(四)土地深度修正

在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度、宽度、形状、面积、位置等不同，则各宗土地单位面积的价格会有一定的差别。其中，对土地价格影响最大的是土地深度。城市内各宗土地价格的高低，随其离开街道距离的增加呈指数递减；越临近街道利用价值越大，价格越高；距离街道越远利用价值越小，价格越低。不同样点的土地深度不同，地价水平不具直接可比性，须修正到同一标准深度(基准地价内涵对应深度)。针对该岳阳市城区的实际，我们设定了二种标准深度：主干道为26米，次干道为20米，支路为16米。将样点地价修正到基准地价内涵对应深度地价的计算公式为：

Ps=

Pi Ki式中：Ps——标准深度上的地价 Pi——某土地深度样点地价 Ki——某土地深度上的修正系数

根据样点资料及其他城市的经验，岳阳市城区商业用地土地深度修正系数如表6-11。

(五)开发程度修正

本次基准地价成果更新所对应的开发程度因土地级别不同而有差异，当样点开发程度与内涵开发程度不一致时，必须进行开发程度修正。经调查分析，岳阳市城区五通一平费用为70-120元/平方米。

三、样点地价检验

样点地价资料来源多样，地价计算方法可变参数多，易造成估价中的系统误差，因此按《规程》要求，对所有地价单元需进行样本的总体同一性、总体分布类型和精度检验。经过检验，剔除异常值得到保留样点，作为路线价和级别基准地价测算的样点地价资料，检验步骤如下：

(一)总体同一性检验

即在同一区域中，不同处理方法处理的样点地价结果，应服从样本来自同一

40

总体检验。按数理统计检验的要求，检验方法主要用秩和检验法。检验步骤如下：

1、将所有样点地价分为房屋出租及其它两类。

2、将同一区片和路段的地价，从小到大顺序编号作为秩数。如果同一地价有多个样点时，则以其秩数和的平均值作为相同的地价样点的秩数。

3、计算统计量X2、&2

n2(n1?n2?1)X2＝

2nn(n?n2?1)&2＝121

12Sm＝?Yi

i?1n4、统计判断

查标准C0.05上、C0.05下

若C0.05下＜Sm＜C0.05上，则总体同一性检验通过，否则总体非同一性，则需检查不同地价计算方法可能产生的系统误差，重新进行检验，直到符合要求为止。

(二)总体分布类型检验

对样本的总体分布类型进行检验，以确定用什么方法对样本数据的准确性、可靠性进行检验。检验总体分布的方法较多，但最常用的是X2检验法，不仅适用于连续分布函数，而且适合于总体是离散型的分布函数。它可用来检验总体是否服从正态分布，也可用来检验总体是否服从任何一个预先给定的分布。检验的具体步骤为：

1、数据分组。根据样点地价数值的范围划分为Ｋ组； 2、求Ｘ落在各组的频数fi和频率fi/n； 3、求理论概率Ｐi

Ｐi＝bi-1＜Ｘ＜bi ＝Fbi－Fbi-1 bi-1、bi为地价分组区间的上下限 4、计算统计量X2

(fi?npi)2X2＝?

npii?1k 41

5、查标准的X2k-1,0.05值；

6、判断：若X2＜X2k-1,0.05 ，则抽样总体为正态分布；若X2＞X2k-1,0.05 ，则抽样总体为非正态分布。

(三)精度检验

数据精度检验是从总体中剔除异常值，确定保留数据。当样本总体分布属正态分布时，可用t检验法，而对非正态分布函数类型，采用均值—方差法。

当分布类型检验确定为正态分布函数，t检验的步骤为：

1、将同一土地级别内同用途或同一地价区段同用途的各样点，按由小到大的顺序排列，得到数列Ｘn，且Ｘ1＜Ｘ2＜……Ｘn

2、对Ｘ1、Ｘn进行异常数据检验 A．检验Ｘ1，先计算出统计量t１ t１＝

X2?n?X1n? Sn?11其中Ｘ2-n＝

n?1?Xk?2knk

1Ｓ2-n＝

n?2?(Xk?2n?X)

对于给定的显著水平&(0.05)和自由度Ｖ＝n－2，若t 1＞t (a,v) 则判定Ｘ1为异常值，若t 1≤t (a-v) 则Ｘ1不为异常值，保留。

检验Ｘn未被判定为异常值时， t n＝

Xn?X1?(n?1)S1?(n?1)n× n?11式中：X1-(n-1)＝

n?11S1-(n-1)＝

n?2?Xk?1n?1k

?[Xk?1n?1k?X1?(n?1)]2

当t n＞t (a-v)则判定Ｘn为异常值；当t n≤t (a,v) 则不是异常值； B．当Ｘ1被判定为异常值时，

42

t n＝

Xn?X2?(n?1)S2?(n?1)×n?1 n?21式中：X2-(n-1)＝

n?2?Xk?2n?1k

1S2-(n-1)＝

n?3?[Xk?2n?1k?X2?(n?1)]2

若t n＞t (a-v=n-3)则判定Ｘn为异常值； 若t n≤t (a,v=n-3) 则不是异常值；

C．如果Ｘ1、Ｘ n都已被检验判定为异常数据，则还须对数列内侧数Ｘ2、Ｘ n-1分别作检验，直至两侧数据不被判定为异常值为止，检验方法同上。

若总体分布被检验确定为非正态型分布，则用均值—方差法检验，步骤如下： ①将同一土地级内同用途或同一地价区段同用途的各样点，按由小到大的排列，得数列Ｘ n ：

Ｘ 1≤Ｘ2≤……≤Ｘn

②计算数列Ｘ n的样本均值Ｘ和标准差Ｓ； ③确定剔除的标准：X±2S；

④判定Ｘ1、Ｘ n是否超过标准，如超过标准，则为须剔除的异常值； ⑤重新计算样本总体的Ｘ和Ｓ，按同样方法剔除异常值，直到所有样本都在规定的精度范围内。

43