a. 位臵因素 b. 地形地质因素 c. 面积因素 d. 地块形状因素 e. 土地利用因素

(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( a、b、c、d )。 a. 繁华程度 b. 交通状况 c.基础设施状况 d. 环境质量 e. 土地使用年限

(6)评估建筑物需考虑的因素包括( a、b、c、d、e )。

a. 产权 b. 用途 c. 建筑结构 d.建成时间 e.装修质量和水平

(7)建筑物应在( b、c、d )方面符合政府规定。 a. 建筑结构 b. 建筑用途 c.容积率 d. 覆盖率 e. 外形设计

(8) 我国房地产评估的标的物一般包括( a、c、d )。 a.土地使用权 b.土地所有权 c.建筑物及其权益 d.建筑物中的水暖设施 e.建筑物中的办公设备

(9)假设开发法中的投资利润是以( a、c、d、e )为计算基础的。 a.专业费用 b.投资利息 c.卖楼价 d.地价 e.建筑费用

(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( a、b、d )方面与评估对象保持一致。

a.交易类型 b.用地性质 c.交易价格 d.供需圈 e.交易时间

（11）房地产评估遵循的原则有( a、b、c、d、e ) a.最有效使用原则 b.合法原则 c.替代原则 d.供求原则 e.贡献原则

4、计算分析题

（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途

为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。 答：

根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为：

3000×2000×6/(1+10%) = 29752066（元） 2)总建筑费用现值为：

1000×60%×10000/(1+10%)+1000×40%×10000/(1+10%) = 9190000(元)

3)专业费用 = 9190000×6％= 551400(元)

4)租售费用及税金 = 29752066×5％ = 1487603(元) 5)投资利润 = (地价+总建筑费用+专业费用)×20％

= (地价×20％)+(9190000+551400)×20％ = (地价×20％)+1948280

6)总地价 = (29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20％)

= 16574783÷1.2 = 13812319(元)

（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济? 答：

根据题中所给条件计算如下：

0.5

1.5

2

1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)

所以，从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。

（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配臵齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。 答：

根据题意可得：

房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7

=970×1.045×1200×0.7 =851466(元)

（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少? 答：

8??1?2%?8??1?2%?8??1?2%?8被估房地产十年租期内的收益现值=???234?1?10%??1?10%??1?10%??1?10%?23?1?10%??66.75?万元?

?8??1?2%?54?1510%??1?10%?5??1?1?5????1?10%???