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房地产市场研究报告 七、2005年常州市城区拆迁情况（数据来源：常州市建设局） 2005年市区（不包括新北区，武进区）共许可拆迁项目58个，其中，政府项目29个，其他社会项目29个，计划共需拆迁居民（单位）3499户（住宅2977户，非住宅522户），拆迁建筑面积73.6万平方米（住宅41.5万平方米，非住宅32.1万平方米）。到2005年底完成拆迁居民（单位）1900户（住宅1700户，非住宅200户），占拆迁总户数的54.3％；完成拆迁建筑面积41.2万平方米（住宅26.8万平方米，非住宅14.4万平方米），占拆迁总面积的56％。

另外，2003年和2004年共接转拆迁项目51个（25个和26个），需拆迁居民（单位）5990户（住宅5530户，非住宅460户），拆迁建筑面积79.5万平方米（住宅53.5万平方米，非住宅26万平方米）。到2005年底接转项目还剩下居民（单位）3200户（住宅3000户，非住宅200户），建筑面积45万平方米（住宅32万平方米，非住宅14万平方米）。其中剩下的主要是常澄路—万福路地块改造项目，到2005年底该地块还有1600余户，建筑面积27万平方米。

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房地产市场研究报告

八、2005年常州市房地产市场发展综合分析

（一）宏观经济运行逐步平稳，房地产宏观调控取得明显成效

在宏观调控、平稳发展的背景下，各项经济指标增幅都处于下降趋势，特别是房地产投资增长幅度下降明显。在紧缩性金融政策调控下，一些开发企业对市场发展前景判断不明而选择放低开发建设速度，部分中小企业因资金紧张也造成开发进度减缓，房地产开发投资增速高于同期全社会固定资产投资增速的现象出现逆转。 （二）土地供应充足，供应结构不合理

虽然土地总体供应量呈下降趋势，但其绝对值仍然较大，达到5600余亩。武进区在总体规划调整后，供地速度明显加快，年内供应总量占总供应量的60％以上，但其住宅销售总量却仅占总销售量的16％，未来的供需矛盾将会比较突出。 （三）市场总体供应放大，竞争日趋激烈

前两年出让的土地已经进入了开发销售阶段，短期内市场总体供应量一直处于高位，而市场的需求能力却在宏观调整压力下有一定的起伏。为了应对需求趋缓的局面，各项目之间的竞争已经进入白热化阶段，多样的营销手段基本都是以产品为先导、以价格为主题，以此期望获得市场的认可。

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房地产市场研究报告 （四）住宅市场以自住型需求为主，过热的购房需求得到初步抑制

2005年宏观调控的重点由控制房地产投资过快增长转变为抑制房地产投机需求，通过税收政策和住房贷款利率的调整，投机性需求逐步得到抑制，房屋需求增速得到了控制。

（五）房价上涨速度有所减缓

稳定房价是2005年房地产调控新政策的主要目标。从政策效果来看，由于投机性购房得到初步遏制，房地产供求关系得到改善，为稳定价格创造了条件。 （六）二手房市场交易冷淡

二手房市场受税收政策的影响，交易成本上升，交易量一直处于低位。特别在期房营销推广优势、价格优势吸引下，相当一部分二手房客源被分流，在某一阶段形成了期房热、二手房冷的局面，一些资金实力差的中介公司难以为计，纷纷歇业关张。

九、2006年常州市房地产市场发展趋势

近年来，常州市宏观经济发展持续向好，各项经济指标趋于平稳发展。2006年，是常州进行“十一五”规划的第一年，因此，2006年常州房地产市场在国家继续宏观调控的大背景下，仍将面临着实现新发展、新跨越的历史机遇。 总体而言，2006年常州房地产市场发展将呈现以下趋势：

（一）在国家继续宏观调控下，常州地方性调控措施将更具针对性。

从目前形势来看，中央在2006年将继续巩固去年房地产市场宏观调控的成果，仍将继续强调“抑制房价过快上涨，稳定住房价格”、“支持普通商品住房和经济适用房发展”、“打击炒作”等宏观目标。在此背景下，预计06年仍将继续加强宏观调控，但是在成效显著的2005年调控基础上，新的政策和措施会在鼓励和促进市场健康发

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房地产市场研究报告 展、调整供求关系、改善供应结构、加快外来人口中低收入阶层的住房保障建设等方面着手。

在市场监管方面，除了继续严格执行2005年相关措施外，预计税收与金融政策等有利于促进市场规范与正常发展的经济性调控手段会得到更多应用。 （二）房地产投资增速趋稳

从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。由于当前我国房地产投资增长已进入到相对正常增长空间，如果今后没有力度更大的调控措施出台，估计2006年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升，增速会与2005年基本持平。一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。同时，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而，普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。

（三）需求有所回暖，但住宅供需不平衡将会比较明显

由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。中国人民银行对全国城镇储户问卷调查报告显示，四季度准备购买住房的居民人数占比为19.6%，较三季度提高0.5个百分点，说明居民即期购房意愿略有回升。首先，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，居民消费重点已经转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量；其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，

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