困难，迎接挑战，勇往直前，在此向老师们表示衷心的感谢和诚挚的敬意。

同时我要感谢关心和帮助过我的毕业设计研究小组同学等。和你们在一起是我大学最后时光值得珍藏的日子，谢谢你们给予我的帮助和关怀，谢谢你们！

在此向关心和帮助过我的老师和朋友们表示我深深的感谢。

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