一负责企业的全部营销职能，不能将其中一部分营销职能分散到其他部门负责。建筑调研部门应当根据历史资料和现实状况，依据经验和信息加以系统的、科学的方法和手段，对影响市场需求的发展变化的各种因素进行综合预见在未来分析。
控制是管理的重要的职能之一，如果把市场营销管理看作是计划、实施、控制这样一个周而复始的过程，那么市场营销过程既是前一次循环的结束，又是孕育着新循环的开始。
控制有助予企业及早的发现问题，防忠于未然；控制还对营销人员起着监督和激励作用。如果营销人员发现上级主观非常关心某个项目，而且他能自身的前途和报酬又取决于此，他们肯定会更加努力地工作，并认真地按照计划要求去做。
4.2 优化万科房地产公司质量的建设
在万科房地产公司营销调研人员调查之后， 为了保证万科房地产公司的质量，万科房地产公司首先应做好地理位置的选址，其次是房地产的规划设计，再次是做好物业管理。对于地理位置的选址，万科应当对其做综合性的分析判断，做出种种利弊的权衡比较。对于规划设计，万科房地产公司应当使其符合现行标准与需求，不可以片面追求利润而忽视客户的需求。要努力营造个性化的小区环境，包括营造文化氛围和加强环境的绿化。随着人们生活水平的提高，人们对生活质量的要求也就越来越高。精心设计房子的结构，己成为一个很重要的因素。完善的售后服务和较好的物业管理水平已经成为万科的一个特色。如何继续保持这种特色成为了很重要的问题。万科的物业管理需要与客户签订委托物业管理合同，住户装修管理办法，住户装修管理合同等，为了使住户过的安居乐业，大大提高万科的美誉度和知名度，万科应当把物业管理和售后服务放在提供便利和客户满意上。万科也应当注意对新技术，新材料的重视，积极开发推广应用污水处理技术，生活垃圾处理技术，太阳能和地热等自然资源的利用技术，小型箱式变压器等实用技术，只有采取对这些技术的利用，以及注意标准化和集约化生产，万科才能为客户提供较好的个性化居住的空间，促进万科房地产公司更好的发展。
4.3 提高万科房地产公司的营销人员素质
高素质的营销管理队伍，绝不是不需要什么专业知识，只要能说会道就行了的。房地产销售是一项操作性十分强的工作，一个楼盘的销售情况如何，首先要有优秀的决策人才。如何使房地产开发经营得以正常的生存和发展，保证企业营销目标的实现，决策的正确与否起着重要的作用。决策者在市场营销管理中扮演着至关重要的角色。优秀的
决策人才的培养，应当从以下几个方面入手：
①首先要提高营销决策者的分析能力，营销决策者要善于分析问题，善于抓住主要矛盾，善于辨别分析。
②其次，要提高营销决策者的决断能力，决策者要具备多谋善断的能力。 ③最后，要提高风险意识和控制风险的能力，要敢于承担风险，善于化解风险。 ④高素质的营销管理队伍还需要培养优秀的销售人才。能否拥有一支优秀的销售队伍，可以说关乎企业的成败。
此外，房地产的销售应当抓住客户的心理，促使交易的圆满成功，这需要销售人员有着决策水平之外，还需要有扎实的房产营销知识，又要有体察人心细微变化的情感和较强的感染力。万科房地产公司应当组织这些人员定期的进行交流，培养他们的新思路，新思维，新方法。这样他们才能更加积极的工作，为万科房地产的发展贡献一份力量。
5 结 论
万科房地产公司采用以顾客为导向的营销策略已经是刻不容缓的事情，但是这并不意味着完全否认以产品为导向的营销策略。要建立完善的以顾客为导向的营销策略需要细分市场和产品市场，做好市场调研工作和营销组合工作。况且房地产行业有一定的特殊性，所以对房地产企业营销战略的研究应该与我国的房地产行业的特性结合起来，制定出体现我国房地产企业行业特点的营销战略，而不能够用一个放之四海而皆准的标准的营销策略。
在本文中，论证了先市场，后楼盘的营销方式对万科房地产公司来说是可以接受的，是可行的。也以4P分析法为主要分析法，说明了产品策略，价格策略，渠道策略，促销策略在万科房地产公司中的运用。当然本文还存在着不足之处，例如①没有将传统的营销方式和以顾客为中心的营销方式作对比，也没有写出对万科房地产公司的影响。②营销策略是战略管理中的一种，本文并没有提到营销策略以外的其他战略管理方法。③实
证分析已经成为主流，本文并没有对其进行实证分析。当然本文对于本文中的不足之处，不当之处还请各位老师批评指正。
总之，我相信通过全体相关人士的共同努力，深入探索和积极实践，在万科房地产公司营销策略上定会有所突破，对房地产业的研究也将更深入和持久。在不久的将来，它们定会结出丰富的成果。
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