Pds= Pls-Pis-I-T-B
pdsPbs=
s式中：Pds——总地价 Pls——总楼价 Pbs——单位地价 S——用地面积 Pis——建筑费及专业费
I——开发公司利润，按建筑费、专业费和地价的8%计
T——商品房开发中向国家交纳的有关税收，包括营业税、城市维护建设费、教育费附加等，合计为总价的5.55%
B——开发资金应支付的利息，按估价期日1年期贷款年利率5.85%计
3、土地出让样点地价测算
根据土地使用权出让资料，按下式计算地价 Pls=
plgs
式中：Pls——单位面积土地使用权出让价格 Plg——出让宗地总地价 S——出让宗地总面积 4、土地转让样点地价计算 V=
VT s式中：V——转让宗地单位面积地价
VT——出让转让方获取的奖金或实物作价净收入 S——转让宗地总面积 5、征地拆迁样点地价计算
运用成本逼近法，用以下公式计算：
地价=土地取得费(Ea)+土地开发费(Ed)+税费(T)+利息(R1)+利润(R2)+土地增
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值收益（R3）
①土地取得费用（Ea）：按国家法律规定，政府征用土地要向农民支付征地费用，一般包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。 有关税费（T）：农地转为城市建设用地时，国家要收取耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建设基金、防洪保安基金、征地管理费、森林植被费、水土保持费及其它有关税费。
土地取得费用及税费:按国家法律规定，政府征用土地要向农民支付征地费用，一般包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。通过对城区外围拆迁项目的征地拆迁费用调查，岳阳市平均征地拆迁补偿费用及相关税费见下表：
征地拆迁补偿费用
表3-14 单位：元/平方米 土地补偿费 安置补助费 青苗补偿费 拆迁补偿费 24 24.2 2.2 20 税费 50 合计 120.4 ②土地开发费用(Ed)：通过对城区土地开发费用的调查，测算出岳阳市城区宗地红线外“五通”、红线内场地平整的土地开发费用平均约为70-120元/平方米，具体每项基础设施平均投资费用见下表3.17：
土地开发费用测算表
表3-15 单位：元/平方米 道路设施 费 用 15-40 供水设施 费 用 10-20 排水设施 费 用 10-15 电力设施 费 用 10-13 电讯设施 费 用 10-12 场地平整 费 用 15-20 ④贷款利息(R1)及企业合理利润(R2)的确定：土地开发作为企业行为时，征地开发中预先支付的资金要计算贷款利息和合理利润。根据实地调查确定岳阳市土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率7.47%计，土地开发费为分期投入，设定土地开发费为平均投入，则：
投资利息=（土地取得费+有关税费）×7.47%+土地开发费×1/2×7.47% 投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因
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此投资利润应与同行业投资回报相一致，土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑岳阳市城区土地开发和各行业投资收益实际情况，确定以10%作为本次基准地价评估的投资利润率。则：
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×利润率 ⑤成本价格VE计算： VE=Ea+Ed+T+R1+R2
⑥土地价格V计算：政府出让土地除收回成本价外，还要收回用途改变的增值，则土地价格按下式计算：
V=VE+R3
R3为土地增值收益，据调查，岳阳市土地出让金实际征收标准一般为标定地价的40%，综合调查了岳阳市城区土地因用途改变及开发建设所带来的土地增值情况，本次评估取土地增值收益率为成本地价的40%。
二、样点地价修正
按上述方法测算的样点地价因其条件不同而没有可比性，也与前述基准地价的内涵不同。因此，为了得到符合基准地价内涵并具可比性的样点地价，须对采用前述方法计算的样点地价作相应修正。修正项目因样点土地利用类型不同而有差别：商业样点需要作使用年期、交易时间、容积率、土地深度及开发程度五项修正；住宅样点须进行使用年期、交易时间、容积率、开发程度四项修正；工业用地一般只作使用年期、交易时间及开发程度三项修正。
(一)使用年期修正
基准地价成果更新所需的样点地价，按法律规定的各类土地的最高出让年期进行修正。其计算公式为：
1(1?rd)mPm=pn?
11?(1?rd)n1?Pm=P×[1?1] m(1?rd) 34
式中：Pm——法定最高出让年期的土地使用权价格 Pn——使用年期为n的土地使用权价格 P——无限年期的土地使用权价格 rd——土地还原利率，按表4-1取值
m——土地使用权最高出让年期，商业用地为40年，工业用地为50年，住宅用地为70年
n——实际出让年期或剩余出让年期 (二)交易时间修正
基准地价是针对某一具体时间而言的，但样点资料却分布在不同年份，根据估价期日原则，应当把不同时期的交易资料修正为评估期日的水平。交易时间修正系数的一般计算公式是：
Kij =
pis pij式中：Kij——某类土地用途第j年数据修正到评估年的系数 Pis——某类土地用途评估年该类土地交易平均价 Pij——某类土地用途第j年该类土地交易平均价 对不同年份发生交易的地价，修正到评估年份的计算公式为： Pis= Kij×Pji
式中：Pis——修正到评估期日的宗地价格 Pji——第j年、第i类宗地的实际成交地价
根据岳阳市地产市场不很发育，市场不够规范，地价指数编制难度大且易失真的实际情况，我们综合考虑当地房地租金、土地出让价格及零售物价指数的实际变化来编制地价交易时间修正系数。本次基准地价成果更新期日定为2008年1月1日，相应地价交易时间修正系数如表3-16所示。
岳阳市地价交易时间修正系数表
表3-16 年 份 交易时间 修正系数 2003.12 1.06 2004.12 1.05 2005.12 1.04 2006.12 1.02 2008.1 1.00 (三)容积率修正
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