分功能性贬值的计算公式为：功能性贬值=复原重臵成本-更新重臵成本 。

（3）运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益？ 答：对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平，而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理成本。经营管理成本包括有维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原材料费及工资等成本费用。折旧费、筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除，因为折旧费是收入的一部分，它不会支付给任何人，而筹资成本也在对预期资产净现金流进行折现时即从货币时间价值的角度考虑了。

（4）如何确定折现率？

答： 折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象的机会成本，或者说是资本成本。正确的折现率是投资者能够从一项“相似的”投资中得到的回报率。 折现率的估算方法主要有以下几种： ①市场比较法。

即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析，来确定待评估资产的投资期望回报率。 ②资本资产定价模型法。

即通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。利用该模型确定的折现率是资产的权益成本，而非资本成本。一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险，可分散风险可以通过投资多样化（组合）来降低或消除，不可分散风险无法通过投资多样化降低或消除。

由于不同类型资产的风险不同，因而其回报率也不同。国库券是最安全

的投资方式，我们可以将它的回报率当作无风险利率。

资产的回报率、无风险利率、资产风险补偿之间的关系可表示为：

期望回报率 = 无风险利率 + 资产风险补偿

资产风险补偿等于资产市场（平均）风险补偿乘以资产的贝他系数（β）。因而可以将资产的期望回报率表示为：

资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿×β

=无风险利率+(资产平均回报率-无风险利率)×β

③加权平均资本成本法。

加权平均资本成本法既考虑权益资本的成本，也考虑负债资本的成本，用公式表示为：

加权资本成本(折现率)=权益成本×权益比+负债成本×负债比

如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额因素考虑进去，则负债成本应为税后负债成本，因而可用公式表示为：

加权资本成本=权益成本×权益比+税前负债成本×(1-所得税边际税率)×负债比

5、计算题

某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。 答：

1）年超额运营成本：

10000×(1.5-1.2)×12=36000(元) 2）年净超额运营成本： 36000×(1-33%)=24120(元)

3）功能性贬值：

24120×(P/A,10%,5)=24120×3.7908=91434.096(元)

平时作业二 第四章 房地产价格评估

1、术语解释 （1）地产

答：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。

（2）房地产

答：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

（3）不动产

答：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。

（4）基准地价

答：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。

（5）标定地价

答：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

（6）楼面地价

答：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。

2、单项选择题

（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产 （2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位臵和交通条件 b. 个别因素和市场转让条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机 （3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法 （4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期 b. 额定工期 c. 协商工期 d. 实际工期 （6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重臵成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000 （7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评