江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告

该地块东至金地花园、南至莲花四号小区、西至莲欣综合市场、北至济川路，用途为商业用地，土地面积28767平方米。2011年8月土地开发程度达到宗地外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、通气）及宗地内场地平整“一平”，容积率为2.40≤R≤2.60出让交易地价为6188元/平方米，楼面地价为2353元/平方米。

实例C：2011-10-1号海陵区南通路北侧、开泰建安公司东侧地块

该地块东至泰州供电公司、南至南通路、西至开泰建安公司、北至开泰建安公司，用途为商业用地，土地面积906平方米。2011年9月土地开发程度达到宗地外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、通气）及宗地内场地平整“一平”，容积率为4.43≤R≥4.44，出让交易地价为11589元/平方米，楼面地价为2610元/平方米。

2.2因素选择与因素说明

结合估价对象与比较实例的具体情况，我们选择影响估价对象地价的主要因素有：

（1）土地用途：根据土地用途的不同进行地价修正。 （2）交易期日：根据地价指数，确定交易期日修正系数。 （3）交易方式：主要指拍卖、招标、协议出让、转让、企业改制、抵押等。

（4）土地使用年期：指估价对象和比较实例的土地使用年期。 （5）区域因素：主要有社会因素、交通状况、商服繁华程度、公用配套设施状况、环境景观、周边土地利用状况等。

（6）个别因素：主要指距区中心距离、宗地形状、宗地面积、容积率、道路通达性、地形、地基、接近公用设施距离、目前规划限制等。

估价对象与比较实例各因素及其条件说明可见下表。

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表5 比较因素条件说明表

实例A 2010-1号（海陵泰州市海陵区扬区鼓楼南路东侧、位臵 州路111号25-28规划人民南路两室 侧地块） 2单位楼面地价（元/m） 待评估 2851 土地用途 商业用地 商业用地 2012.1.30 2010.1 交易期日 交易方式 正常（抵押） 正常（挂牌） 土地使用年期（年） 28.41 40 距市中心直线距距市中心直线距距市中心距离 离约5公里 离约3.5公里 道路状况 以主次干道并重 以主次干道并重 交有2-3条公交线通有2-3条公交线路，距公交站台较状交通便捷度 路，公交便捷度较近，公交便捷度较优 区况 优 域商服网点数量较商服网点数量较因商服繁华程度 多，繁华程度较优 多，繁华程度较优 素 公用设施的种类、公用设施的种类、公用配套设施状数量较多，公用设数量较多，公用设况 施条件较好 施条件较好 环境景观 环境质量一般 环境质量一般 周边土地利用状以商业、住宅用地以商业、住宅用地况 为主 为主 形状 较规则 规则 52.3平方米，不适13456平方米，适面积 宜 宜 容积率 2.24 ≤1.17 临次干道，道路通临主干道，道路通道路通达性 个达性较优 达性优 别地形 平坦 平坦 因地基 承载力一般 承载力一般 素 接近公用设施距距公用设施距离距公用设施距离离 较近 较近 对土地利用类型对土地利用类型目前规划限制 和利用强度有一和利用强度有一定限制 定限制 比较因素 估价对象 实例C 2011-10-1（海陵2011-9-2（海陵区区南通路北侧、开金地花园西侧、济泰建安公司东侧川路南侧地块） 地块） 2353 2610 商业用地 商业用地 2011.8 2011.9 正常（挂牌） 正常（挂牌） 40 40 距市中心直线距距市中心直线距离约2.5公里 离约2.5公里 以主次干道并重 以主次干道并重 有2-3条公交线有2-3条公交线路，距公交站台较路，距公交站台较近，公交便捷度较近，公交便捷度较优 优 商服网点数量较商服网点数量较多，繁华程度较优 多，繁华程度较优 公用设施的种类、公用设施的种类、数量较多，公用设数量较多，公用设施条件较好 施条件较好 环境质量一般 环境质量一般 以商业、住宅用地以商业、住宅用地为主 为主 不规则 较规则 28767平方米，适906平方米，较不宜 适宜 ≤2.60≥2.40 ≤4.44≥4.43 临次干道，道路通临次干道，道路通达性较优 达性较优 平坦 平坦 承载力一般 承载力一般 距公用设施距离距公用设施距离较近 较近 对土地利用类型对土地利用类型和利用强度有一和利用强度有一定限制 定限制 实例B 2.3编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

（1）土地用途

估价对象及比较实例土地用途均为商业用地，故土地用途无需修正。

（2）交易期日

根据江苏省国土资源厅公布的地价动态监测成果、以及估价对象所在区域市场调查资料，自2010年1月份起，该区域地价有一

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定变化，据土地交易中心提供地价数据，综合确定地价指数平均每

0月环比上涨约0.45%，则2010年1月的地价指数＝（1+0.45%）×100

＝100；2011年8月的地价指数＝（1+0.45%）20×100＝109.4；2011年9月的地价指数＝（1+0.45%）21×100＝109.89；2012年1月的地价指数＝（1+0.45%）24×100＝111.38。

（3）交易方式

可比实例交易类型为挂牌出让，是正常市场价格。估价对象评估的是核定资产的市场价格，二者内涵一致，均为正常市场价格，因此交易方式不需要修正。

（4）土地使用年期修正

当比较实例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，年期修正公式如下：

K?1?1/(1?r)1?1/(1?r)mn

式中：K—比较实例的土地使用年期修正系数

r—土地还原率[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率3.50%，考虑一定的通货膨胀率及一定的风险因素调整值，按8%计]

n—比较实例土地使用年期 m—估价对象土地使用年期 （5）区域及个别因素条件指数 Ⅰ、区域因素

A、距市中心距离：以估价对象距市中心距离为100，每增加或减少1000米，指数减少或增加1。

B、道路状况：分为以主干道为主，以主次干道并重，以次干道为主，以支路为主四个等级，以估价对象道路状况为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1。

C、交通便捷度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，

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以估价对象交通便捷度为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1。

D、商服繁华程度：分为繁华、较繁华、一般、较不繁华、不繁华五个等级，以估价对象商服繁华程度为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1。

E、公用配套设施状况：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象公用配套设施状况为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1。

F、环境景观：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象环境景观为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1。

G、周边土地利用状况：分别商住、住宅、住宅及工业、工矿仓储用地四个等级，以估价对象周边土地利用状况为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1。

Ⅱ、个别因素

A、形状：分为规则、较规则、较不规则、不规则四个等级，以估价对象形状为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。

B、面积：分为适宜、较适宜、较不适宜、不适宜四个等级，以估价对象形状为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1。

C、道路通达性：分为临主干道、临次干道、临支路、临巷道、不临路五个等级，每上升或下降一个等级，指数减少或增加2。

D、地形：分为平坦、较平坦、较不平坦、不平坦四个等级，以估价对象地形指数为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1。

E、地基：分为地基条件优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象地基指数为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1。

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