（13）某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空臵。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。 答：

1)每层可出租面积: 2000×60%=1200(平方米)

2)带租约的3年期间每年的净租金收入： （180+120）×1200×12×(1-20%)=345.6(万元) 3）租约期满后每年的净租金收入：

（200+120）×1200×12×（1-20%）=368.64（万元） 4）计算带租约出售的总价格：

345.6×(P/A,10%,3)+368.64×(P/A,10%,33)/(1+10%)3 = 3509.8(万元)

※(14) 某在建工程开工于2002年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5，用途为公寓。土地使用权年限从2002年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓(建设开发周期为2年)的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。试估算该在建工程2002年9月1日的价值。若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息)? 答：（本题不作考试要求） 1）估计预期楼价（市场比较法）

3500×(1+2%×1.5)×[1-1/(1+10%)]÷[1-1/(1+10%)] =3573.27元/平方米

3573.27×2000×5=3573.27(万元) 2)估计剩余建造费

2500×(1-45%)×2000×5=1375(万元) 3)估计利息

在建工程价值×10%×1.5+1375×10%×0.75 = 0.15×在建工程价值+103.13(万元) 4)估计利润及税费

3573.27×(4%+8%)=428.79(万元) 5)估计在建工程价值

在建工程价值=3573.27-1375-0.15×在建工程价值-103.13-428.79 在建工程价值=1449(万元) 6)原产权人投入成本

(1000+2500×45%)×2000×5 =2125(万元) 1449-2125=-676(万元) 原产权人亏损大约676万元。

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平时作业三

第六章 金融资产和递延资产评估

1、术语解释 （1）金融资产

答： 是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估价的金融工具的总称.也可以说，金融资产是一种合约,表示对未来收入的合法所有权。可以按照合约的不同性质将它们分为债权和股权。也可以根据金融资产期限的长短，可以将它们划分为货币市场(一年以内)和资产市场的融资工具。

（2）股票的内在价格

答： 是一种理论价值或模拟市场价值。它根据评估人员通过对股票未来收益的预测折现得出的股票价格。股票内在价格的高低，主要取决于企业的发展前景、财务状况、管理水平以及获利风险等因素。

（3）股票的清算价格

答： 指企业清算时每股股票所代表的真实价格。股票的清算价格取决于股票的账面价格、资产出售损益、清算费用高低等项因素。大多数情况下，股票的清算价格一般小于账面价格。

（4）股票的市场价格

答： 指证券市场上的股票交易价格。在发育完善的证券市场条件下，股票市场价格是市场对企业股票内在价值的一种客观评价；而在发育不完善的证券市场条件下，股票的市场价格是否能代表其内在价值，应做具体分析和判断。

2、单项选择题

（1）被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元，年利率为18%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为（ ）元

a. 137117 b.172000 c. 118000 d.153380 【计算方法：100000×（1+4×18%）/（1+12%）2=137117（元）】

（2）被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1 万元,债券利息率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于( )万元。

a. 109 b. 116 c. 122 d. 154 （3）某被评估企业拥有A公司面值共90万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%，评估人员通过调查了解到A公司每年只把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司股本利润率保持15%水平上，折现率设定为12%，如运用红利增长模型评估被评估企业拥有的A公司股票，其评估值最有可能是（ ）。

a.900 000元 b.1 000 000元 c.750 000元 d.600 000元

【计算方法：股利增长率=20%×15%=3% ； 900000×10%/（12%-3%）=1000000（元）】

（4）某公司在1997年1月租赁一临街房屋，租期4年，租金4万元（假定这里不考虑货币时间价值）。1999年1月该公司又向保险公司交付火灾保险费240元。1999年6月30日，该公司帐薄上的房租已摊销3万元。该公司经房主同意，愿意在1999年7月转租房屋，若市场租金自1997年以来没有发生变动，其转租的客观租金应为（ ）元

a. 15120 b.12150 c. 20120 d.20220 【计算方法：[（40000/4）×1.5]+（240/2）=15120（元）】