江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告

表2 建筑物剩余使用年限

结构 混合 层次 2 建筑面积（平方米） 468.48 建筑年代 2003年 耐用年限（年） 50 至估价基准日已使用年限（年） 9 剩余使用年限（年） 41 本次评估设定估价对象剩余土地使用年限为28.41年，地上建筑物面积为468.48平方米，建筑年代为2003年，结构为混合，混合结构经济耐用年限为50年，房屋已使用9年，剩余使用年期为41年。本次评估剩余土地使用年限28.41年小于房屋剩余使用年期41年，根据孰短原则，本次评估确定估价对象房屋尚可使用28.41年，混合结构的残值率为2%。故，

折旧年限＝房屋已使用年限+房屋尚可使用年限 ＝9+28.41 ＝37.41（年）

年折旧费＝房屋重臵价格×（1－残值率）÷折旧年限 ＝32.79万元×（1-2%）÷37.41年 ＝0.86万元 （4）保险费

保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般按房屋现值的0.2%计算，房屋现值计算公式为：

房屋现值＝房屋重臵价格－折旧总额

＝重臵价格－年折旧费×房屋已使用年限 ＝32.79万元-0.86万元/年×9年 ＝25.05万元

保险费＝房屋现值×0.2%

＝25.05万元×0.2% ＝0.05万元 （5）税金

税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

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A、房产税：依据税法及当地税务部门的要求确定税率为房地年收益的12%，房地年总收益×房产税税率；

B、营业税：营业税按房地产年总收益的5%计；

C、城市维护建设税：城市维护建设税，按营业税税额的7%计；

D、教育费附加：教育费附加，按营业税税额的5%计。 税金合计为房地年总收益的17.6%计算，所以， 税金＝房地年总收益×17.6%

＝18.16万元×17.6% ＝3.2万元 （6）房地出租年总费用

上述五项之和为房地出租年总费用，则：

房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5） ＝0.66万元+0.54万元+0.86万元+0.05万元+3.2万元 ＝5.31万元 3、房地年纯收益

房地年纯收益＝房地年总收益-房地出租年总费用

＝18.16万元-5.31万元 ＝12.85万元

4、确定土地还原利率及房屋还原利率 （1）确定土地还原利率

土地还原利率实质上是土地投资成本的收益率。我们采用安全利率加风险调整值、投资风险与投资收益率综合排序插入法二种方法综合确定。

A、利用安全利率加风险调整值法测算土地还原利率

安全利率是指无风险的资本投资收益率，我们选取中国人民银行2011年7月7日公布的一年期存款利息率3.5%为安全利率，根据当地国土资源局提供的资料，目前在当地土地投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度，确定

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风险调整值为4%~5%之间，故在选取土地还原利率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存款利息率，测算土地还原利率为7. 5%~8. 5%。

B、利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算土地还原利率

投资的收益与投资风险密切相关，根据目前房地产销售市场，购买土地使用权，银行通常提供50%的抵押贷款，目前比较安全、风险性小的银行一年期定期存款利率为6.56%；土地投资商自有资金的收益率一般要求8%~12%，根据投资复合收益法测算土地还原率为7.28%~9.28%。

综合考虑上述二种方法测算的土地还原利率，最终评估确定土地还原利率为8%。

（2）确定房屋还原利率

估价人员考虑到房屋的投资风险一般高于土地投资风险，房屋还原利率一般比土地还原利率高2个百分点，故本次评估取房屋还原利率为10%。

5、房屋年纯收益

房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率

＝25.05万元×10% ＝2.51万元

6、土地年纯收益

土地年纯收益＝房地年纯收益-房屋年纯收益

＝12.85万元-2.51万元 ＝10.34万元

7、计算估价对象总地价 P＝a÷r×[1－1/（1＋r）n]

＝10.34万元÷8%×[1－1/（1＋8%）28.41] ＝114.73万元

8、计算宗地单位面积地价

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单位面积地价＝总地价÷总用地面积

＝114.73万元÷209.2平方米 =5484（元/平方米）

9、方法应用评价

首先，估价师根据对待估宗地周围房地产市场的调查，掌握大量房地产交易市场的资料，在房地产出租租金基础上扣除管理费、保险费、维修费、建筑物折旧费、税金、房屋年纯收益等费用，最终得到土地年纯收益，结合土地还原评估出土地价格。由于上述各项参数的选取客观、可靠，故收益还原法测算的结果具有较高的可信度。

方法二：市场比较法

估价对象所在区域位于泰州市海陵区扬州路111号25-28室，登记用途为商业用地，评估设定用途为商业用地，评估土地总面积为209.2平方米，评估设定容积率为2.24，估价对象的剩余土地使用年期为28.41年。在估价基准日，评估设定土地开发程度为宗地外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、通气）及宗地内场地平整。

2.1比较实例选择

通过调查分析，估价师选择了3宗出让类型的商业用地作为比较案例，具体实例条件描述如下：

实例A：2010-1号海陵区鼓楼南路东侧、规划人民南路两侧地块

该地块东至规划人民南路、南至河流及规划人民南路、西至鼓楼南路东侧80米、北至空地，用途为商业用地，土地面积13456平方米。2010年1月土地开发程度达到宗地外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、通气）及宗地内场地平整“一平”，容积率为≤1.17，出让交易地价为3337元/平方米，楼面地价为2851元/平方米。

实例B：2011-9-2号海陵区金地花园西侧、济川路南侧地块

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