东山县城区土地级别
与基准地价修编报告
目 录
前 言 ............................................................. 1 第一部分 东山县城区土地定级与基准地价修编工作报告 ..................... 2
一、东山县城区土地定级与基准地价修编工作的必要性 .................... 2 二、基准地价修编工作任务及范围 ...................................... 3 三、工作组织 ........................................................ 3 四、技术方案 ........................................................ 4 五、工作流程 ........................................................ 6 六、提交成果 ........................................................ 7 七、工作经验与体会 .................................................. 7 八、相关建议与意见 .................................................. 8 第二部分 东山县城区土地定级与基准地价修编技术报告 .................... 10 第一章 东山县概况 .................................................... 10
第一节 自然、社会经济概况 ......................................... 10 一、自然资源概况 ................................................... 10 二、社会经济概况 ................................................... 11 第二节 东山县城市总体布局 ......................................... 11 一、城区总体布局 ................................................... 11 二、旅游总体布局 ................................................... 12
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第三节 基准地价修编工作概述 ....................................... 13 一、修编工作依据与原则 ............................................. 13 二、基准地价修编内涵 ............................................... 16 三、基准地价的特点 ................................................. 18 四、基准地价提交成果 ............................................... 19 第二章 资料收集整理与外业调查 ........................................ 20
一、基础资料收集与调查 ............................................. 20 二、外业实地勘测 ................................................... 22 三、资料整理汇总 ................................................... 23 第三章 土地级别修编技术方法 .......................................... 25
第一节 土地定级因素选取及权重确定 ................................. 25 一、土地定级因素选择的原则 ......................................... 25 二、土地定级因素权重的确定 ......................................... 26 第二节 定级资料整理及量化 ......................................... 30 一、土地定级因素分值计算原则 ....................................... 30 二、定级资料量化 ................................................... 30 第三节 土地定级单元分值计算与级别的评定 ........................... 43 一、空间要素采集 ................................................... 44 二、定级单元划分 ................................................... 44
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三、单元内定级因素分值计算 ......................................... 44 四、频率直方图形成与土地级别初步划分 ............................... 45 五、土地级别验证和修正 ............................................. 47 六、土地级别的确定 ................................................. 47 第四节 土地定级成果分析 ........................................... 48 第五节 土地定级成果对比 ........................................... 48 第四章 基准地价修编方法与过程 ........................................ 49
第一节 基准地价评估的原理与技术路线 ............................... 49 一、基准地价修编的原因 ............................................. 49 二、基准地价评估的工作步骤 ......................................... 49 第二节 基准地价评估片区的确定 ..................................... 50 一、基准地价评估片区划分原则 ....................................... 50 二、基准地价评估片区的确定 ......................................... 51 第三节 参数选定 ................................................... 51 一、还原利率确定 ................................................... 51 二、建筑物重置价格、耐用年限、残值率和成新度的确定 ................. 53 三、样点地价修正系数的确定 ......................................... 55 第四节 样点地价的计算 ............................................. 57 一、用土地使用权出让资料计算地价 ................................... 58
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二、用土地使用权转让资料计算地价 ................................... 58 三、用房屋出租资料计算地价 ......................................... 58 四、用房屋买卖资料计算地价 ......................................... 61 五、用商品房出售资料计算地价 ....................................... 62 六、用新增建设用地资料计算地价 ..................................... 63 七、市场比较法测算模型 ............................................. 66 第五节 样点数据检验 ............................................... 66 一、样点地价总体分布类型的确定 ..................................... 66 二、样点数据检验与异常值剔除 ....................................... 68 三、总体一致性和级别划分合理性检验 ................................. 70 第五章 基准地价的确定 ................................................ 72
第一节 基准地价确定的原则 ......................................... 72 一、以实际数据测算的结果为准，以评估的结果为辅 ..................... 72 二、以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行修正 ....... 72 三、以评估结果为基础，并充分体现政府的地价管理政策 ................. 72 第二节 商服用地基准地价测算 ....................................... 73 一、商服用地基准地价确定方法 ....................................... 73 二、商服用地基准地价测算程序 ....................................... 73 三、商服用地样点价格测算 ........................................... 74
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四、土地价格修正 ................................................... 74 五、商服用地（地上空间）基准地价的确定 ............................. 77 六、商服用地（地下空间）基准地价的确定 ............................. 81 七、商服用地路线价的确定 ........................................... 82 第三节 住宅用地基准地价测算 ....................................... 86 一、住宅用地基准地价测算程序 ....................................... 86 二、资料收集整理 ................................................... 86 三、住宅用地价样点测算 ............................................. 86 四、土地价格修正 ................................................... 86 五、住宅用地基准地价的确定 ......................................... 89 第四节 工矿仓储用地基准地价测算 ................................... 92 一、工矿仓储用地基准地价测算基本思路 ............................... 92 二、工矿仓储用地样点地价测算 ....................................... 92 三、土地价格修正 ................................................... 93 四、工矿仓储用地基准地价的确定 ..................................... 95 第五节 公共用地基准地价测算 ....................................... 96 一、公共用地基准地价测算基本思路 ................................... 96 二、公共用地基准地价测算 ........................................... 97 三、土地价格修正 ................................................... 97
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四、公共用地基准地价的确定 ......................................... 98 第六章 宗地地价评估 ................................................. 102
第一节 基准地价修正系数表的编制 .................................. 102 一、宗地地价影响因素的选择与权重确定 .............................. 102 二、影响因素优劣度划分 ............................................ 103 三、宗地地价影响因素指标说明表的编制 .............................. 103 四、基准地价修正幅度 .............................................. 104 第二节 基准地价系数修正法 ........................................ 106 一、基准地价系数修正法的基本原理与思路 ............................ 106 二、基准地价系数修正法的估价程序与方法 ............................ 107 三、其他修正系数的确定 ............................................ 107 四、基准地价系数修正法基本公式 .................................... 109 第三节 路线价估价法 .............................................. 110 一、路线价估价法的基本原理 ........................................ 110 二、路线价的基本公式 .............................................. 110 三、其他修正系数的编制 ............................................ 111 第七章 基准地价成果分析与应用 ....................................... 113
第一节 基准地价成果分析 .......................................... 113 一、基准地价的合理性分析 .......................................... 113
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二、与2007年基准地价进行比较 ..................................... 113 三、基准地价成果分析 .............................................. 115 第二节 基准地价成果应用 .......................................... 116 一、建立健全基准地价体系，为土地管理及宗地评估提供依据 ............ 116 二、引导投资方向和土地利用方式 .................................... 117 三、地价成果可作为政府征收土地税费的依据 .......................... 117 四、地价成果可作为企、事业单位资产评估的依据 ...................... 117 五、基准地价应用时注意事项 ........................................ 117 附录 .............................................................. 120 专题一 上一轮基准地价成果运用分析 ................................... 120
一、上一轮基准地价基本情况 ........................................ 120 二、上一轮基准地价和实际市场成交地价的比较分析 .................... 121 三、三年来影响地价的法律、政策规定分析 ............................ 123 四、三年来影响地价的土地条件、规划和建设条件分析 .................. 124 五、新旧两轮基准地价对比情况 ...................................... 125 六、对新一轮基准地价编制的意见和建议 .............................. 127 专题二 东山县城区基准地价成果与城市地价动态监测点成果衔接 ........... 129
一、专题研究的背景与意义 .......................................... 130 二、基准地价和城市地价监测点体系的比较研究 ........................ 130
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三、两者衔接的必要性和可行性研究 .................................. 134 四、成果的衔接与建议 .............................................. 136 附表 .............................................................. 138
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前 言
城镇土地既是城镇经济、社会发展的物质基础，又是国家的重要资产。党的十六大报告明确指出，要逐步提高城镇化水平，坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础，科学规划，合理布局，同发展乡镇企业和农村服务业结合起来。
土地作为最基本的生产要素和特殊生产资料，在市场经济条件下，商品属性尤为明显。另一方面，地产市场是一个动态市场，随着社会经济的发展和地产市场的发育，以及政府近几年来对城市基础设施的大力投入，土地不断增值，地价水平逐步提高。为了使估价成果符合地产市场的客观实际，保持基准地价的现势性，在影响地价的各种因素发生较大变化时，必须对地价进行重新评估，及时更新基准地价成果。
根据国土资源部的要求，在东山县政府的直接领导和有关部门的大力支持配合下，东山县国土资源局邀请福建所思达国土规划咨询有限公司技术人员共同参与，开展了东山县城镇土地定级及基准地价修编工作。
东山县城镇土地定级估价修编工作的完成，将为本县土地有偿使用提供全面、科学的技术依据，为土地使用制度改革向深层次发展奠定了良好的基础，必将对东山县社会经济的发展起到积极的推动作用。
在东山县城镇土地级别与基准地价修编工作中，课题组得到了东山县土地级别与基准地价修订工作领导小组各位领导及成员单位的大力支持和协助，也得到有关专家的指导和帮助，在此，谨向以上单位领导、专家和有关工作人员表示衷心的感谢。
由于城镇土地定级估价的影响因素复杂多变，各城镇的具体情况又各不相同，土地定级估价及其修编与平衡的理论和实践本身也正处于不断的完善、修正和探索之中，加之我们的水平有限，因此，成果中难免有不足之处，敬请批评指正。
东山县国土资源局
福建所思达国土规划咨询有限公司
二○一二年一月
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第一部分 东山县城区土地定级与基准地价修编工作报告
地价是土地所有者权益的体现，是最灵敏反映土地供求关系的“晴雨表”，又是调节土地利用方式实现土地资源优化配置的有力杠杆。随着城市建设的不断发展以及城市土地市场的活跃和国家政策法规的变化,城区的地价水平发生了较大变化,为保证成果的现时性和应用的正确性,必须及时对上一轮基准地价成果进行修编，及时、准确地掌握土地资产价格情况。
根据《城镇土地估价规程》、《福建省国土资源厅关于开展新一轮基准地价修编工作的通知》以及基准地价评估应用经验，本次修编评估基准地价按照城镇主要用地类型评估，按商服、住宅、工矿仓储以及公共管理与公共服务等用途区分，各用途的使用年期确定为法定最高出让年限，它具有平均性、综合性、时间性、区域性、级差性、公开性等特点。
一、东山县城区土地定级与基准地价修编工作的必要性
土地市场始终是一个动态市场，随着社会、经济发展，地价将随之发生相应的变化，因此及时进行基准地价的更新调整，对建立规范化土地市场，土地资源的合理配置和利用，吸引投资，防止国有资产流失，都具有重要的现实意义。
按照《土地管理法》和《城镇土地估价规程》的要求以及国土资源部相关规定，城镇基准地价两至三年需及时更新调整，对土地市场变化较大的地区，还需缩短更新时间。
（一）基准地价时效性的需要
2007年，东山县国土资源局组织开展了东山县城镇土地定级与基准地价更新修订，并经东山县人民政府公布实施，近三年来，随着经济、社会发展以及城区基础设施建设，城区的地价、区位关系等均发生了不同程度的变化，特别是近两年来，国家出台了多个对土地市场影响较大的政策、规定，原有的基准地价体系已不适应市场发展及土地管理的需要，给土地市场、土地资产管理带来一定的困难，为保证基准地价的指导作用，必须对原有的基准地价进行修编。
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（二）地产市场发展的需要
基准地价是政府管理土地、指导土地利用、引导房地产市场发展的重要手段，是对土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、授权经营及清产核资、土地收购整理等宗地价格评估的主要依据，也是确定土地租金、使用税费的依据。目前东山县城区地产市场发育较为成熟，建设用地出让均采用招、拍、挂方式进行，形成较为完善的市场配置模式，二、三级市场活跃，交易、抵押量较大。为提高土地市场及地价管理的透明度，规范土地市场，使其价格与市场相协调，就必须及时对基准地价进行修编。
二、基准地价修编工作任务及范围
（一）主要工作任务
本次基准地价修编主要任务是对修编范围内的全部土地根据其不同用途（商服、住宅、工矿仓储、公共服务等）的土地级别进行修编、调整，并对不同级别的基准地价进行测算，形成修编成果，并按照基准地价的应用要求，编制相应修正体系，完成文字报告及相关图件编制。 （二）修编范围
根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）的要求，本次东山县城区土地级别与基准地价修编工作范围为东至铜陵镇，南至冬古村，西至岱南村，北至港西村、坑北村，总面积约94.22平方公里。
三、工作组织
东山县城区土地级别与基准地价修编工作在东山县人民政府的关心和指导下，拨出专项经费，进行了城市土地定级、城市基准地价评估和路线价的评估工作。
此次土地级别与基准地价修编工作由东山县国土资源局委托福建所思达国土规划咨询有限公司承担。
为了更好地完成东山县城区土地级别与基准地价评估工作，特成立了东山县城区土地级别和基准地价修编工作领导小组与东山县城区土地级别和基准地价修编技术小组。
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东山县城区土地级别与基准地价修编技术小组 组 长： 欧耀钦（东山县国土资源局局长） 副组长： 王再雄（东山县国土资源局副局长） 领导小组成员：
何建寿（东山县国土资源局） 许广生（东山县国土资源局） 曾少东（东山县国土资源局） 陈福秋（东山县国土资源局）
林立营（福建所思达国土规划咨询有限公司） 技术小组成员：
石维斌（福建所思达国土规划咨询有限公司） 李文进（福建所思达国土规划咨询有限公司） 姚晓星（福建所思达国土规划咨询有限公司） 叶晓春（福建所思达国土规划咨询有限公司）
四、技术方案
（一）资料收集整理与外业调查
城区土地级别与基准地价修编工作，所需要收集调查的资料涵盖较广，有政府部门的，也有要外业实地调查的。不管资料收集调查的渠道如何，其真实性和准确性直接影响修编的成果。因此，资料收集调查是城区土地级别与基准地价修编工作的重要环节。
（二）土地级别修编技术流程
城区土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇土地质量的地域差异，评定城区土地级别。其具体工作内容包括：编写定级任务书、做好组织上和物质上的准备、收集资料、资料整理及分值表的编制、权重确定及因素选择、土地定级单元的划分、土地级别的确定、面积量算及土地级别图的编制、土地定级报告及成果验收归档。
由于城镇土地利用类型复杂,形态多样,不同地区城区土地定级工作的组织方法
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和工作程序会有所差异，根据东山县城区社会经济情况确定东山县城区土地级别修编采用全域覆盖分类定级法。定级中按土地类型分商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和公共用地四大类。
（三）基准地价修编的技术流程
东山县城区基准地价修编工作主要依据《城镇土地估价规程》、《房地产估价规范》要求，并结合东山县城区实际情况开展工作。评估的基本思路是：按照影响城镇土地使用价值的条件和区位优劣，对土地使用价值的条件均一和同一区位条件的城镇土地进行划分归类。然后在同一土地级别或类型片区中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场评估价入手，测算出不同用途的土地在不同土地级别或土地条件均质地域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。
以土地级别作为基准地价评估的基础，应先分别计算商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和公共用地在不同土地级别上的土地收益、地价等，评估出各级别内不同土地利用类型的基准地价。再根据级别或片区基准地价的变化幅度决定是否调整其土地级别的范围，如果级别或片区内基准地价的变化幅度大于20%，就应重新划分或调整土地级别，直至符合要求。对区位条件敏感的商服用地，应分区段、街道评估路线价作为沿街部分基准地价。
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五、工作流程
资料准备 准备工作 工作底图准备、输出 确定范围及定级因素因子 文字资料 图件资料 电子 资料 确定因素因子分值 划分单元、确定单元分值 调整、确定各类土地级别 根据级别划分确定均质地域 确定样地、评估样地价格 样点数据校验、剔除异常值 计算基准地价 确定修正体系 宗地评估方法及成果应用 评估并确定商业路线价 划定商业路线价区片 房地产租金调查 外业调查 内业数据整理 土地交易状况调查 定级因素因子及权重调查 组织准备 房地产交易状况查 文字报告编写、图件制作 成果验收、整理归档 6
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六、提交成果
（一）文字成果
东山县城区基准地价修编报告
文字成果包括纸质和电子版两种，其中提交纸质报告10套，电子版文件3套。成果报告统一采用Microsoft Office Word 2003的doc格式文件。 （二）图件成果
1、东山县城区商服用地土地级别暨基准地价图； 2、东山县城区住宅用地土地级别暨基准地价图； 3、东山县城区工矿仓储用地土地级别暨基准地价图； 4、东山县城区公共用地土地级别暨基准地价图； 5、东山县城区商业路线价图； 6、东山县地价动态监测点分布图。 （三）电子成果
1．Word格式文字材料及表格； 2．MAPGIS格式图件(含数据库文件)。
七、工作经验与体会
（一）领导重视是做好修编的基础
基准地价修编工作是一项政策性强、涉及面广、技术要求高、工作量大的工作。在本次修编过程中，工作的顺利完成以及项目成果的取得，是与各级领导的高度重视、国土管理部门的指导以及相关部门配合和大力支持分不开的。东山县国土资源局指定专人负责，及时提供相关工作所需的各种材料，无偿提供技术承担单位调查工作所需的一切方便。
（二）周密计划是做好基准地价修编工作的关健
在项目正式启动前，评估公司的技术人员会同东山县国土资源局的有关专家组成技术领导小组，结合东山县城区的实际情况，共同制定了详细的工作方案和计划，设计各种问卷和调查表格，并对工作人员进行了认真培训，使基准地价修编工作得以顺利开展。同时在调查过程中随时掌握工作进展，对调查工作遇到的具体问题及时提出
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解决方案，保证了基准地价评估工作的质量和进度。 （三）各部门的密切配合是做好基准地价修编工作的保证
在本次基准地价评估过程中，得到了有关部门的大力支持和积极配合，不仅加快了工作进度，也保证了修编成果的质量。
（四）科学认真、实事求是，是保证基准地价修编成果准确性、实用性的前提 在基准地价初步成果提交后，县国土资源局有关领导和专家结合东山县的实际情况以及国土资源管理日常工作的需要，通过认真讨论研究，对初步成果提出了修改意见，并多次组织各部门有关专家进行论证，经过多次修改补充完善，保证了基准地价成果的科学性、准确性和实用性。
八、相关建议与意见
东山县城区基准地价修订工作，是在东山县城区土地现状市场基础上修订的，其成果与土地市场关系密切，其成果应用应服务于土地管理，具体建议如下： （一）为出让国有土地使用权提供依据
土地出让底价的确定，应该以基准地价为基础，充分考虑不同地块的土地用途、微观区位、投资环境、规划限制、出让年限、政府宏观政策等条件的差异。按照基准地价成果中确定的宗地地价修正系数，根据出让地块的实际情况，做出合理评估，以形成切合实际的出让底价。
（二）为二级市场房地产交易或土地转让提供指导
东山县城区的基准地价修订成果可以为入市交易者及评估机构提供地价的参考依据，对建立健康有序的房地产市场提供有效依据和积极的推动作用。 （三）为城市土地合理有效利用提供决策依据
基准地价是城区区域平均土地价格的体现，其价格高低对政府确定级差收益具有重要指导意义。除了法定用途及规定规划条件前提下，可以充分发挥价格杠杆调节作用，使得城市土地得到更加合理有效利用。 （四）定期修编基准地价
为保证评价成果的现势性和可用性，基准地价成果应进行适时修编。考虑地价的变动性与连续性，修编应充分利用已有成果，在此基础上形成修编后评价成果。修编
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成果经验收合格后应存档保存，并报上级国土资源行政主管部门备案。
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第二部分 东山县城区土地定级与基准地价修编技术报告
第一章 东山县概况
东山县位于福建省东南部，东海与南海交汇处，介于东经117°17’～117°34’、北纬23°33′～23°47′之间。东濒台湾海峡，与台湾隔海相望；西临诏安湾，与诏安县仅一水之隔；南远接南澎列岛；北西以八尺门海堤与云霄县接壤；北东与东山湾及漳浦县古雷半岛为邻。由东山岛及其周边44个小岛组成；主岛东西距离最宽处17.5公里，最窄处2公里；南北距离最长处27.5公里，面积248平方公里；其中，周边诸小岛面积计6平方公里。
第一节 自然、社会经济概况
一、自然资源概况
东山县地势西北高，东南低。西北多低丘，东南有连片风沙地。地形切割破碎，岗峦起伏，有小山丘413座，最高为苏峰山海拔274.3米。无大溪流，只有几条不足5公里长的小溪沟。海岸线曲折，岸线总长约141公里，港湾多，滩涂海域面积辽阔。
东山县属南亚热带海洋性季风气候，多年平均气温为20.8°C，终年无霜冻，多年平均降水1103.8毫米。
东山县土壤主要有水稻土、风沙土、砖红壤性红壤和盐土四种类型，其中水稻土主要分布于低丘台地区，风沙土主要分布于滨海风沙区，砖红壤性红壤和盐土主要分布于滨海平原台地区。
东山县海岸线沿线有七个风光绮丽、景致幽雅、各具特色，颇具南国海滨特色的海湾，主要有：南门湾、马銮湾、东沈湾、乌礁湾、澳角湾、宫前湾、西埔湾，七个月牙形海湾湾湾相连，绵延30多公里，各类风景名胜众多，拥有风动石——塔屿景区、马銮湾景区及关帝庙等自然与人文景观以及“东海明珠”之美誉，是福建省新开发的重点旅游区之一。东山县有良好的建港条件，可建22个泊位的码头，其中万吨
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以上有14个。
二、社会经济概况
东山县现辖西埔镇、铜陵镇、康美镇、樟塘镇、陈城镇、前楼镇和杏陈镇七个乡镇，2009年全县总人口20.73万人，其中城镇人口10.21万人，占总人口的49.3％，农村人口10.52万人，占总人口的50.7%。
东山县交通便捷，主要以港口、公路运输为主，出岛通道有大产跨海大桥和八尺门大桥，可直接与324国道和沈海高速相接。八尺门大桥、自来水扩容、水产品综合市场、大澳中心渔港、电网改造、农村公路改造等一批基础设施相继建成，实现了基础设施由瓶颈制约型向基本适应型的转变。
2009年东山县地区生产总值59.00亿元，财政总收入4.234亿元，全社会固定资产投资额24.7433亿元，农林牧渔业总产值30.9095亿元，工业总产值70.97亿元。东山县是全国最大的县级芦笋生产基地，省重点渔业、盐业生产基地，名优特产品主要有九孔鲍鱼、白芦笋、牙鲆鱼、“海魁”牌系列产品、大有牌渔制品等。产业发展格局上以临港工贸、远洋捕捞、海水养殖、水产品加工等为主导产业, 以滨海旅游服务业为支柱产业。
第二节 东山县城市总体布局
一、城区总体布局
为与东山岛良好的自然景观环境相协调，展现风景旅游胜地的城市形象，西埔、康美、铜陵三个城区采用融于自然生态环境，并于山、海风光协调的带状分散组团式布局形态。城区以北部的山林景观为背景，城区之间以生态绿地为隔离，加强城市景观与山林景观、大海景观的联系，突出风景旅游胜地的特色。
在康美、东沈、百亿新城位置设康美城区，强化旅游中心功能，远景适时将行政中心由西埔迁至康美城区，加强对旅游发展的行政领导，并利于三个城区的统一管理。
西埔镇与开发区并为一个城区，统一功能布局，使开发区得以有力的依托，强化了西埔城区作为全县经济中心的功能和作用。近期，西埔仍保留行政中心的职能。
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原康美镇的城垵村、铜钵村归入铜陵城区的发展。在对铜陵的旧镇进行改造、适度发展镇南新区，进一步完善历史文化旅游区，强化港口和港口工业区的发展，是铜陵逐渐发展成为全县的经济中心之一和历史文化旅游区。
二、旅游总体布局
旅游总体布局结构为：一区、二带、三辅、四点，五要素，六名村，七海湾，多组团。
“一区”即省级旅游经济开发区，范围为铜陵——西埔——陈城公路以东至海滨岸线范围内的58平方公里用地。
“二带”为陆地景观带和海上景观带，配合陆地观光线和海上观光线，将东山岛绝大部分景点串起来。
“三辅”指滨海旅游经济开发区以外的三个辅助性的旅游景区，包括西埔湾、西山岩和南正院景区。
“四点”指东西南北四大控制中心点：东以风动石——塔屿景区，西为西山岩景区，南为龙、虎、狮、象四屿，北为南正院景区。
“五要素”指山、水、人、物、产，“山”指名山，“水”指海滨、沙滩、岛屿，“人”指人文村落、民俗风情，“物”指文物古迹，“产”指土特产品。
“六名村”指铜钵村（寡妇村）、梧龙村、山口村、岐下村、澳角村、宫前村。这六个村有代表性地反映了东山岛的人文历史背景，是旅游者了解东山岛的窗口。
“七海湾”指岛东部首尾相连的月牙形组合海湾：南门湾、屿南湾、马銮湾、金銮湾、乌礁湾、澳角湾、宫前湾。这七个海湾是东山最重要的海滨旅游资源，是海滨旅游度假区的核心。
“多组团”指各旅游功能区以用地性质、景观环境要求的一致性划分为若干小旅游组团，以利于分期开发形成集聚效应。
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第三节 基准地价修编工作概述
一、修编工作依据与原则
（一）修编工作依据
1、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001) 2、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001) 3、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）
4、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号） 5、《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）
6、《土地利用现状分类标准》（国标GB/T21010-2007）
7、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）
8、《福建省国土资源厅关于进一步规范土地用途分类管理的通知》（闽国土资综〔2009〕225号）
9、《福建省国土资源厅关于开展新一轮城镇基准地价修编工作的通知》（闽国土资综〔2011〕24号）
10、其他相关法律法规 （二）修编工作原则 1、土地定级的基本原则
城镇土地级别是城镇自然、社会、经济等要素综合作用的结果；土地定级要合理反映城镇内部土地质量差异及其分布特点，体现土地资源合理利用的最佳经济效益和社会效益。因此，在城镇土地定级中应遵循以下原则：
（1）综合分析原则――城镇土地级别受到社会、经济、自然、政治等诸多因素的综合影响，各因素影响不同，导致土地利用效率的不同，从而影响土地级别。因此在东山县城区土地定级中要全面考虑城区的商服繁华度、交通条件、基础设施状况、环境质量、自然条件、人口状况及城镇规划等因素对土地利用效益的影响，并对这些
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东山县城区土地级别
与基准地价修编报告
因素进行综合分析、研究，按差异划分土地级别，使土地定级具有较高的准确性和可靠性，评测出合理、切合实际的土地级别。
（2）主导因素原则――影响城镇土地质量优劣的经济、社会、自然因素众多，应找出一个或多个主要因素，作为划分和评判土地级别的依据。各因素对城镇土地质量优劣的影响程度各有差异。因此，应重点分析对城镇土地定级起控制和主导作用的因素。根据东山县的实际情况，在调查分析、研究的基础上，以该城区的商服繁华度、交通条件、基本设施状况、环境条件等因素作为评定土地级别的主导因素，从而使评测出的土地级别具有严格的科学性和操作方法上的简捷性。
（3）地域分异原则――土地质量的地域分异规律是土地的自然和社会各因素不同组合的结果，它反映了地域间土地生产力或利用效益上的差别。土地定级应掌握城镇土地区位条件和特征的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同而形成的各地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。
（4）级差收益原则――土地定级成果最终要为土地的合理利用服务，而土地利用的经济效益和综合效益主要通过土地利用所产生的级差收益表现出来，也就是说，土地的级差收益是反映土地质量特性的一个量化指标，因此土地定级应在初步划分的土地级别上，对级差收益明显的行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级别数目和了解行业级差收益及修订初步划分的土地级别的重要依据。
（5）定量与定性相结合的原则――在土地定级中，应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，对能够量化的指标用定量化的方法来表示，做到以定量为主，定性为辅，以减少人为的随意性，提高土地级别的精度和土地级别与实际的吻合度。
2、基准地价修编的基本原则
基准地价评估是一项涉及面广，内容复杂，系统性强的工作。在评估过程中应遵循的基本原则：
（1）预期收益原则——预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。土地价格随预期收益形成因素的变动而变动。估价时应了解估价对象过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势等影响因素进行分析和预测，准确预测估价对象现在以至将来能带来的利益。
（2）替代原则——土地评估应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土
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地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
（3）供需原则——土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
（4）最有效利用原则——土地估价应以估价对象的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
（5）报酬递增递减原则——土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。利用这一原则，可找出土地的边际使用点，即最大收益点或最有效使用点。因此，报酬递增与递减原则与最有效使用原则密切相关。
（6）贡献原则——土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。
（7）变动原则——土地价格是由各种价格影响因素互相作用而形成的，这些价格影响因素经常在变化，土地价格就是在这些价格影响因素的不断变化中形成的。估价时应把握价格影响因素及土地价格变化规律，准确地评估土地价格。
（8）合法原则——按照国家、地方的有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的原则，做到估价过程合理，评价方法科学，评估结果准确。
（9）衔接原则——基准地价必须注意与以往基准地价成果和地价法律、政策等的衔接。
3、在评估过程中，从东山县城区社会经济条件出发，结合实际，除要坚持预期收益原则、供需原则、最有效利用原则、供需原则、合法原则等基本原则外，还需考虑如下几点：
（1）土地定级与土地估价相结合的原则
城区土地定级和估价是两项相对独立，却又紧密联系的工作，两者均为城镇土地有偿使用提供科学的决策依据为首要目的。因此，将定级与估价结合进行，先定级后估价，不仅能起到相互补充、相互印证的作用，有利于提高成果的实用价值。
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东山县城区土地级别
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（2）坚持地价评估与地价政策相结合的原则
经济发展的不同阶段，采取的地价政策不同。不同时期国家对土地、房地产等出台了不同的政策，对土地价格均产生不同的影响，因此应根据东山县城区经济发展的特点，充分考虑地价政策因素的影响，对土地价格进行评估。
（3）估价期日原则
城镇土地价格受供求关系、社会经济发展水平、自然人文环境和区位条件等多因素的影响，其高低水平经常处于动态变化之中。因此，动态分析某一城镇或区域的地价历史变化过程、规律及发展趋势，可使评估地价较为准确地反映评估期日（特定时点）的实际地价水平。
（4）定性分析和定量计算相结合的原则
影响土地价格的因素很多，在评估过程中应尽量把定性的、经验的分析进行量化，以减少人为的任意性，从而提高土地估价成果的精度。在定性分析过程中，必须坚持以现实的市场资料为基础，采用归纳、推理等科学的分析方法。
（5）注意地价成果的实用性和可操作性原则
基准地价评估成果除了要保证其科学性、准确性外，还必须坚持实用，具有可操作性，否则成果没有实际价值。因此，应在评估过程中力求做到文字表达上准确、简明、通俗；图表表达上明确、清晰、直观，实际操作过程简单易行。
二、基准地价修编内涵
东山县城区基准地价修编是为了更好的保证东山县城区国有土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；深化土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强政府对土地市场的管理，保证土地市场正常交易；全面、科学、合理地为东山县城区每一寸土地提供依据。
（一）基准地价修编范围
根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）的要求，本次东山县城区土地级别与基准地价修编工作范围除涉及西埔城区、铜陵城区外，还考虑到樟塘镇区、康美城区，东至铜陵镇，南至冬古村，西至岱南村，北至港西村、坑北村，总面积约94.22平方公里。
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东山县城区土地级别
与基准地价修编报告
（二）基准地价的内涵
为加强土地市场建设，充分发挥基准地价的作用，本次基准地价的修编和发布，按照《福建省国土资源厅关于开展新一轮城镇基准地价修编工作的通知》（闽国土资[2011]24号）确定东山县中心城区基准地价的内涵。
1、基准地价用地类型
基准地价用地类型必须严格按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）和《福建省国土资源厅关于进一步规范土地用途分类管理的通知》（闽国土资综〔2009〕225号）规范用地类型名称和内涵，基准地价的用地类型范围应当包括商服用地，工矿仓储用地，住宅用地，公共管理和公共服务用地中的营利性新闻出版、科教文卫、风景名胜、公共设施用地，特殊用地中的营利性殡葬用地，以及交通运输用地中的营利性停车场用地。
（1）商服用地是指主要用于商业、服务业的土地，包括：批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地和其它商服用地；
（2）住宅用地是指主要用于人们生活居住地房基地及附属设施的土地，包括：普通住宅用地、公寓用地和别墅用地；
（3）工矿仓储用地是指主要用于工业生产、物资存放场所的土地，包括：工业用地、采矿用地和仓储用地；
（4）公共用地：公共用地包括营利性新闻出版、科教文卫、风景名胜、公共设施用地，特殊用地中的营利性殡葬用地，以及交通运输用地中的营利性停车场用地。
2、评估基准日
评估基准日为2011年1月1日。 3、报告有效期
报告有效期为2011—2013年。 4、土地开发程度
商服用地：城市规划区内五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯、土地平整）；
住宅用地：城市规划区内五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯、土地平整）；
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与基准地价修编报告
工矿仓储用地：城市规划区内五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯、土地平整）；
公共用地：城市规划区内五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯、土地平整）。
5、基准地价表现形式
商服用地和住宅用地统一为级别楼面地价，其它用地类型基准地价的表现形式统一为级别地面地价。
6、使用年期
商服用地：40年，住宅用地：70年，工矿仓储用地：50年，公共用地：50年。 7、标准容积率
商服用地为2.0，住宅用地为2.0，工矿仓储用地为1.0，公共用地为2.0。 8、土地权利状况
无他项权利限制下的国有土地使用权。 （三）修编的任务
根据《规程》对城镇土地定级估价工作的要求，结合东山县城区的实际情况，本次课题的任务是：
1、利用计算机系统编制出各定级因素的分值图及单元总分值图，划分出城区土地级别，并建立起比较完善的城市土地定级估价信息系统；
2、测算并确定出东山县城区及城市规划区不同级别各用地类型的基准地价和区段基准地价，以及商服用地的路线价；
3、制定出不同级别各用地类型的宗地地价修正系数表； 4、设定城市地价动态监测点； 5、提出一套较完整的成果应用方案。
三、基准地价的特点
（一）全域性
东山县城区评估区域内的任何一个片区应至少有一种用途类型的基准地价。 （二）分用途
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与基准地价修编报告
东山县城区评估区域内同一片区内不同利用类型的土地有不同的基准地价标准。 （三）平均性
基准地价反映一个片区中土地收益或土地租金、价格的平均水平，可以采用平均数或众数表示一个片区中的基准地价标准。
（四）有限性
基准地价是有限年期的土地使用权价格。按国家规定，不同用途土地使用权出让的最高期限是不一致的，不同用途基准地价的年限不同。
（五）时效性
基准地价只反映一定时间的价格标准，二至三年即须进行一次更新。
四、基准地价提交成果
（一）东山县城区土地级别与基准地价修编报告； （二）东山县城区商服用地土地级别暨基准地价图； （三）东山县城区住宅用地土地级别暨基准地价图； （四）东山县城区工矿仓储用地土地级别暨基准地价图； （五）东山县城区公共用地土地级别暨基准地价图； （六）东山县城区商业路线价图； （七）东山县城区宗地地价修正体系。
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东山县城区土地级别
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第二章 资料收集整理与外业调查
一、基础资料收集与调查
（一）资料收集调查计划的制定
资料收集调查是修编工作的重要一环，在资料收集调查前要做周密的计划。确定具体收集哪个部门哪些资料，并把收集资料的清单罗列出来，还要事先安排和组织收集调查资料的人员，以及人员搭配问题等。科学合理的计划可保证统筹安排整个收集调查工作，加快工作进程。
（二）资料收集调查表格的编制
城镇土地级别与基准地价修编工作所需要收集调查的资料大多是通过走访相关政府部门和填写相应调查表格的方式进行，因此在开始资料调查前要根据工作的需要和东山县城区实际情况，编制相应的调查表格。
（三）人员培训
资料收集调查人员的技能掌握与运用是保证资料质量的关键。因此，在大范围资料收集调查前，必须对参加资料收集调查的工作人员进行专业知识培训，使其掌握城镇土地级别与基准地价修编工作资料收集调查目的、思路和方法，切实理解表格内每一项内容的含义与填写方法，同时结合实地调查，确保其掌握调查方法和对表中各项内容标准理解相一致。
（四）调查区的划分
为保证样本分布的广泛性和代表性以及便于分配工作量和不同调查人员之间的工作衔接，在资料收集调查前必须划分调查区。调查区应根据城镇土地市场状况、土地用途、交通状况、土地利用强度与限制等因素进行划分。
（五）调查方法的确定
结合东山县城区实际情况，采用表格调查、走访座谈、实地调查等相结合的调查方法，使各种调查方法相辅相成，提高成果精度。
（六）资料收集调查的一般要求
1、调查、收集到有关修编的资料要按实地位置标注到工作底图上；
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2、以划分了的调查区域为单位进行调查； 3、样本抽样采用分类抽样调查； 4、样本要有代表性； 5、样本分布要均匀；
6、调查样本数量应符合数理统计要求；
7、样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料； 8、土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据；
9、出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，精确到个位；
10、调查资料必须填入相应的调查表格。 （七）资料收集
城区土地级别与基准地价修编工作所需要的资料，在东山县国土资源局抽调相关人员配合及有关部门大力支持下，经过努力，收集到的资料包括如下：
1、文本资料
（1）近几年土地征用的资料（2008、2009、2010）； （2）近几年的房地产交易案例资料（2008、2009、2010）； （3）《东山县统计年鉴》（2008、2009、2010）；
（4）《东山县城市总体规划》——规划文本、规划说明（2005－2020） （5）上一轮基准地价文本
（6）东山县城区土地个税价格评估报告 （7）土地出让、转让相关文件及其它资料等。 2、图件资料
（1）东山县1：2000地形图（电子图）； （2）东山县1：500地籍图（电子图）； （3）东山县1：10000现状图（电子图）； （4）东山县城区卫星影像图； （5）2007年东山县城区基准地价图； （6）东山县城市总体规划图件（2005-2020）。
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二、外业实地勘测
（一）商业店面租金调查
在初步了解东山县城区土地市场、房地产市场现状后，课题组于2011年4月，在东山县国土资源局的大力配合下，对东山县城区的土地、房地产市场以及其他相关数据进行调查。
1、抽样的基本原则
为全面、正确反映东山县城区店面的租金情况，抽样的基本原则是： （1）繁华地段，尽可能每2-3间抽查1家； （2）在一般地段，每4-6间铺面抽查1家； （3）处于街道拐角处的铺面，均被纳入调查范围； （4）在较不繁华地段，间隔店铺的数量略有增加；
（5）抽样时，充分考虑不同经营类型、方式的店面，尽可能保证不同经营类型的店面都有一定的样本量。
2、确定调查区域
外业调查的重点是能反映东山县城区的商服繁华情况的道路、街道：以新城路、道周路、东环路、新华东路、新秀路、康福路等为主，疏港公路、东西一路、创业路、石坛路、英才路、光明一路、农委路、新秀路、育新路、西环路等为辅。
3、调查内容
商业店面调查的主要内容包括：店名、临街深度、临街宽度、面积、竣工时间、租金等情况，并将调查样本的具体坐落标注在工作底图上。
（二）商业网点调查
调查东山县城区主要的商业网点坐落、规模、服务范围等情况，并在图上标注出其具体的位置。
（三）道路情况调查
实地调查东山县城区主要道路（如新城路、东环路、道周路、西环路、新华东路等）的宽度、路面状况及道路截面车流量、人流量等。
（四）公共服务设施情况调查
主要是调查公共服务设施的坐落、类型、数量、分布、级别、规模、服务范围等；
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与基准地价修编报告
调查对象包括：学校、医院等。
（五）变更调查
由于东山县城区所提供的工作底图有一部分比较陈旧，无法反映最新的用地变化。因此，在做外业调查时，边调查资料边利用卫星影像图进行变更工作。
三、资料整理汇总
（一）土地级别修编数据处理
按照“计量单位统一，数据来源可靠，无显著异常，对明显不符合实际的和特殊的极值予以剔除”的要求，对应用于土地级别修编的数据资料进行严格的核实，选取相关、准确的资料，根据资料性质和来源初步分类归档并录入计算机。
（二）、基准地价修编资料整理 1、样本资料补充完善或剔除
对所有调查的样本资料逐一审查，对主要数据不全或不准确的，进行补充调查，完善内容；将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样本进行剔除。
2、样点资料归类
经过样点的补充完善，将初步审查合格的样点资料进行归类。本次东山县城区基准地价修编共收集了房地出租及房屋出售样点600个、土地出让转让28个。
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土地级别与基准地价更新方案设计 收集基础资料、图件，编制工作底图 划分网格（定级单元） 分类调查地价、地租 补充调选择并量化因素、因子 计算单元分值 划分土地级别 级差收益验证 资料整理、样点上图 调查数据标准化处理 分类分级测算地价 查 征询专家和国土局意见 土地级别与基准地价确定 编制土地级别与基准地价图、编制基准地价修正系数表 建立城市地价动态监测点体系 编写工作、技术报告，整理基础资料 成果验收 提交成果、资料归档
图2－3－1 土地级别与基准地价修编技术路线图
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第三章 土地级别修编技术方法
第一节 土地定级因素选取及权重确定
一、土地定级因素选择的原则
定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。定级因素分主导因素和非主导因素两种，如何结合东山县城区实际情况选择定级因素，是定级工作的关键。因地制宜建立科学合理的定级因素是做好定级工作的第一步。
确定主导因素应遵循以下原则：
（一）选择对城镇土地具有举足轻重作用的因素。
在土地定级因素选择的过程，如果缺乏了这些主要因素，即使其它因素再多，也无法体现土地级别的差异。如商服繁华度、道路通达度、基础设施完善度等因素对城镇土地影响较大，对土地定级具有相当重要的作用，都是必选的因素。
（二）土地定级中所选因素要对城镇各类用地的定级单元都具有一定的影响，否则会产生不均衡现象。
在东山县城区土地定级中，道路通达度、基础设施完善度、公用设施完备度三者相比，前两个因素服务范围为各类用地，而第三个因素主要服务于住宅用地和公共用地，对商服用地和工矿仓储用地影响较小。
（三）城区土地定级的实质就是揭示城区土地级别的差异。
定级因素应能充分体现城区区位差异，否则不管因素有多重要性，都会失去现实意义。
（四）土地定级是一项涉及面广、工作量大的工作。
在选择因素以及这些因素评价指标的过程中，应充分分析各因素的内在联系和相关性，尽可能选择既能科学合理的刻画土地质量空间差异，又较易调查和收集资料的因素，建立相应的评价指标体系。
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（五）选择土地定级因素是应考虑土地现状条件和规划发展相结合。
土地定级的目的是评定城市内部土地质量的差异，而土地质量的优劣往往通过地价水平的高低反映出来。在测算样点地价时，预期收益原则是一项十分重要的原则，影响地价水平的不仅仅是现状土地状况，未来土地利用的潜在收益对地价高低也有十分重要的影响。这就要求在划分土地质量差异、确定土地级别时必须考虑土地的现状和其发展潜力，因此，在定级因素选择上既要考虑反映土地质量的现状条件，同时又要考虑反映土地开发潜力的各影响因素的规划发展情况。
根据以上原则，按照《规程》要求，立足东山县城区的实际，按用地类型的不同，对各个因素进行合理的筛选和调整，形成东山县城区土地定级因素指标体系。
二、土地定级因素权重的确定
权重是反映土地定级因素重要性的量度，它与因素对土地质量影响的程度成正比。能否准确地确定各定级因素的权重是土地定级的一个重要过程。根据《城镇土地分等定级规程》，权重的确定方法主要有特尔菲测定法、成对比较法和层次分析法。根据比较采用层次分析法来确定东山县城区土地定级因素的权重。
层次分析法是对定性问题进行定量分析的一种简便、灵活而又实用的多准则决策方法。它的特点是把复杂问题中的各种因素通过划分为相互联系的有序层次，使之条理化，根据对一定客观现实的主观判断结构(主要是两两比较)把专家意见和分析者的客观判断结果直接而有效地结合起来，将一层次元素两两比较的重要性进行定量描述。而后，利用数学方法计算反映每一层次元素的相对重要性次序的权值，通过所有层次之间的总排序计算所有元素的相对权重并进行排序。
在东山县城区土地定级因素权重的确定过程中首先选择对于土地定级有影响的因素，然后建立起各因素间一一对应的比较矩阵，矩阵中的各项由专家根据东山县城区的土地定级和基准地价评估的相关背景资料对各因素两两比较赋值而获得。在进行参评因素两两比较时遵循以下规则：因子i比j十分重要,赋值为7； 因子i比j重要得多，赋值为5；因子i比j重要，赋值为3；因子i比j同等重要，赋值为1；因子i比j稍次要，赋值为1/3；因子i比j次要，赋值为1/5；因子i比j次要得多，赋值为1/7；而2、4、6表示相邻判断的中值。利用比较矩阵计算出其最大的特
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东山县城区土地级别
与基准地价修编报告
征值?max，则规范化后的特征向量W即为权重系数。
A×w=?max×W
式中A为判断矩阵，?max为A的最大特征值，W为对应于?max的正规化特征向量，W的分量Wi即为相应参评因素的权重系数。采用一致性检验的方法对计算结果的可信度进行检验，检验公式为：
CI=（?max－n）/n－1 CR= CI /RI
式中CI代表判断矩阵的一致性，CI代表判断矩阵的随机一致性，RI代表平均随机一致性指标。对于1－7阶矩阵，RI值分别为0.00、0.00、0.58、0.90、1.12、1.24和1.32。一般认为CR <0.1时，判断矩阵具有满意的一致性，计算结果都是可信的。东山县商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和公共用地定级因素权重判断矩阵的随机一致性比例分别为0.0037、0.0097、0.0144、0.0064，所以计算结果是可信的。利用层次分析法求得商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和公共用地的最终定级因素权重值，结果如下：
表3－1－1 东山县商服土地定级因素因子权重表
商服 繁华程度 交通条件 基础设施 人口状况 自然条件 规划条件 繁华 程度 1.0000 0.7800 0.6703 0.4493 0.2939 0.2466 交通 条件 1.2821 1.0000 0.7992 0.6703 0.5266 0.3679 基础 设施 1.4918 1.2512 1.0000 0.8187 0.5488 0.4438 人口 状况 2.2255 1.4918 1.2214 1.0000 0.6703 0.4493 自然 条件 3.4021 1.8991 1.8221 1.4918 1.0000 1.0000 规划 条件 4.0552 2.7183 2.2532 2.2255 1.0000 1.0000 权重 0.2962 0.2105 0.1769 0.1454 0.0937 0.0773
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表3－1－2 东山县住宅土地定级因素因子权重表
住宅 繁华 程度 交通 条件 基础 环境质量 自然 设施 优劣度 条件 人口 状况 规划 条件 权重 繁华程度 1.0000 0.8187 0.5488 0.8187 1.4918 1.2214 2.2255 0.1361 交通条件 1.2214 1.0000 0.8187 1.4918 2.7183 2.2255 3.3201 0.2080 基础设施 1.8222 1.2214 1.0000 1.4918 3.3201 2.7183 4.0552 0.2535 环境质量优劣度 自然条件 0.6703 0.3679 0.3012 0.5488 1.0000 0.8187 1.0000 0.0851 人口状况 0.8187 0.4493 0.3679 0.8187 1.2214 1.0000 0.8187 0.0954 规划条件 0.4493 0.3012 0.2466 0.4493 1.0000 1.2214 1.0000 0.0738 表3－1－3 东山县工矿仓储土地定级因素因子权重表
工矿仓储 交通条件 基础设施 自然条件 产业集聚 交通条件 基础设施 自然条件 产业集聚 规划条件 1.0000 0.5488 0.3679 0.3012 0.2019 1.8221 1.0000 0.6703 0.3679 0.3012 2.7183 1.4918 1.0000 0.5488 0.4493 3.3201 2.7183 1.8221 1.0000 1.0000 1.2214 0.6703 0.6703 1.0000 1.8221 1.2214 2.2255 0.1481 规划条件 4.9530 3.3201 2.2255 1.0000 1.0000 权重 0.3963 0.2656 0.1781 0.0800 0.0800 表3－1－4 东山县公共土地定级因素因子权重表
公共 繁华 程度 交通 条件 基础 设施 0.3012 0.5488 1.0000 0.5488 0.2466 0.2019 环境 质量 0.8187 1.2214 1.8221 1.0000 0.3679 0.2466 自然 条件 1.8221 2.7183 4.0552 2.7183 1.0000 0.8187 规划 条件 2.7183 3.3201 4.9530 4.0552 1.2214 1.0000 权重 0.1351 0.2016 0.3437 0.1886 0.0742 0.0568 繁华程度 1.0000 0.6703 交通条件 1.4918 1.0000 基础设施 3.3201 1.8221 环境质量 1.2214 0.8187 自然条件 0.5488 0.3679 规划条件 0.3679 0.3012 28
东山县城区土地级别
与基准地价修编报告
表3－1－5 东山县土地定级因素因子体系表 单位：％ 因素 因子 子因子 商服 住宅 7.32 6.29 6.97 6.85 6.98 2.41 2.48 2.63 4.43 4.34 4.39 4.67 7.49 7.32 4.28 4.23 —— 9.54 7.38 —— 100 工矿仓储 —— —— 17.25 22.38 —— 8.72 8.99 8.85 —— —— —— —— —— —— 9.39 8.42 —— —— 8 8 100 公共 7.23 6.28 12.87 —— 7.29 3.94 3.89 3.91 5.73 5.62 5.49 5.79 9.51 9.35 3.75 3.67 —— —— 5.68 —— 100 商业服务业中心 18.14 繁华程度 商服繁华度 农贸市场 道路通达度 交通条件 对外交通 便利度 公交便捷度 道路类型 对外交通 便利度 公交便捷度 供水 基础设施 基础设施 条件 公用设施 幼儿园 医院 环境条件 环境质量 优劣度 自然条件 地形坡度 商业人口密度 人口状况 城市规划 产业 聚集度 人口密度 住宅人口密度 规划影响 产业聚集度 合计 规划影响 产业聚集 影响度 100 绿化率 噪音 工程地质 自然条件 排水 供电 中学 小学 7.42 5.95 5.77 5.97 —— —— —— —— —— —— 4.83 4.54 14.54 —— 7.73 —— 11.48 7.89 5.74 从上表中可以看出，繁华程度、交通条件和基本设施三者的权重较高。繁华程度对土地的使用价值有很大的影响，同时，随着经济生活节奏的加快、工业及第三产业
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东山县城区土地级别
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的发展和居民生活水平的提高，市民、客商对居住及投资经营条件有越来越高的要求，因而交通方便与否，基础设施是否齐备，对投资有较大的影响。这样，繁华程度、交通条件、基本设施的权重值自然要高。因此，权重测定结果既符合定级规程的要求，又符合实际情况，可以用于东山县的土地定级工作。
第二节 定级资料整理及量化
一、土地定级因素分值计算原则
根据选定的定级因素和因素体系，对各因素资料进行整理、分析、量化，设计各因素的评定标准。其量化原则为：
（一）分值与土地优劣成正相关，即土地质量越高，分值越高，总分值越大，级别就越高；
（二）分值体系采用0～100分的封闭区间；
（三）点、线因素按实际规模或类型的不同选择指标，根据《规程》计算功能分，并进行衰减，计算作用分。面状因素则按城镇内部各项条件的差异选择指标，确定评分标准，分区域计算作用分。
二、定级资料量化
（一）商服影响度 1、商服繁华影响度
所谓繁华，是指城市中某些职能的集聚，对企事业单位和居民产生巨大的吸引力，并在土地上创造高额的收益和利润。在外观上则表现为城市生活中交往最频繁、最活跃的地区。商业的集聚具有很大的吸引力，获得的级差地租最高，所以现阶段繁华程度一般用商业服务设施的集聚程度来衡量。
商业的集聚经济效益主要来源于它的互补性。在一个中心商业区里，通常集中数百家不同类型的商店及相应的服务设施。由于商品繁多，服务项目齐全，社会需求的物品几乎应有尽有，具有可供选择的余地，还有相当数量来自远处，后者虽在路上花费一段时间，但在此顾客可以买到一般商店缺乏的高档商品，实际上既节约时间，以
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东山县城区土地级别
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节约交通费用，因而光顾的人就多。而顾客多就意味着收益多，利润高。商业集聚的互补还表现在，顾客到此的目的绝非光顾一家商店，大部分人都要综合利用，这就是为什么商业集聚中心吸引的顾客及赢利要比分散布置的商店高得多的原因。
根据规程的要求，城区商服繁华度主要由各级商服中心对周围地区的影响程度来表现，因此，商服繁华度分值的计算过程为：确定商服中心位置、范围及等级——确定商服中心作用分和影响半径——计算商服繁华影响度作用分值。根据具体情况商服中心可分为商业中心和农贸市场两种，二者难以直接进行比较分析，因此在定级量化过程中将它们分开考虑，分别计算其功能分。
（1）确定商业中心位置、范围及等级
商业中心实际上是商服业比较集中的区域，由一系列的商店组成。在一般情况下，商业中心的商店集中连片，因此，把边缘各商店的实际用地界线连在一起，构成两个比较完整的商业中心。东山县城区中，商服中心主要集中在西埔和铜陵城区中。经过实地调查，在东山县确定两个商业中心并在工作底图上确定了商业中心的位置和范围。
（2）商业中心规模指数及功能分的确定 ① 商业中心规模指数的确定
根据《城镇土地分等定级规程》，商业中心的规模指数应以经济指标确定。城区商业中心在经济指标上的明显表现是单位面积铺面租金。因此，确定东山县商业中心两个县级商业中心分别为：西埔镇新城路中段和铜陵镇团结路中段，其功能分均为100。
② 商业中心影响半径的确定
《城镇土地分等定级规程》规定，县级商业中心的影响半径（r）等于县级商业中心边缘到连片建成区边缘的最大距离。根据这一规定，依据城区商业中心分布图，直接量取了商业中心的最大服务距离。同时，结合实地加以适当的调整。东山县商业中心的划分、级别、功能分和影响半径详见表3－2－1。
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东山县城区土地级别
与基准地价修编报告
表3－2－1 东山县商业中心级别、功能分和服务半径
级别 县级 县级 位置 西埔 铜陵 功能分值 服务半径（米） 100 100 3000 3000 ③ 商业中心功能分的衰减计算
商服用地和公共用地定级时，各级商业功能影响作用分按下式进行衰减：
Meij?(fiM)1?r
住宅用地定级时，各级商业功能影响作用分按下式进行衰减：
Meij?fiM?(1?r)
上两式中：
eMij――j点受i级商业功能影响的作用分； ――i级商业功能的功能分；
fiMr――j点到只有i级功能的商业中心的相对距离。
采用计算机系统为辅助手段进行定级，输入各商业中心的功能分、服务半径以及功能分衰减公式，即可由计算机计算出不同地区的功能分。
2、农贸市场
农贸市场的分布和规模，对东山县城区的人口流动、物质交换等有较大影响，对城区居民的生活起着较大的作用。根据东山县工商行政管理局提供的资料，本次定级选择了东山县城区内的西埔中心市场、铜陵农贸市场参与运算。其分值的计算方法为：确定各农贸市场的等级、作用指数――确定各农贸市场的功能分、服务半径――计算单元农贸市场作用分值。
表3－2－2 东山县城区农贸市场情况一览表
序号 1 2 3 市场名称 西埔中心市场 铜陵农贸市场 金丰市场 地理位置 西埔镇新华东路 铜陵镇团结路 铜陵镇团结路 面积（m2） 摊位数（个） 4411 3521 2633 310 230 120 （1）确定各农贸市场的等级、作用指数
农贸市场的作用指数反映该类设施与市民日常生活的密切程度，指数与设施作用大小呈正比，数值在0－1之间，各指数之和等于1。
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东山县城区土地级别
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为了准确表现农贸市场对东山县城区土地质量的影响程度，通过对调查资料的综合分析，选择了占地面积、摊位数两个指标作为评定农贸市场级别的指标，根据各评定指标对农贸市场规模的贡献大小，用因素成对比较法，确定出所选择的各指标的权重值，进行归一化处理，得出各指标的作用指数。
（2）确定各农贸市场的功能分和服务半径
根据规程的要求及东山县城区的实际情况，各农贸市场的功能分、服务半径见表3－2－3。
表3－2－3 东山县城区农贸市场量化结果一览表
市场名称 西埔中心市场 铜陵农贸市场 金丰市场 地理位置 西埔镇新华东路 铜陵镇团结路 铜陵镇团结路 功能分 100 100 70 服务半径（米） 1500 1000 700 （3）计算单元农贸市场作用分
商服用地和公共用地定级时，农贸市场功能影响作用分采用指数衰减计算各单元分值；住宅用地定级时，农贸市场功能影响作用分采用直线衰减计算各单元分值。
（二）交通条件 1、道路通达度
道路通达度在城市土地定级中占重要地位。道路通达便利与否，对居民的工作和生活，物质的流通，人与人的相互交流等都会产生影响。道路通达便利，可以使人流、物流、信息传播速度加快，物质交换增多，节约时间，减少成本，为土地使用者带来直接或间接的经济效益和心理满足感。因而，道路通达度应作为东山县土地定级的影响因素。
道路通达度主要由各种类型的道路对周围地区的影响程度来表现。因此，道路通达度分值的计算过程为：道路类型的划分——道路作用指数和功能分的计算——道路影响距离的计算——道路通达度分值的计算。
（1）道路类型的划分
根据《城镇土地分等定级规程》的要求，结合东山县的实际情况，按照道路宽度把定级范围内的道路分为主干道、次干道和支路，划分依据见表3－2－4。按照城市
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东山县城区土地级别
与基准地价修编报告
道路各种类型车辆实际运行情况，以及道路宽度，并结合定性分析，把道路分为5级，分别是生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道和支路。
表3－2－4 东山县主要道路情况表
道路类型 红线宽度 主干道 ＞15米 周路、海港路、团结路 次干道 支路 8－15米 建设北路、建设南路、东澳路、苏峰一路、苏峰二路 ＜8米 除上述以外的其余道路 创业路、英才路、新秀路、育新路、康福路、农委路、主要道路 西铜公路、疏港公路、西环路、东环路、新城路、道（2）道路作用指数和功能分的计算
① 定级时不同土地利用类型道路等级对应不同的道路作用指数与作用分 根据《城镇土地分等定级规程》的要求，结合东山县的实际，确定不同用地类型定级时各道路类型作用指数与作用分。道路功能分按下式计算：
fiR?100?IiR
式中：
fiR――某类道路功能分； ――该类道路作用指数。
表3－2－5 东山县不同类型道路作用指数与功能分 商业用地定级 住宅用地定级 作用指数 0.90 1.00 0.80 0.75 0.60 0.45 功能分 90.00 100.00 80.00 75.00 60.00 45.00 工矿仓储用地定级 作用指数 0.80 0.70 1.00 0.50 0.65 0.25 功能分 80 70 100 50 65 25 公共服务用地定级 作用指数 1.00 0.85 0.70 0.65 0.50 0.30 功能分 100 85 70 65 50 30 IiR道路类型 作用指数 1.00 0.85 0.70 0.65 0.60 0.30 功能分 100 85 70 65 60 30 混合型主干道 生活型主干道 交通型主干道 生活型次干道 交通型次干道 支路 ② 通达系数修正
根据《城镇土地分等定级规程》，道路通达度作用分值计算出来后，要根据单元与道路的关系进行通达系数的修正。各通达系数值为：
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表3－2－6 东山县道路通达修正系数表
道路方向 修正系数 ≥4 1.00 = 3 0.90 = 2 0.81 ≤1 0.58 修正的方法为：当单元内道路的方向≥4时，原作用分值不变；当单元内道路的方向=3时，原作用分值×0.90；当单元内道路的方向=2时，原作用分值×0.81；当单元内道路的方向≤1时，原作用分值×0.58。
（3）道路影响距离的确定
按规程的要求，道路影响距离按实际推算，其公式为： d=S/2L
式中：d――道路影响距离；
S――本次定级测算区面积；
L――各类道路在测算区内的总长度。
东山县本次定级测算区面积为94.22平方千米，主干道道长度为33.9千米，次干道长度为38.5千米，将这些数据带入公式，则得到主干道道路、次干道道路的影响距离：
D主干道道路＝94.22÷（2×33.9）=1.4（千米） D次干道道路 =94.22÷（2×38.5）=1.2（千米） 支路的影响距离根据城区的实际情况，确定为500米。
表3－2－7 东山县道路影响距离 道路类型 主干道道路 次干道道路 支路 影响距离（米） 1400 1200 500 （4）单元道路通达度影响作用分衰减公式的确定
商服用地和公共用地定级时，道路通达度影响作用分采用指数衰减计算各单元分值；住宅用地和工矿仓储用地定级时，道路通达度影响作用分采用直线衰减计算各单元分值。
（5）单元分值取值原则
每一个定级单元都可能受到若干条道路的影响，在这种情况下，只取单元内最高
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东山县城区土地级别
与基准地价修编报告
的道路通达作用分，不叠加。
2、对外交通便利度
一般而言，距车站的远近，直接影响着对外交通经济活动或旅行的方便程度，快速便捷的交通，使人流、物流、信息流运动加快，物质交换和能量交换增多，可节约时间，减少运费，为土地使用者带来可计量或不可计量的许多经济利益和心理满足，可见公路运输在东山县的交通运输中扮演着重要的角色。
对外交通便利度主要由城区内不同地段距对外交通设施距离的远近，以及对外交通设施的规模大小来表现。因此，对外交通便利度分值的计算过程为：对外交通设施类型、数目的选定——对外交通设施作用指数和功能分的计算——对外交通设施服务半径的确定——计算单元对外交通便利度作用分值。
（1）对外交通设施类型、数目的选定
交通设施是指火车站、港口、长途车站、机场、高速公路出入口等城区中对外经营的客运站、货运站（不包括单位自有的接轨站、专用码头等）和重点对外交通节点。从东山县目前的状况看，对市民出行及经济交流影响较大的对外交通设施主要是公路运输。根据东山县交通运政管理提供的资料，本次定级范围内公路运输主要是东山县汽车站。因此，本次定级把该汽车站作为影响因素纳入计算。
（2）对外交通设施作用指数和功能分的计算
根据定级规程，各类型对外交通设施功能分的计算公式为：
fiT?100IiT
式中：fiT――i对外交通设施功能分；
IiT――i对外交通设施的作用指数。
根据对外交通设施的地位和作用，确定东山县汽车站和铜陵车站的作用指数为1.0；分别代入上式得到对外交通设施的功能分为：100分。
（3）对外交通设施服务半径的确定
根据定级规程的要求，对外交通设施的服务半径，可依据服务范围在工作底图上直接量算。经量测确定其服务半径为：5000米和3000米。
（4）单元对外交通便利度作用分值计算
商服用地定级和工矿仓储用地定级时，对外交通便利度作用分采用指数衰减计算
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东山县城区土地级别
与基准地价修编报告
各单元分值；住宅用地和公共用地定级时，对外交通便利度作用分采用直线衰减计算各单元分值。
3、公交便捷度
东山县公交车在东山县城区范围内可以随时停车，所以在定级过程中不采用公交站点法而采用公交线路法计算公交便捷度。
（1）服务半径的确定
根据《规程》规定服务半径统一在0.3～0.8km之间确定，根据东山县的实际情况，公交线路的服务半径为500米；
（2）相对距离按下式计算：
r ＝ di/d（0≤r≤1） 式中：r —— 相对距离；
di ——在i公交线路的服务半径内，某点距i公交线路的实际距离； d —— i公交线路的服务半径。 （3）作用分衰减公式的确定
依据公交便捷度的衰减规律，运用直线衰减公式计算各单元作用分值。 （三）基础设施完善度
基础设施完善度与人们的生活密切相关，根据东山县实际情况，选取供水、供电、排水作为评价基础设施完善度的指标。
1、供水
在东山县规划区范围内，不同地区的供水设施不同，不同区域供水设施完善度也不同。根据实际调查发现各个区域的区域水平和保证率难以测算并且城区范围供水设施差别不大，所以在作用分计算时采用定性分析并确定分值。
表3－2－8 东山县供水设施作用系数与作用分
区域 一类区 二类区 三类区 2、供电
位置 中心城区 城市周边乡镇居民区以及地势高的区域 未开发区域 作用分 100 85 75 37
东山县城区土地级别
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在东山县规划区范围内，不同地区的供电设施不同。根据实际调查发现各个区域的区域水平和保证率难以测算并且城区范围供电设施差别不大，所以在作用分计算时采用定性分析并确定分值。
表3－2－9 东山县供电设施作用系数与作用分 区域 一类区 二类区 三类区 3、排水
在东山县规划区范围内，不同地区的排水设施不同，不同区域排水设施完善度也不同。根据实际调查发现各个区域的区域水平难以测算，所以在作用分计算时采用定性分析并确定分值。
表3－2－10 东山县排水设施作用系数与作用分
区域 一类区 二类区 三类区 （四）公用设施完备度
公用设施指与日常生活密切相关的设施，可按设施在各城镇日常生活中的地位和作用选定设施类型和数目。各类公共设施的服务半径，按照设施的数量多少、规模、影响大小，在0.3-3公里之间确定。
公用设施有中小学、幼儿园、医院、诊所、体育场馆、文化馆（活动中心）、影剧院、公园、邮政局等。根据东山县的实地情况，本次定级重点选择了中学、幼儿园、医院等作为参评因子，见表3－2－11、表3－2－12、表3－2－13、表3－2－14。
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位置 城区 城市周边乡镇居民区 未开发区域 作用分 100 95 80 位置 不积水区域 会积水区域 常积水区域 作用分 100 90 75 东山县城区土地级别
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表3－2－11 东山县各中学教学质量、功能分与服务半径 学校 东山县第一中学 东山县第二中学 东山县西埔中学 东山县康美中学 东山樟塘初级中学 教学质量 好 较好 较好 一般 一般 功能分 100 81.16 63.81 42.39 44.37 服务半径（米） 3200 2000 2000 1600 1600 表3－2－12 东山县各小学教学质量、功能分与服务半径 学校 东山县第二实验小学 东山县实验小学 铜陵第四小学 宅山中心小学 探石小学 东沈小学 教学质量 好 较好 较好 较好 差 差 功能分 100 69.33 66.40 67.57 38.08 33.61 服务半径（米） 1900 1600 1600 1600 1000 1000 表－3－2－13 东山县各幼儿园教学质量、功能分与服务半径 学校 实验幼儿园 西埔幼儿园 教学质量 好 较好 功能分 100 80 服务半径（米） 1600 1300 表3－2－14 东山县各医院医疗水平、功能分与服务半径 医院 县医院 中医院 保健院 医疗水平 好 较好 一般 功能分 100 70 30 服务半径（米） 2600 2000 1800 3、公用设施衰减公式的确定
依据公用设施影响的衰减规律，采用直线衰减公式计算各单元分值。 （五）人口状况
人口条件采用人口密度作为因子，人口密度指单位面积土地上所拥有的人口数，
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东山县城区土地级别
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它与土地级别关系密切。一般来说，人口密度大的区域，商服业的经济效益好、土地质量高。当然，人口密度大的区域，也有负面影响，如人均拥有的公共服务设施将减少、生活环境质量变差等。住宅用地定级时，人口密度中涉及的人口资料为城镇居住人口（包括常住人口和暂住人口）。商服用地定级时，人口密度中涉及的人口数为客流人口。统一按一定面积的区域计算人口密度指标值。
1、收集各个行政村的人口数，在工作底图上以村为单位划分界线，了解人口分布疏密位置后进行实地勘查，掌握人口分布的情况，最后划分区段。
2、住宅用地定级人口状况资料整理 （1）人口密度指标值按下式计算
XiD?Pi?si
式中：XiD——i村(居委会)人口密度指标值；
Pi——i区域人口总数； si——i区域面积。
（2）人口密度作用分值计算 人口密度作用分值按下式计算：
DDeiD?100?(XiD?Xmin)/(XgD?Xmin)
式中：eiD——i村（居委会）人口密度功能分；
XiD——i村（居委会）区域的人口密度指标值；
D
——东山城区人口密度最佳值； Xg
DXmin——人口密度最小值。
根据《东山县城市总体规划》，至2020年的规划人口为17万人，城市建设用地人均指标为112平方米/人，由此得到城镇最佳人口密度指标值为8.93万人/平方千米，若某区段的指标值大于该值，须按下式处理：
DDXiD?Xg?Xmax
式中：XiD——经处理过的i村(居委会)人口密度指标值；
DXmax——大于最佳人口密度的i区域的人口密度指标值；
D
——城市最佳人口密度指标值。 Xg
经过计算人口密度值与作用分值对应划分为5个区域：分别赋作用分100分、79
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东山县城区土地级别
与基准地价修编报告
分、65分、42分、20分。
3、商服用地定级人口状况资料整理 （1）人口密度指标值计算
根据对进出东山县主要商业街道的客流人口进行实地调查统计，以一定区段为单位计算日平均人口密度指标值。人口密度指标值按下式计算：
XiD?pi?si
式中：XiD——i区域客流人口密度指标值；
pi——i区域客流人口总数； si——i区域面积。
（2）人口密度作用分值计算 人口密度作用分值按下式计算：
DDDeiD?100?(XiD?Xmin)/(Xmax?Xmin)
式中：eiD——i区域人口密度功能分；
XiD——i区域的人口密度指标值；
DXmax——人口密度最大值；
DXmin——人口密度最小值。
经过计算人口密度值与作用分值对应划分为6个区段：一类区为100分，二类区为85分，三类区为70分，四类区为61分，五类区为38分，其他区域为10分。
（六）环境条件
环境质量影响了景观及其居民的身心健康。作为工作、生活、休息、娱乐的用地对环境有着许多特殊的要求，环境条件带来的生态效应直接影响在土地上所进行的一切人类活动，是影响土地等级的重要因素之一。任何一个区域的环境都是各个环境要素组成的综合体，这里选取了“环境质量优劣度”因子的声环境质量和绿化环境质量来反映环境条件的差异，它们均是作为面状因素进行赋分的，并不作衰减。
1、声环境质量
东山县噪声源：工业开放区、机械加工、交通运输、娱乐业、商业和城市基本建设。除了城市交通噪声部分干线超标外，其余居住、商业混合区、工业区功能区昼夜噪声基本达到相应功能区标准。
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东山县城区土地级别
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因此根据《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）以及东山县城区的实际情况，城市分为五类区域分别为：1类区为疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域以及城郊和乡村，赋分值100分；2类区为居住、文教机关为主的区域以及乡村居民区，赋分值90分；3类区为居住、商业、工业混杂区，赋分值85分；4类区为工业区，赋分值70分；5类区为城市中的道路交通干线道路两侧区域，赋分值60分。
2、绿化环境质量
东山县城区现状公共绿地不足，城内现有虎山公园、庙山公园等总用地19.7公顷，城区主要干道沿线缺少绿化带。
因此根据东山县城区的实际情况，将评估范围分为三类区：一类区位于城市边缘地区及乡村，赋分值100分；二类区位于高级居住区及公园附近，赋分值85分；三类区位于城区的其他地方，赋分值70分。
3、自然条件优劣度
一个地区的自然条件对城市的生活设施布局起着重要的限制和约束作用，影响整个城市的发展布局、规划设计，从而限制或决定着城市经济的发展，造成城市土地的区位差异。因此，自然条件的优劣对评定土地级别有着重要的意义，选取了地形地势和工程地质因子来反映自然条件优劣度。
（1）地形坡度
东山县城市规划区目前坐落在坡地、缓坡地和平原上。地形坡度越大，建设成本越高，人们出行越受限，土地级别相应受到影响。当坡度过大则不宜开发，而坡度＜6°时则适宜开发。
表3－2－15 东山县地形坡度功能分值表
坡度(度) 功能分 （2）工程地质
东山县城区土地定级范围内的地质为丘陵、溪流、坑塘等，地质基础以地基承载力来体现，地质基础的差异决定土地使用时，投入物质、劳动量的多少，从而影响土地级别。根据地基承载力大小划分级别。
＜2 100 2～6 85 6～10 65 10～20 35 ＞20 15 42