万达广场可行性研究报告

（四）区域房地产市场运行状况 1．土地市场运行状况

2010年上半年兰州整体土地供应明显少于2009年，并且地块多集中于七里河及安宁区，2010年上半年兰州市房地产用地供应总量达432320.6㎡，成功出让9宗土地，面积276449.2㎡，在全部成功出让建设用地中，以拍卖出让方式供地4宗，面积71728.6㎡，以挂牌出让方式供地5宗,面积204720.6㎡。

上半年兰州市土地总收益为101340万元,其中在全部供应建设用地中，以拍卖方式出让土地成交价款为58200万元；以挂牌方式出让土地成交价款为43140万元。上半年成交的9宗地块中，3宗为居住用地，2宗为居住兼容商业用地，1宗为商业居住用地、1宗为商业用地，1宗为商业、居住、办公用地，1宗为其他公共设施用地。

2009年上半年土地成交面积其他用地, 35%居住用地, 22%商业居住办公用地, 8%商业用地, 0%商业居住用地,4%居住用地科兼容商业用地,31%

到目前为止，雁滩土地出让公告供应为四块（包括万达广场项目所处地块），全部为商住性质。

宗地 编号 G1005 宗地位置 城关区T604号规划路（雁西路）以东、兰州居正房地产有限公司（原兰州雁滩工业城实业总公司）用地用地 面积 47.155亩。 （其中，出让用地Ⅰ17.712亩，出让土地Ⅱ土地 用途 商住 容积率 建筑 密度 竞买 起始价 保证金 （万元） （万元） ≤30% 2300 4500 ≤3.5 13

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G1016 以南、S631号规划路以北 城关区刘家滩以东、T607-1号规划路以南、S610号规划路以西、T605号规划路以北 G1010-1 城关区B680号规划路以东、B689号规划路以南、S682号规划路以西、雁儿滩路以北 G1010-2 城关区S682号规划路以东、B689号规划路以南、S686号规划路以西、雁儿滩路以北 城关区天水北路(T602号规划路)以东、T603号规划路以南、S614号规划路以西、B617号规划路以北 29.443亩） 107.005亩 商业、居住、办公、酒店综合用地 商住 ≤4.0 ≤30% 8520 28300 G1010 76.225 亩 ≤3.6 ≤20% 15000 49000 123.225 亩 G1018 100.571亩 商业、住宅、酒店、办公综合用地 ≤5.2 ≤70% 20000 65000

图2-3-3-2雁滩板块主要土地供应状况一览

小结：

从土地供应结构来看，未来雁滩板块竞争市场环境较为宽松，且从宗地所处区位来看，目前本项目所占用地从交通、周边成熟度以及常住人口组成方面都具有较大的优势，竞争优势大。

2.商品住宅成交状况

从市场成交价格走势图我们可以看出，兰州商品房市场近三年一直处于一个稳步上涨的态势，虽然经过了几轮国家调控，但是以刚性需求为主的兰州市场依旧保持平稳上升的发展态势，并且伴随市域可开发土地逐年减少，尤其是主城区可开发面积迅速减少的现状，价格上涨空间依旧巨大。

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60005000400030002000100002007.12007.42007.20707.102008.12008.42008.20708.102009.12009.42009.20709.102010.12010.42010.7

图2-2-3-1 2007年1月-2010年9月兰州市商品住宅均价走势图

2010年前三季度，兰州市商品房销售7687套，商品房价格由2009年年初的4800元/平方米，上涨到2010年6月的5350元/平方米，上涨60%。

2010年1—9月商品房成交套数走势图1800160014001200100080060040020001月2月3月4月5月6月7月8月9月30066447185461012019559761662

图2-2-3-2 兰州市2010年商品房成交套数

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2010年1月-9月商品房成交面积走势图1816141210万平米8642016.9512.779.044.641.071月2月3月4月5月6月7月8月9月5.026.229.8410.66

图2-2-3-3 兰州市2010年商品房成交面积走势图 （以上图表数据来源：房管局数据自行统计得出）

综合雁滩板块近几年的成交情况看，长期处于兰州市领军地位，但从成交价格上看，在兰州市2010年均价涨幅达60%至5350的环境下，雁滩片区房价均价达到8500元/㎡，且高端产品住宅项目基本销售结束，市场明显处于供不应求阶段

雁滩区域目前市场放量除了正茂御景东方仅余20套房源左右外，仅为天庆莱茵小镇项目、鸿运润园。天庆·莱茵小镇一期剩余20余套；二期放量剩余100余套。

鸿运润园将放量发售CIII、CIV 中日集成社区户型，共1000余户；其中CIV区的C20、C21、C22三栋楼为集成住宅精装房，建筑面积8万多平米。

及良志嘉年华二期项目除普通住宅外，规划有21736平米（418户）首领青年公寓，及约21736平米办公区域。 楼盘 正茂·御景东方 森地国际（酒店式公寓） 天庆·莱茵小镇 在售套数 剩余房源20套左右 在售房源剩余10套左右 价格 起价11000元/㎡ 在售房型 户型面积为273、319、409㎡三 整体起价10000元/㎡ 剩余户型57.84-160㎡ 户型以90㎡为主 良志·嘉年华 一期剩余20余套；均价8600元/㎡ 二期剩余100余套。 剩余约为8套房均价9800元/㎡。一次源，现房发售。 性付款优惠1%，不接受按揭付款。 130、140、150㎡及复式户型，另有4套样板间 16