万达广场可行性研究报告

（五）市场可类比项目市场调查分析

根据本项目立项总体定位——城市综合体，此类定位项目在兰州市尚属首次，从标准意义上讲，兰州市没有可类比项目作为调查对象进行类比分析，但考虑市场租售情况比对，现参看对外以城市综合商业区为主要宣传口径的瑞德摩尔进行类比分析，以期在定价和租赁换置方面给予开发企业参考。 兰州城东核心区——瑞德摩尔

位于大西洋外侧一条街，人流量较大，有农行、要点、小吃、酒吧、家电等，小吃、家电等经营状况良好，酒吧客流量较少。 大西洋，主要经营电器及厨具还有旅游商品，楼上还有快捷酒店，餐饮、网吧、健身、多种娱乐会所，楼上店面租金15~20/平方米 太平洋商城，人流稀少，主要经营家居和体育健身器材，二楼月租40~60/平方米，一楼月租70~80/平方米。 主要经营家电，足浴、餐饮等，铺面月租150~160/平方米，人流量较大。周二中午估测街面人流量70人/分。 商城一楼外侧店面，主要经营童装、文 具，店面租金一月150~160/平方米，不久要涨到180~200/平方米。 王府井百货，是大型购物商城，经营一流品牌商品，物价昂贵，商场内人流较少。负一楼为超市，还有多种小吃店，楼上还分别有电影城、中西餐、足浴、花之林、桌游吧等，以及万国港写字楼。一楼外侧有肯德基、影楼、冷饮店、工行等，经营状况良好。 图2-4-4-1 瑞德摩尔购物中心平面布局说明

瑞德摩尔-城市购物广场（其前身为兰新商业广场）始建与1998年3月，占地187亩，已建成商业面积30万平方米，住宅物业40万平米，共有商城8座，

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万达广场可行性研究报告

分别为万国港、太平洋城、大西洋城、波罗的海城、地中海城、爱琴海城、珊瑚海城等。瑞德摩尔-城市购物广场作为西北最大的购物中心，目前已形成“七星拱月”的商业布局。

作为西北最大的购物中心，瑞德摩尔分成几个经营业态各异的商业步行街，经营状况尚可，人流量70人/分钟，准客户比例较高。与城中张掖路步行街相比较，其经营以批发经营为主，以区域代理展示为主，租金水平售零售影响小，浮动速度较慢且明显低于张掖路。

（六）项目定位方案市场竞争分析

项目总体定位为：兰州市旗舰型高端商业综合体。

1．客群定位

本项目公寓住宅客户定位立足于兰州市区本地客源，并直接面向兰州市周边客群，主要购买人群以刚性置业人群为主。主要为公务员、政府企事业单位、个体工商户、市区挤压人群；经济实力相对较好的企事业单位中层管理人员、支柱型企业的中层管理人员、侨胞、部分小私营企业主等。

商业用房主要客户为私企老板、个体经商者、海外华侨、商业经营者、企事业单位中高层管理人员等。这类客户普遍具有较强的经济实力、敏锐的投资眼光，投资意识强烈，关心商业是否统一管理，有持续运营能力。

2．价格定位

价格策略始终是营销组合策略中最为重要的因素，也是开发商和投资者最为敏感的因素之一，价格的调节也是开发商吸引投资者最为常用的手段之一。然而，成熟的开发商更趋向于把价格作为营销组合中的一种策略，以此配合营销组合中的其他策略，从而更有效率地达成营销目标，实现企业利润。

通过对竞争项目2010年5月份商品住宅成交均价对比分析，成交均价在7000~9000元/平方米之间。大连万达商业地产股份有限公司作为中国商业地产的领军企业，以较强的品牌优势和市场号召力，在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，兰州万达广场作为高端商业城市综合体项目，定价应略高于市场平均价格，高层住宅单价可定在9500元/平方米。

从2009年1月~2010年5月兰州销售型商铺供求和成交价格走势可以看出，

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