江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告

恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

二、估价方法与估价过程

（一）估价方法与估价技术路线 1、估价方法选择

一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、假设开发法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法。

1.1、评估思路

估价对象于评估基准日设定用途为商业用地，根据评估对象的土地利用特点和估价目的以及估价方收集的资料，本次评估采用市场比较法和收益还原法两种方法分别测算估价对象设定条件下的土地使用权价格，然后经过综合分析测算方法及其测算结果，最终确定估价对象的土地使用权价格。

1.2、方法选择依据

1.2.1不能采用以下方法的理由：

（1）估价对象宗地内已完成营业用房建设，不适合采用假设开发法评估。

（2）估价对象位于泰州市城区范围内，不适宜采用农用地征地成本进行测算，区域内亦无拆迁补偿案例，故不采用成本逼近法。

1.2.2方法选择依据

（1）由于估价对象所在区域和邻近的同质区域可以选择到与估价对象相类似的近期已经发生交易的市场比较实例，比较适宜采用市场比较法评估。

（2）由于估价对象为商业用地，实际用途为商业，地上建筑物为经营性用房，房地产存在经营收益，可以合理确定房地产总收益，适宜采用收益还原法进行评估；

综上所述，本次估价采用市场比较法和收益还原法进行评估。 2、估价技术路线

24

江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告

（1）收益还原法

收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。此次评估，假设未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的土地使用权价格计算公式为：

P＝a÷r×[1－1/（1＋r）n] 其中：P——土地价格

a——土地年纯收益 r——土地还原率

n——估价对象土地使用年期

具体测算思路是：简明扼要的说明测算的思路

（1）房地年总收益＝房地年租金＝月租金×12×收益总面积×出租率×有效使用面积比率

（2）房地出租年总费用＝维修费+管理费+保险费+税金+房屋年折旧费

（3）房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用 （4）房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率

房屋现值＝重臵价－折旧总额＝重臵成本－年折旧费×已使用年限

（5）土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益 （6）总地价＝土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n] （7）单位面积地价＝总地价÷总用地面积 （2）市场比较法

采用市场比较法评估地价的基本思路是以待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素

25

江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告

等差别，修正得出待估宗地在估价时点的地价。即：

地价=VB×A×B×D×E 式中：VB—比较实例价格；

A—正常情况指数/比较实例宗地情况指数

B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数

D—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数

E—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数

（二）估价过程 方法一：收益还原评估 1、确定房地年总收益

调查估价对象所处区域、同类用途、结构相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率等情况，确定估价对象的房地出租的总收益。

针对估价对象的特点和实际情况，估价师对区位条件相同、规模相当、临街状况和建筑物相似商业用房出租现象进行了调查，发现在评估基准日，估价对象所在区域相似商业用房出租市场的交易情况正常，能客观反映当前地产市场状况。估价师对与估价对象位于同一供需圈、相同用途、土地区位条件相同的类似商业房地产的租赁市场进行调查分析，确定待估宗地总收益客观值如下：

1.1年租金水平：估价对象商业用房，根据估价师对估价对象周边商业用房租金收益的调查研究，估价对象周边商业用房平均租金水平按建筑面积计为34元/m2·月。

1.2有效出租建筑面积：估价对象所在区域商业房屋出租一般为整租，有效出租面积为100%，平均出租率为95%。

1.3估价对象商业房地产出租年客观总收益为：

26

江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告

房地产年总收益＝单位面积月租金×12月×建筑面积×有效出租面积比率×出租率

=34元/m2·月×12月×468.48m2×100%×95% =18.16万元

2、房地出租年总费用

房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5） （1）维修费

维修费指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，经评估人员调查，根据区域内同类建筑物的实际情况，按建筑物重臵价格的2%计算。

根据江苏省建筑工程概预算编制方法和标准、泰州物价、建设主管部门公布的房屋重臵价标准及2011年第四季度造价指数表，结合待估宗地同类开发项目建筑安装工程预决算，确定混合多层商业用房的重臵单价为700元/m2。

故，房屋重臵总价＝重臵单价×总建筑面积

＝700元/m2×468.48m2 ＝32.79万元

维修费＝32.79万元×2%＝0.66万元 （2）管理费

管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。经评估人员调查，根据当地物业管理费的平均情况，按年租金的3%收取。

管理费＝房地年总收益×3%

＝18.16万元×3% ＝0.54万元 （3）房屋年折旧费

折旧费指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。根据国家相关规定，混合结构的建筑物耐用年限为50年，残值率为2%；

27