技术方案制定 工作进程安排 资料收集与踏勘 确定收集内容 表格设计 组织培训 资料调查 实地样点调查 相关部门提供数据 征询有关专家 整理核实 基础图 件 统 计报 表 房地产交易资料 背景数据资料 应用 16

三、基础资料的收集 此次资料收集的主要内容有： (一)均质区域及土地级别划分资料

1、商业繁华程度资料：商服中心数量、位置、级别、范围；商服中心的商店总数、销售额、利润额、占地面积、营业面积；商服建筑物的密度及楼层数等；

2、产业集聚资料：城市集聚区的数量、范围、性质；各集聚区产业类型数、企业数、年产值、年利润、职工人数等；

3、城区道路、车流量、人流量及公路、码头等其他对外交通资料； 4、教育、医疗、文体、生活服务等公共设施资料； 5、地形、地质、水文、气候等自然条件资料；

6、区域地理环境、人文环境、生活环境的优劣；绿地面积；各类污染状况、分布状况和环境质量指数等评价资料。

7、城区供水、排水、供电、通讯等城市基础设施资料。 (二)样点地价资料

1、土地使用权出让、转让资料； 2、房地出租资料； 3、商品房及私房买卖资料； 4、土地征用、旧城区拆迁改造资料； 5、土地开发费用及有关税费征收标准。 (三)地价相关资料 1、岳阳2006年统计年鉴

2、原岳阳市城区基准地价更新报告 3、“九五”期间岳阳市城区社会经济统计资料 4、岳阳市城区最近重点开发建设项目资料 5、岳阳市土地利用总体规划文本及规划图 6、岳阳市城区总体规划说明书及规划图 7、银行存贷款利率及岳阳市城区物价指数资料

17

8、岳阳市城区房屋重置价格及各类房屋耐用年限、残值率资料 9、有关土地管理法规、条例及文件 四、样点调查 (1)调查方式、原则

调查采取抽样方式，对岳阳市城区划分调查区段、区片进行实地调查。对商业样点，用实地抽样调查评估区域及区片中心样点地价资料，抽样数占总数的20~30%，样本间距在繁华地段不大于20米，一般街道不大于30米，商服业不繁华区域抽样比例提高到50~60%，部分样点稀少的区段、区片则用普查方式进行调查。对住宅和工业样点，通过深入房地产开发公司调查，查阅岳阳市国土资源局、岳阳市国土资源局经济开发区分局、岳阳市国土资源局南湖风景区分局、岳阳市国土资源局岳阳楼区分局及当地房产管理部门的有关土地出让、转让、房屋买卖、商品房出售的档案资料，获得样点地价资料。商品房样点资料以项目为单位进行，要求所选项目代表性强、资料完整，能适用剩余法较准确地估算出地价。在样点调查过程中坚持以下原则：

①可靠性原则。为了保证调查资料的准确、详实，除专业人员进行调查外，对所有标准宗地样点都进行了复查，并随机抽查了其他部分样点。

②规范性原则。即保持所有资料的统一、实用。以利于准确测算和资料的重复利用和比较分析。为确保资料的规范性，我们印制统一表格，每个表格都附有填表说明，并对调查人员统一培训详细说明，以保证调查时口径统一。

③时效性原则。即要求所有样点资料均为近三年的交易资料，这样可使测算出的地价易于进行时间修正，从而保证地价的现实性。

④均匀性原则。要求布点尽量均匀，这样可反映样点所在区域的整体地价水平，以保证基准地价的代表性和一般性。

⑤重点性原则。在地价变化幅度较大的区域，布点相对密集一些，地价较稳定区域布点则稀疏一些。

⑥市场交易为主原则。调查样点资料的目的是为了评估样点的地价，因此调查的重点放在房租、房屋契约、地租、地价、企业兼并及合资、合作经营企业中的土地使用权作价情况等市场资料上。在标准宗地本身无出租、出让、转让、房

18

屋买卖等情况时，则调查附近和该宗地接近性相等或相似的宗地资料。

(2)调查表格的设计

调查表格采用国家《城镇土地估价规程》中的七种表格，即岳阳市房屋出租租金价格调查表、岳阳市房屋买卖价格调查表、 岳阳市商品房出售价格调查表、岳阳市土地使用权出租租金调查表、岳阳市土地使用权转让价格调查表、岳阳市土地使用权出让价格调查表、岳阳市征地、拆迁开发土地资料调查表。利用这些表格，既有利于调查资料的规范化，又便于资料的连续、应用、更新和管理。

在调查之前，对调查人员进行集中培训，统一每种表格的填写方法，避免因不同理解而产生的填表口径不一致现象。同时要求尽可能地填写表中的所有内容，以杜绝调查人员主观认为某些栏目不重要而不予调查的现象。

(3)收集、调查样点资料

收集、调查样点资料主要采用两种形式，一是从已交易的案例中挑选样点，填写相应表格，并补充调查不详或短缺的内容。在调查期间，每天调查结束后召开碰头会，交流调查情况，商议、解决调查中碰到的问题。

调查结束后，随机对一些样点进行重新调查，以检验调查的质量，保证宗地资料的准确性。

五、资料整理

资料整理是调查工作的继续，也是后续计算、修正的前提。根据基准地价成果更新的要求，资料整理工作主要内容如下：

1、剔除调查项目不全和明显异常的样点，并进行必要的补充调查； 2、对调查到的资料按一定的标准统一编号、统一上图；

3、对均质区域及土地级别划分资料，分别按商服繁华度、交通通达度、公用设施便利度、自然条件、环境质量及人口密度进行分类统计汇总；

4、对地价测算资料按交易方式及商业、住宅、工业三类用地类型分别汇总。 本次基准地价成果共收集各类样点1699个，其中有效样点1668个，其交易类型分布统计如表2-1。

19