（9）某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格。 答：

解法1：

300×[1-1/(1+9%)]/9% + p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%) = p p = 3759.4(万元)

3

3

解法2：

设2001年10月价格为P

P = 300×(P/A,9%,3) +

由上式得 P = 3759.4（万元）

P(1?10%)(1-6%)

(1?9%)3（10）某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重臵成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重臵成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用 8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。 答：

1)建筑部分的重臵成本:

800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120 =1046.8(万元) 2)建筑部分的折旧：

（1046.8-18）×8/50+18=182.6(万元) 3)装修部分的折旧: 200×2/5=80(万元) 4)设备部分的折旧: 110×8/10=88(万元) 5)总折旧:

182.6+80+88=350.6(万元)

※（11）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重臵成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。 答：（本题不作考试要求）

1)建筑物的价格:

900×2000×(49-4)/49=1653061(元) 2)土地价格:

1100×1000×[1-1/(1+6%)]/[1-1/(1+6%)]=1078638(元) 3)房地产总价格:

1653061+1078638=2731699(元)

45

50

※（12）某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米〃月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。 答：（本题不作考试要求）

1)预期完工后的楼价现值:

= 80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%) ×[1-1/(1+14%)]/[14%×(1+14%)] = 2087.7(万元)

2)在建工程的完工费用现值: 2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)3)税费:购买价格×4% 4)正常购买价格:

购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4% 购买价格=784.8(万元)

0.75

48

1.5

=1271.5(万元)