传统民居改造为旅游商业所用，商业用地显著增加至37.5%。用地性质的更替，使山塘街的功能发生相应改变，从传统的商住模式转变为全商业模式。山塘改造后，山塘街从原来的生活性街道成了旅游商贸旅游步行街，而街区禁止机动车和非机动车通行，限制时间段为8：00—17：30。

但进行车辆通行管制，对老百姓的出行造成了影响，上班族早晚骑车进出需要绕道而行。而且原来骑车上下班路过山塘街的老字号（如黄天源等），买点热腾腾的点心很方便，禁止通行后，大家不太愿意绕远而耽误上下班。 2.2.2 山塘街区居住配套服务设施的变化

随着用地性质的变更，山塘街上原有的配套服务设施进行了相应调整。上塘菜场是山塘街的主要配套服务设施。改造前它位于山塘桥边，改造后原上塘菜场大门紧闭，已经变成了商铺。这个菜场已经迁至新民桥北，至此，星桥菜场服务半径被拉远了300多米，造成居民生活的便利性降低。改造前商业类型有11种，而其中81％是便民服务设施。而改造后山塘街旅游区的商业类型共有13种，其中和原住居民生活相关的经营项目占18.9% ，而为游客服务的则占72.9%。这一数

图10 星桥菜场服务半径

据比例直接反映出，现在山塘街区的商业经营对象主要是游客，服务对象显得过于单一。在离山塘不远的下塘街，路上人流穿梭，小商小贩聚集，这些小店绝大多是近一两年新开的，主要经营项目也与日常生活较密切，宛然旧山塘的再现。

图11 改造后的山塘街店面

图12 小商小贩聚集的下塘街

山塘街商业服务对象直接由居民变为游客，山塘的服务群体逐渐单一，且下塘街的自发兴起也体现了山塘街对周边地带的吸引力降低。 2.2.3 街区基础设施及居住条件的改变

基础设施及住房质量的改造历来的是各种历史街区改造工程的重点，对历史街区改造的成败起着至关重要的作用。然而根据对山塘街旅游街区和居住区调查发现，旅游区和居住区的基础设施改造是不平衡的。旅游区厕所配置完善，排水设施铺设到位，房屋经过整修，电线不外露，而传统居住区这些改造都未跟上。山塘街改造启动时，资金投入的比重

是不一样的，在旅游启动区投入了大量资金进行了全方位的改造，而居民区的改造却由于资金不足，改造不彻底，至今还未改造完成，商业化开发后商家获得的经济收益也没有回馈到居民生活基础设施改造中去。

传统的建筑，现代化的内部设施，才能真正改善居住条件，否则，老建筑的一系列问题将缺乏生活吸引力。由于居住质量未曾改善,山塘街许多年轻人流失,街区老龄化严重,(据居委会资料,街区内70岁老年人比重超过60%),街区的居住吸引力降低。 2.2.4居民社会生活的改变

历史街区中人际关系比较成熟，街坊邻居的关系维持了几十年，甚至几世代。但这种成熟确定的邻里关系由于改造更新而发生变化。山塘改造后，沿山塘街从渡僧桥至新民桥段的沿街居民全部迁走，商家入驻。改造致使老邻居迁出，邻里关系也随之瓦解，这部分人大多住在拆迁划线边缘。而且多数居民的活动范围因旅游开发而受到限制，人们平日用来交往游憩的空间被无形地占用，邻里交往失去了场所，邻里关系的发展也随之受限。 由于旅游和商业的发展，外来人员增多，约80% 的外来租住人员是30岁以下的年轻人，来自不同地区，表现出租期短、变化快、流动性大，工作时间长的特点，因此，他们的作息时间也具有不确定性，和原住居民较规律的作息有很大差异，近70%的外来租住人员的娱乐活动在晚上进行，并且活动范围不会超出山塘街区。外来人员与传统居民之间不经常往来或无往来，甚至互相防备或有摩擦，居民间的交往受到了限制，同时也滋生了环境问题和安全问题，从而使得住区中的居民对街区的认同感下降，不利于和谐社区的构建。

3 苏州山塘历史街区保护与更新的思考 3.1 山塘街旅游与特色商业街发展的思考

古文化街区的开发改造，将会大大增强苏州经济带所蕴藏的潜力，带来可观的经济效益和社会效益。不仅可以传承古代文明、弘扬园林文化、丰富宗教文化、挖掘山塘文化，如果加强人类最新文明成果的借鉴、引领市场潮流、把握时代脉搏，将可以通过开发改造，将带动两岸的房地产业，集聚金融保险业，促进商贸、交通、旅游、娱乐、餐饮、文化和中介服务业的发展，有力地拉动市场，吸引更多的人流、物流、资金流、信息流等。但是，山塘的旅游发展存在很大的问题。传统旅游产品逐渐出现老化，功能单一，内容陈旧，形式缺乏变化，已经很难适应现代旅游者的需求。

山塘街毗邻石路商业中心，这里人口密集，商业繁华，人流量大。应该说山塘街历史街区的保护性开发有着先天的客源市场优势。然而，或是由于规划的不到位，或是由于宣传的不到家，山塘历史街区自2004年一期改造以来，一直招商乏力，商家人住率低，人气冷清。对于已经出租的店铺，其经营的情况也不甚理想。

图13 似曾相识的江南古镇面貌

目前山塘旅游存在的主要问题，一是旅游景区的形象策划不到位，没有形成旅游品牌；二是资源缺乏联动，目前仍局限于山塘，缺乏与虎丘、寒山寺等著名旅游资源的联动，与杭州、上海、南京等旅游城市旅行社的沟通联系尚属起步之中；三是发展缺乏后劲，目前基础设施建设和古建筑的修复主要靠政府资金投入，现有旅游经营收入仅能用于人员工资开支，融资平台尚未构建，加快保护性修复和旅游资源的开发利用缺乏有力的资金支撑和财力保障。四是特色不足，存在小不同但大相同的问题，江南古镇的面貌趋向雷同。如何在相似中打造自己突出的个性，或者走自己不同的发展之路，值得思考。 3.2 山塘街传统居民生活变化的思考

山塘街的保护改造从规划、从物质形态角度来说是成功的，但是在开发过程中，很多街区中原住居民的利益的维护、历史街区的魅力和活力的保持却被忽视了。旅游与居住区的发展不同步，导致传统居民的生活质量得不到保证，这不是我们规划改造更新历史街区的目的。不得不说，基础设施等生活条件的不完善，使得传统街区的居住吸引力缺乏，人口流失。旅游与商业的发展，使历史街区中成熟的人际关系受到人为的打乱，使得邻里关系和街区人脉发生很大变化，搬迁改变着人际关系。原住民大量迅速地减少，降低了历史街区的价值和活力，往日繁华熙攘的山塘也日益安静。 3.3 历史街区保护更新的建议

要做到历史街区完整的保存，活力的延续，经济的发展，居民生活水平的提高，街区吸引力的提升，需要政府、社会、专业人员、投资商、当地民众等等各方面的共同努力。在完善的法律法规保证下，政府、投资商和房屋拥有者的资金筹措是关键，可以借鉴国外政府补贴、开发商投资、私人出资或房产转让等等方式。通过专业的保护规划、基础设施完善、建筑围护、经济发展战略、管理和经营、教育和宣传等等策划，以提高市民的物质和精神生活水平为最终目的，使保护、更新和发展脚踏实地和可持续化。

结语

历史街区是一本书，记载着山塘的历史，积淀了山塘的文化。但是这本史书不应该封存起来，或交由他人保管，而应该由山塘人民继续书写下去，才会注入新的活力，否则只能泛黄陈旧，被人遗忘。山塘历史街区的保护与更新，成功了第一步。山塘的建筑风貌、街巷格局很好地保存下来了，街区内部的各项基础设施、房屋整修做得到位。但是山塘旅游、商业的不景气，后续发展动力的不足；传统居民的生活、习俗、精神面貌，却被打断了，人文气息没有得到延续。这方面来讲山塘的更新还没有达到成功的目标。

我国许多历史街区的改造更新都存在这样的问题，如何找到保护、更新与活力发展之路还需要进一步探讨，也需要在实施过程中按部就班。历史街区的保护要把要以历史保护为基础，旅游开发为手段，以彻底改善居住环境，提高市民的物质和精神生活水平为最终目的，三者兼顾。

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