业形态表现产品线长，应有尽有，别墅、洋房、集中式客房。较多的停车位。产品从50㎡-500㎡。如龙湾城项目。从推出时间看，今年会有一半的在建楼盘推出，因为调控政策是今年抓紧的，今年销售的是去年初开工的产品，明年会有减少。经过两年的调控，预计后年会增加销量。

3.2.4 七仙岭板块旅游地产开发对X县的影响

X县过去是海南岛的贫困县，房地产开发特别是旅游地产的开发起步较晚，总量比较小。2005年，形成一定的影响力，2009年以后有了较大的发展。X的地产开发板块明显分为三道镇、保城镇和七仙岭区域三大板块。三道镇由于有著名景区呀诺达的影响，离三亚市距离较近，旅游地产开发较为集中，但起步晚，体量小。保城镇范围内以住宅公寓开发为主，一线城区价格目前在7000元/㎡左右。而七仙岭由于占据稀缺资源，产品用途和性质不同，建造的度假豪宅起步较高，已销售的七仙瑶池楼盘别墅在45000元/㎡左右。2011年将有新星超五星级金橡树酒店、金凤凰五星级豪生酒店、百嘉信七仙伴月、远奇七仙岭温泉度假村、义耕神仙湾酒店、中南公寓等6家项目竣工和开业，七仙岭区域旅游地产在X县旅游地产和GDP中影响比重较大。X近三年房地产发展情况如下表（数据由县统计局提供）。

X房地产投资发展情况表

项目 施工面积（㎡） 竣工面积（㎡） 销售面积（㎡） 2008年 206380 76120 98461 2009年 323287 130019 139288 2010年 415435 188647 267219

从上表分析，2010年比2009年，施工面积、竣工面积和销售面积分别增长28.5%，45.1%，91.85%。国际旅游岛建设的吸引，七仙

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岭板块的旅游地产开发等因素对X的房地产发展带来了影响。

据X县住房保障与房产管理局统计，商品房销售近三年来情况如下表。

X县商品房销售情况表 年份 2008 2009 2010 销售面积㎡ 98461 139288 267219 销售套数（套） 1125 1743 2490 销售均价元/㎡ 1610 3941 6042

从上表看，2009年商品房销售增大，平均套面积由2009年的80㎡增加到2010年的107㎡，销售价格同比增长了53.3%，发展速度明显加快。

由于七仙岭板块只有七仙瑶池从去年开始售楼，上表数据主要反映的是X县其它板块房地产开发状况。根据目前在建报建项目，七仙岭板块全面开发后，开发项目的投资起点、投资规模、产品档次、销售价格都会有很大的改变，X将会迎来新一轮经济增长。

七仙岭未来三年旅游地产开发趋势预测

分析指标 开工面积 万㎡ 竣工面积 万㎡ 销售面积 万㎡ 别墅均价 元/㎡ 去化速度 ㎡/月 2011年 10 30 5 40000 8300 2012 20 19.3 15 43000 12500 2013 37 20 23 45000 19200

3.3 项目客户群分析

3.3.1 21世纪旅游度假的客户需求分析

中国旅游业20余年的发展经历了三个主要阶段，特定阶层的差

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异化的“文化体验+养生度假”组合式精品旅游，是21世纪旅游的发展趋势。

21世纪度假方式升级状况 升级路径 人均GDP（$） 观光度假 300 旅游是一种奢侈品；理想 观光是旅游的核心 增长见识，享受视觉愉悦。 度假需求 感官接触表面感受。拍照留念的方式。 住宿酒店，参与活动。旅游置业，生活化的融入氛围。 度假方式。 休闲是放松的主题 是生活的必需 休闲度假 1000-3000 旅游是一种选购品；生活度假 5000 旅游是一种生活方式 释放压力，舒缓心情。体验生活，享受人生，自我调节。 交际方式。

第一阶段：观光度假。最传统的旅游方式，“白天游山玩水，晚上睡大觉”，最大的收入来源于门票，观光客多数是“潇洒走一回”，在海南“走马观花”赶集式，旅游下来，疲倦和劳累缠身，游客来一批少一批。观光旅游在中国沿袭了近20年，最大的问题是“旺丁不旺财”，有的赔本赚吆喝，结果是吃祖宗饭、造子孙孽。游客是人看人，人挤人，加上国人的素质，旅游区的生态环境破坏严重，得不偿失。对当地经济只有补充性的作用，不可能产生根本性的推动作用。

第二阶段：休闲度假。当人均GDP到了1000美元，恩格尔系数低于40%，休闲度假旅游应运而生。这个阶段的旅游，人们开始享受生活，注重修身养性。休闲度假旅游是在中国经过“非典”后，人们认识到了旅游环境的重要性，才迅速发展并渐渐普及的。最显著的现象就是十一、春节等黄金周及休假期间，在某一个旅游区住上一段时间静心度假。人们出行的目的不仅仅是为了观光游览，更重要的是追求身心的放松和修养。某个景区一年可以去两三次，每次

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住一周到一个月左右。这种旅游特征，比观光游的经济效益要好得多。但由于客人停留时间短，纯粹餐饮娱乐方面的消费，因此旅游效益依然有限，不能成为绝对的支柱产业。

第三阶段：生活体验度假。当今，观光旅游时代已淡出旅游市场，相对于休闲度假旅游，各阶层差异化的“文化+养生”体验式旅游度假是一种更高的境界，它提供给不同阶层游客的，既是一种看得见、摸得着、更能感受得到的新的差异化有形产品（养生度假），又是一种看不见、说不出，却能使不同类型不同阶层的游客，得到不同的差异化精神享受，和持久寻味的独特休闲氛围（文化）。在特定的文化环境中，个体完全融入其中，任何感受都是身心的体验。

针对不同类型游客更高层次的体验旅游是旅游的最高形态，是知识经济时代旅游消费发展的必然需求，它强调不同类型不同层次的游客，对不同文化、生活、历史的体验，强调寓教于乐，注重参与性与精神融入性。体验旅游也意味着旅游发展模式的转型和提升。

X旅游业要走高质量精品旅游发展路线，就必须进一步开拓国际市场，必须做出更有吸引力的、新的产业，这就是真正体现本土的民族历史特色的文化精品+休闲养生度假。在国际旅游市场的竞争中，不缺热带气候、海洋资源的旅游圣地，海南岛的核心资源，特别是X的核心资源，并不简单停留在山地资源的竞争上，更应从最能体现地方特色的民族历史文化去挖掘，创造一个世界级的，针对政坛要人、企业大亨、商业巨子、文化名流、影视明星的休闲养生度假基地，人类“生命的加油站”。

在当今的社会，越是经济发达的地区，由于生活节奏快、竞争激烈、心理压力大、人际关系复杂，亚健康问题就越严重。再加上现代都市的生活环境严重受污染，让这批明星阶层的富人更渴望找到“生命的加油站”，特别是在欧洲的富裕国家，富人去养生度假的要求非常高，除了有很好的自然环境和完善的旅游度假设施，更注

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