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新城科技孵化大厦 安宁区，高新技术开区 静宁路与张掖路十字东南角 东部商圈 安宁新城北滨河路湿地公园旁边 18000平米、已分割的300平米、400平米、500平米左右均有。 25000平方米。300平米左右，最大为352平米，未分割。 建筑面积2万平方米 建筑面积近3万㎡。车位440个 均价6480元/，起价5880元/平米 写字楼起价12800元/平米、均价1.4万/平米，住宅1.15万/平米 约15000元/平米 中海国际 东瓯商务大厦 黄河印象 图2-2-7-2 兰州市在售写字楼项目情况汇总表
近年来雁滩板块高品质写字楼所处区域集中在天水路一带及品质性商住楼盘，如天庆商务大厦、丽舍情园、新月湖、御景东方等，主要为板块高档商住楼盘的写字间，品质较高，但基本已无剩余办公区域。
而离雁滩区域最近的新放量写字楼为2万㎡26层的东瓯商务大厦，5A智能化纯商务写字楼。及位于东部市场的万商国际7万㎡商务写字楼目前均已售完，市场销售状况较为火爆。
雁滩写字楼市场需求量存在，而供应量有限，需要更多高档次的写字楼来投入使用，写字楼是市场经济的图腾，而写字楼在地段选择时要在雁滩商业聚集区，交通便利，有浓厚的商务氛围；突出区域性品质，从而提升整个雁滩办公环境。
雁滩板块及附近区域主要在售、将售写字楼一览表
名称 万商国际 东瓯商务大厦 良志嘉年华二期 写字楼 天庆商务大厦 正茂御景东方3号商务接待写字楼 1100平米左右、2000—3000㎡写字楼面积，剩余楼层21、23层
图2-3-3-4雁滩板块及附近区域主要在售将售写字楼一览表
共21736㎡ 目前只租不售 待定 约55元/㎡ 18000元/㎡，一次性付款9.9折（只售不租） 待定 无房源 面积或套数 一层为1700—1800㎡ 3.6米层高，80-1000㎡，每层约1200—1300㎡ 价格 均价13000左右 约15000元/㎡ 房间出售/租率 90% 未售 90% 小结：
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通过对目前写字楼的市场调研情况看，在城市的核心商业区和主要商业区内写字楼租赁和出售极为紧俏，尤其表现在以综合专业市场为主的雁滩、东部区域；以零售经营为主的西关至南关片区；置换价格均价已超过14000元/㎡，租赁价格同步上涨中，从竞争市场看，城中片区新近销售的中海国际以15000元/㎡起价对市场价格标杆起了良性借鉴作用，市场二手置换价格涨幅大增，在东部片区由万商国际和东欧逸景组成的新入市楼盘，在销售中都出现供不应求的局面，万商国际更是在开盘前即已完成了全部楼花认购。
通观目前的市场竞争环境，同片区内的天庆商务大厦等已经完成销售，并且从今年放量情况看，并没有同期竞争对手出现，同时，附加在万达品牌和同步于先进城市的规划设计以及服务理念，都为项目立项和销售展开形成合力的竞争。
6．高档酒店市场分析
酒店是商业地产的另一个重要组成部分，也是一个地区消费水平的标志性指标。随着兰州经济的快速发展，兰州酒店也如雨后春笋般成长发展。
◆雷迪森 调研对象 星级 酒店商业 雷迪森大酒店 地址 兰州市东岗西路 四星级 酒店属性 甘肃省委组织部接待点 中西式餐厅 对外经营型酒店，平均入住率达经营状况 到65% 多功能厅 经济双人房460 航空大酒店、西北宾馆，竞争锦江阳光，商务宾馆、金经济套房780；行政套房1240 豪华行政套房2500；总统套房11000 环境 昌大厦 房间价格 总 结 兰州雷迪森酒店是高贵尊荣的商旅人士从事会议、商务、旅游的首选之地，酒店拥有兰州顶级的会议场所，有面积不等、功能各异，可容纳人数由20位起至600位不等的会议场所，适合举办包括论坛、研讨、培训及董事会在内的各类会议。属兰州最好的酒店。装修挺豪华气派，设施一流服务出色。 ◆阳光大酒店 调研对象 星级 酒店属性 阳光酒店 地址 庆阳路428号 五星级 玉门石油与香港裕通国际 管理机构 自营 2002．10．22 开业时间 商务单人间1060 标准间1160 豪华单人间1260 房间总数 226 标间1260（折后802） 精英房1480 甘肃省首家五星级酒店，酒店一层是接待大厅，内设总服务台，商务中心，大堂厅，精品店，鲜花店，美容美发厅，休息区，游泳馆等。二楼设有西餐22
房间价格
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总 结 厅，健身俱乐部，洗浴中心，桌球室等。三层是休闲娱乐中心，还设有18间歌房，玫瑰吧，棋牌室等。四层为中餐厅，可容纳千人就餐，另设有多功能厅和中小型会议场所。六层是高级行政楼层。7-18层为高级客房，功能齐全，服务态度良好。 ◆飞天大酒店 调研对象 星级 经营状况 兰州飞天大酒店 地址 兰州市天水南路 四星级 酒店属性 商务 兰州首个四星级宾馆，因其管理团队较为稳定，酒店发展较为平稳，标间入住率平均可达60% 标准间360 西北宾馆、翠英大酒店、兰州饭普通套房1360 店等 竞争环境 双人豪华间684 豪华套房1980 会议半天1200 天2000 酒店位于兰州市中心，交通便利，酒店装潢华贵、典雅、渗透浓厚人文色彩。酒店客房包括普通房、豪华房、商务套房。西餐、中餐、酒吧、咖啡厅、歌舞厅、足浴一应俱全，休闲娱乐全方位体验。 房间价格 会议室价格 总 结 ◆西北宾馆 调研对象 星级 酒店商业 房间价格 总 结 西北宾馆 地址 兰州南昌路 四星级 酒店属性 星级宾馆 兰州传统星级宾馆，是省市会议的主要接待宾馆，如今设施水平与新开宾馆无法形成有效竞争，经营维持原有接待优势。 标准间260 竞争环境 金城宾馆，昆仑宾馆 套房460 西北宾馆属于兰州较大型宾馆，创立年代较长，内设有多个大小型会议室。 宁卧庄宾馆、金城宾馆、华宇宾馆、兰州饭店等构成了兰州雁滩一带早期的酒店行业，入住率较高。
目前现已封顶的32000平方米陇南大厦，是集办公、住宿、餐饮、商贸、会议接待于一体，四星级标准的综合性大厦；除此之外，中高档酒店及快捷酒店在雁滩区域几乎无供应量。 小结：
高端酒店在兰州市场曾以省市政府接待定点单位的西北宾馆、兰州饭店、宁卧庄宾馆，以最早的四星级宾馆飞天大酒店、金城宾馆为主，经营区域集中在兰州市主干天水路和庆阳路两侧，在消费水平和城市功能不断变化中，高端消费的需求促生以阳光大酒店、雷迪森为代表的准5星级多功能配套和高服务水准的宾
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馆，根据市场实地调研，此类高端消费酒店的平均日入住率也达到45%之多，参照阳光大酒店折后802元/单日进行估算，年经营性收入近3000万元。
本项目所处地段为兰州市北出口交通主干线，其周边未来是省市主要行政机构落属地，从消费客层的多样性上对酒店规划以五星级标准筹建的支撑较大，且从目前市场情况看，此类酒店的经营状况也持续向好。
（五）区域市场消费群体客层研究 1．区域现有客群组成
雁滩当地常住人口，以居住的刚性需求为主；外地（南方）来兰经商的个体经营者，资金实力雄厚，并对生活品质、居住环境有较高要求，为雁滩消费群的购房高端需求；外来务工人员（甘肃市州县人员），大多来兰外来务工人员，多将购房目标放在二手房市场，考虑价格的基础上，同样注重住宅楼盘品质化及物业服务；其他投资客户，以投资为目的，进行区域住宅及商业购置；这类人群较为广泛，包括兰州市、及周边高收入人群，外来经商年数较长，并有固定居所的人群。
2．本项目目标客层组成
核心客群：区域内常住客户，资金实力雄厚，以投资和置换为主，对品牌认知较快，且付款方式多为一次性付款为主，此部分客户占本项目消费客群50%以上，在区域市场投资初见成效，选择品牌导向为主的投资产品是此部分客群的主要心理，对低端和投资回报预期较为敏感；
主力客群：其他版块投资客户，同样资金实力雄厚，以投资为主，对后期经营管理模式较为敏感，是本项目可支撑吸引主要外来客群；同时，伴随兰州市经济实力的不断增长，地县高端消费人群投资意识的加强，本项目还将吸引大部分近兰投资的客户，此部分客群多为资金实力雄厚，且有明显的团体投资倾向，对产品地段、投资回报价值较为敏感，对价格敏感度相对本地客户较低；
偶的客户：异地置业为主的兰州市外出务工人员，此部分偶得客户在本项目的支撑度远高于其他同区域项目。
小结：
本项目目标主力客群为高收入的高端消费人群，其对品牌认知度较高，同时
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