万达广场可行性研究报告

对价格因素敏感度较低，对本项目依托集团开发经验和品牌优势，对核心客群和助理客群的吸引较大，同时依托集团宣传联动优势，可区别于其他项目的偶得客户也是本项目立项可行的重要支撑之一。

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三、项目开发方案

（一）项目地块特性分析

兰州万达广场位于兰州市城关区雁滩片区，地处南北主干道天水北路与雁滩路交汇处，和城市核心区紧紧相邻，属于兰州高领居住新区。 （二）气候条件

兰州市处在中国版图的几何中心，即北纬34°，东经 103°40＇距西北其他四省（自治区）的省会平均距离最近。市区南北，群山环抱，东西黄河穿流而过，枕山带河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。 兰州地处内陆，大陆性季风气候明显，特点是降水少，日照多，光能潜力大，气候干燥，昼夜温差大，年日照时数为2600小时，无霜期为180天，年平均降水量在250~350毫米，并集中分布在6~9月。年平均气温9.3℃。

（三）外部配套条件

该项目建设所需的道路、上水、下水、供电、煤气和通讯等基础设施齐全，场地平整后即可开工建设。

（四）项目建设内容和规模

此次兰州万达广场在规划方面，充分发挥万达现有建设经验，引入完整的百货品牌管理流程，借助大客户库资源不依赖招商对项目大商业部分的成功促动；携万达院线等大型自有或长线合作休闲娱乐品牌，先期入驻降低本项目投资和后期运营风险。

项目总用地面积6.70万平方米，总建筑面积43.37万平方米。其中地上建筑面积34.77万平方米，地下建筑面积8.60万平方米。项目的建设内容包括：大型购物中心，写字楼、五星级酒店、室外步行街、底商、住宅等。主要技术指标详见表2-4-1。其他指标见表2-4-2表2-4-3。

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序号 名 称 单位 数量 一 规划用地面积 万m2 6.70 二 总建筑面积 万m2 43.37 1 地上总建筑面积 34.77 2 地下总建筑面积 8.60 三 容积率 5.19 四 建筑密度 % 68.91 五 绿地率 % 10 六 建筑高度 m 135 七 地下停车位 个 1300 1 购物中心 2 精装SOHO写字楼 3 酒店式公寓 表2-4-1主要技术指标表

序号 项目名称 建筑面积（万m2） 一 购物中心总建筑面积 15.50 1 地上建筑面积 7.50 1.1 室内步行街 3.50 1.2 万千百货 2.50 1.3 娱乐楼 1.40 1.4 商管用房 0.10 2 地下建筑面积 8.00 2.1 超市 1.50 2.2 设备机房 1.00 2.3 地下停车及辅助 5.50 二 蜡烛写字楼建筑面积 9.00 1 地上建筑面积 9.00 三 五星级酒店建筑面积 4.10 27

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1 地上建筑面积 3.50 2 地下建筑面积 0.60 四 商铺总建筑面积 3.80 1 室外步行街建筑面积 2.90 2 底商建筑面积 0.90 五 物管用房建筑面积 0.01 六 住宅公寓总建筑面积 10.96 1 地上建筑面积 10.96 2 地下建筑面积 表4-2 建筑明细一览表

序号 名 称 建筑面积（万m2） 1 室内商业步行街 3.50 2 万千百货 2.50 3 娱乐楼 1.40 3.1 国美 0.25 3.2 电玩 0.28 3.3 量贩式KTV 0.28 3.4 电影城 0.39 3.5 影城夹层 0.20 4 超市（地下一层） 1.50 表4-3 购物中心业态明细表

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