一、 概况 ............................................ 3

（一） 区域情况 .................................. 3

1、宏观区域 .................................. 3 2、中观区域 .................................. 3 3、微观区域 .................................. 4 （二） 项目概况 .................................. 4 二、 规划情况 ........................................ 6

（一） 总体规划及实施评估报告 .................... 6

1. 《沾化县城市总体规划（2004-2020）》 ....... 6 2. 《沾化县城市总体规划（2004-2020）》城市总体规划实施评估 ....................................... 7 （二） 地块详细规划情况 .......................... 8 三、 现状情况 ........................................ 9

（一） 周边情况 .................................. 9 （二） 地块现状 .................................. 9 四、 论证调整依据及要求 ............................. 11

（一） 论证依据 ................................. 11 （二） 修改要求 ................................. 11 五、 拟规划调整类型分析 ............................. 13

（一） 规划修编 ................................. 13 （二） 规划整合 ................................. 13 （三） 规划局部调整 ............................. 13

六、 用地性质调整原因 ............................... 15

（一） 规划调整的现实原因 ....................... 15 （二） 规划调整的社会原因 ....................... 16 七、 用地性质调整原则 ............................... 17

（一） 整体性原则 ............................... 17 （二） 以人为本原则 ............................. 17 （三） 区位原则 ................................. 17 （四） 土地使用相容性原则 ....................... 17 （五） 经济利用的原则 ........................... 18 八、 用地调整情况 ................................... 20 九、 调整用地性质可行性分析 ......................... 21

（一） 规划用地分析 ............................. 21 （二） 交通影响分析 ............................. 23 （三） 基础设施影响分析 ......................... 24 （四） 环境影响分析 ............................. 24 （五） 城市景观影响分析 ......................... 24 （六） 社会效益分析 ............................. 25 十、 结论及建议 ..................................... 26

一、概况

（一）区域情况 1、宏观区域

沾化，位于山东省北部，渤海湾南岸，是黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区开发建设的主战场和前沿阵地，是山东省海上北大门，对接天津滨海新区的“桥头堡”。

沾化区位于滨城区东北方向，距滨城区35km,之间有国省道连接，交通便利。

据2014年9月9日，国务院关于同意山东省调整滨州市部分行政区划的批复（国函〔2014〕119号），撤销沾化县，设立滨州市沾化区，以原沾化县的行政区域为沾化区的行政区域。

区境内有荣乌、津汕、滨德三条高速公路5个出口，205国道纵穿南北，超二级永馆路横贯东西；黄大、滨港铁路穿境而过；大高通用航空机场被批准核发《民用机场使用许可证》；1000-3000吨级泊位码头5个，千吨海轮可直接驶入县城。沾化已经构筑起\海陆空铁\立体交通格局，已成为连接环渤海经济圈的重要交通枢纽。

2、中观区域

城区内道路采用外环、内环加方格网布局形式。“外环”在180

平方公里规划控制区以外，是整个城区对外交通联系纽带；\内环\即南外环、东外环、北外环、荣乌高速沿线段 、海天大道围成的内环路，与城区内26条主干道贯穿相通；两条横向主干道富国(金海六路)、富桥路(金海四路)将县城城区、老城区和沾化经济开发区三区联接，对外扩大开放对内紧密联系，形成了纵横贯通的大交通格局。

地块位于沾化区新城区，综合行政中心核心地段，处于连接老城区、新城区的中间地带。东邻徒骇河城市水系，南侧为横穿城区东西的城市交通性主干道金海六路，西侧为纵贯城区南北的交通性主干道银河四路，区位交通优势明显。

3、微观区域

地块北侧为政务中心，西侧规划为沾化区商业中心，东侧为现状居住小区，南侧为村庄用地。从整个区域看，位于新城区规划核心地段。

（二）项目概况

在市场经济条件下，由城市规划确定的每块城市土地的使用性质，是根据城市用地的区位、规划用地布局与结构、交通组织等诸多因素综合考虑确定的，受城市社会经济发展以及城市生活活动需求的制约，也受到市场供求调节机制的影响。

由于对城市本身及其发展规律认识的局限与城市自身发展受众多外部因素影响而可能出现的不确定性，使得由预先编制的城市规划所确定的某些城市土地使用性质，在一定时期内结合具体情况进行规