A、旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法 B、估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法
C、估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可以实力调查困难，可不选用? D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法 参考答案：A
35、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括() A、估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B、估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C、估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D、估价师对估价结果成立条件的提示和说明 参考答案：D 二、多项选择题
1、关于专业房地产估价的说法，正确的有() A、应由专业机构和专业人员完成 B、应经过审慎判断并提供专业意见 C、出具的结果具有证明效力 D、应收取一定的服务费用
E、咨询性估价无需承担法律责任 参考答案：ABCD
2、下列房地产中，通常适用收益法估价的有() A、农地 B、写字楼 C、加油站
D、二手商品住宅 E、行政办公楼 参考答案：ABCD
3、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有() A、住宅已设定抵押权
B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定 C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租 D、在建工程有拖欠工程款
E、高层住宅可观赏临近公园的景观 参考答案：ABD
4、下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有() A、周边土地出让出现“地王” B、家庭规模小型化
C、下周贷款利率 DGDP增速放缓 E、城镇化速度减慢 答案：ABC
5、下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有()
A、建筑面积 B、建筑进深 C、室内净高 D、建筑层数 E、建筑质量 答案：ABCD
6、下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有() A、在建工程抵押估价
B、期房预售价格评估 C、预购商品房抵押估价
D、用于产权调换的期房价格评估 E、建筑物火宅损毁价值评估 答案：BCD
7、下列房地产中，通常适用比较法估价的有() A、高档公寓 B、标准厂房
C、房地产开发用地 D、行政办公楼 E、在建工程 参考答案：ABC
8、比较法股价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括() A、租赁权限制情况
B、交易税费负担转嫁情况 C、已抵押担保债权情况 D、地役权设立情况 E、利用方式限制情况 参考答案：ACDE
9、评估承租****益价值时，收益法估价参数确定正确的有() A、收益期应为租赁合同剩余租赁期
B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期 C、净收益应为合同租金减去运营费用 D、净收益应为市场租金减去运营费用 E、净收益应为市场租金减去合同租金 参考答案：AE
10、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括() A、供求关系短期内不太稳定 B、自由竞争的市场环境 C、较长时期的市场运行 D、可大量重复开发建设 E、成本和效用变动不同步 参考答案：BCD
11、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有() A、采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用 B、修复到新的或相当于新的状况的必要费用 C、大于修复后所能带来房地产增加额的费用
D、小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用
E、包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用 参考答案：ABD
12、关于假设开发法股价中开发经营期的说法，正确的有() A、开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期
B、开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期
C、建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日
D、销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间 E、经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日 参考答案：ABD
13、关于长期趋势法的作业及其适用的估价对象的说法，正确的有() A、长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动 B、长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展潜力 C、长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产
D、直线趋势法适用的估价对象是历史价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产
E、平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产 参考答案：ABCD 14、运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括() A、市场状况 B、交易情况 C、区位情况 D、使用期限 E、开发程度 参考答案：ACDE
15、关于估价委托书的说法，正确的有()
A、估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书 B、估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得带其起草 C、委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明 D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求 E、估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内 参考答案：ACDE 三、判断题
1、估价师不能在开始估价之前就征求委托人的意见，一般也不能在完成股价之前与他们讨论估价结果() 参考答案：√
2、“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证() 参考答案：√
3、为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价()
参考答案：√ 4、实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因数对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准() 参考答案：√
5、抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用() 参考答案：×
6、比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格() 参考答案：×
7、繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响() 参考答案：×
8、在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小;如果选择报酬资本化法估价。则选取的报酬率较大() 参考答案：×
9、成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新购建价格() 参考答案：×
10、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在() 参考答案：√
11、实际估价中，假设开发法的估价前提由价格类型和价值时点决定，并应在估价报告中说明理由() 参考答案：× 12、标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，病搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用**型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法() 参考答案：×
13、城镇基准地价评估中应根据位置相邻、地价相等、开发程度不同的要求划分均质地域()
参考答案：× 14、评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和楼层() 参考答案：√
15、估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致() 参考答案：×
四、综合分析
一.某商铺共二层，总建筑面积200m2,每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/m2，约定每年租金递增率为3%，运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/m2，二层租金是一层租金的0.6倍;在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。(10分) 答案
假定各年的租金收入均发生在年末 1.租约期内
该商铺一年前整体出租，年租金为1680，则目前年租金为:1680×(1+3%)=1730.4(元/m2) 1730.4×200×(1一25%)/(10%一3%)[1一(1+3%)4/(1+10%)4]=85.7521(万元) 2.租约期外
价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/m2，则:
一层层高6m的租约期外第一年租金为:1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2) 二层层高3.5m的租约期外第一年租金为:1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2) (2917.215×100+1400.2632×100)(1一25%)/(10%一5%)[1一(1+5%)6](1+10%)6]/ (1+10%)4=107.7310(万元)