接待入境旅游者66.31万人次，增长20.2%。旅游饭店客房开房率达60.4%，同比提高1.5个百分点。旅游总收入257.63亿元，同比增长21.7%。

受国际旅游岛政策的带动，海南省各项经济指标大幅增长。海南经济发展在依靠旅游与房地产两大支柱产业同时，发展新型工业、提高海洋业、开发博彩业、免税商业等产业，改变经济结构，成为经济发展新的增长点。房地产也从旅游向休闲、商业、养老等多点刚需方向发展。

2.2 2010年海南房地产发展分析

2010年成为海南新发展的初始年，年初国务院批复的国际旅游岛政策，不仅带来了国家强有力的支持，而且吸引了全国各地著名开发企业的强势入驻，更加吸引了全国投资者的关注。年初的房地产市场出现“井喷”式增长，短短三个月海南岛的房价暴涨，涨幅达1—2倍。

随之而来的是国家对房地产调控政策，两轮史上最严调控政策的出台，表明国家严厉遏制部分地区房价上涨过快，全国一线城市成交量巨幅下跌。海南房地产由于走出了一条旅游地产开发的路子，旅游观光带来旅游置业，岛外置业者的信心不减。开发企业没有停止在海南“圈地”的脚步，出现全国限购越紧，海南开发越旺的现象，900多来海南注册的开发企业为海南房地产市场贡献力量。海口、三亚房地产市场低速时期，二、三线城市开始崛起，陵水房价赶超三亚成为海南第一，琼海连续5个月成交量占全省首位。

今年以来，国家一系列对房地产严控政策的出台，加快了海南房地产投资结构的调整，二三四线城市旅游地产机会来临，岛中X、五指山、琼中等县市也成为继东线沿海之后，又一资源型旅游地产开发热点。

2.3 2010海南土地出让及成交市场

4

海南政府为防止90年代初上演的地产泡沫，严控各地土地使用情况，进行打击“囤地”行动，出台措施保证海南房地产市场健康快速发展。2010年的土地政策主要体现在两个方面，一方面是规范引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。另一方面实行建设用地分类指标管理，建立健全土地市场信息披露机制，打击囤积土地，促进房地产市场规范健康发展。 海南一线地区（海口、三亚）土地供应量减少，成为更多企业开拓二、三线城市的契机。海口、三亚在未来房地产市场中主要起到标杆作用，2011年开发重心转移至二、三线城市。尤其是以东线一线海景房产已经显现其自身价值，中西部地区其活跃度也将大幅提高。 预计未来，为了不断完善海南土地市场，促进海南房地产市场健康稳定发展，政府将会加强调控力度，逐步向旅游地产方向倾斜，促进海南旅游地产优化产品结构，走精品化高端化的道路，为战略投资者提供巨大的市场机会和增值空间。

2010年，全省房地产完成增加值179亿元，占GDP的8.8%；房地产开发投资467.87亿元，占全省固定资产投资总额的35%；房地产企业提供税收近96亿元，占地方一般预算收入近四成。海南房地产须保持一定投资和销售，否则可能引起经济起伏，而今后若干年，房地产仍是海南支柱性产业。

2.4 2011年房地产大调控下的后市分析

政府限购政策出台的背景，原因之一，是高通胀促发资金大量流入地产市场，金融系统风险加大，因而，近一两年以来，楼市政策与通胀水平关联甚高。高通胀会否退潮，是限购政策退出的一个重要条件。但按照目前情况，我国高通胀会持续数年。原因之二，楼价增速过快易引起社会矛盾，调控政策出台意在减少“市场决定的房价”与普通住房需求的差距，缓解社会矛盾；楼价增速明显高于收入增速时，易引发重大楼市调控政策。从目前情况看，高通胀会在一定时期存在，

5

限购政策是否退出，主要看保障房供应能否形成规模；保障房体系形成供应规模需要2-3年，因此，预计限购政策退出总体需要2-3年时间。

根据合富辉煌房地产顾问公司对全国不同城市房地产发展水平的研判如下：

房地产开发投资对比：一线城市房地产开发增长空间有限，二三线城市高速增长。

成交面积：一线城市成交面积萎缩，东部沿海城市成交面积略有增长；二三线城市成交大幅增长。

成交均价：一线城市房价上涨更快，二三线城市的房价相对值更低。预计二三线城市房地产发展空间更大。

市场特点：不同类型的城市房地产市场发展差异对比，调控时期内楼市机会主要看三四线城市。三四线城市普遍正处在经济加速增长，城市化高速发展阶段，房地产市场有较大动能，价格处在相对洼地。部分限购政策相对宽松或不实施限购的三四线城市，调控期内存在发展机会。

第三章 项目市场分析与预测

3.1 项目开发条件 3.1.1区位分析

项目所在地的X县位于海南省南部内陆，五指山南麓，北纬18°23′～18°53′，东经109°21′~~109°48′,东接陵水县，南邻三亚市，西联乐东县，北依五指山市、琼中县。总面积1160.6平方公里。

X县是三亚市、陵水县、乐东县等沿海市县通往岛中地区五指山市等地的必经要道，目前有省级公路三亚至X 76 公里，陵水至X49

6

公里。距三亚国际机场和岛内高铁陵水站各一小时车程，距五指山市半小时车程。交通极为便利。十二五期间规划修建的三亚至X高速公路，距离只有42公里，使项目的区位优势更加明显。

项目开发宗地位于海南省X县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭国家森林公园的原始森林接壤，东南边与新星农场五区五队划界，占地约600亩。

3.1.2 主要资源

气候条件:X县属热带季风气候区。具有热量丰富，雨量充沛，蒸发量大，季风变化明显的特点。全年日照约1900～2000小时，日照百分率达45%，年平均气温20.7℃～24.5℃之间，年平均降雨量2000毫米。

土地资源：全县现有耕地面积8.31万亩（不含国营农场），其中，水田5.388万亩，旱田1.72万亩，坡地1.2万亩，有宜林地17.2万亩，草地9.2万亩。

森林植被：全县有着70.1%的森林覆盖率。境内森林多为热带雨林，面积为33.04万亩，林种1400多类，有经济林26.64万亩，防护林11.16万亩，灌木林12.45万亩，橡胶林（含农垦）48.5万亩。珍贵木材有田生、、花梨、绿楠、红罗等。

空气质量：空气洁净无粉尘，负氧离子含量高，空气质量常年保持国家一级水平。

南药资源：有各类南药2万亩，拥有沉香、降香、萝工芙、大血藤、砂仁、五指山参等五大南药148个品种，是我国重要的南药种植基地。

3.1.3 历史文脉

X县辖6个镇，3个乡，62个村（居）委会，463个自然村；境内有5个国营农（茶）场，1个热带作物研究所。X县世居民族为黎族和苗族，其他民族均为移民。全县人口16万人，其中黎族占人口的

7