江苏苏地行土地房产评估有限公司土地估价技术报告

2.2估价对象所在地统计资料 2.3估价对象所在地城市规划资料

2.4估价对象所在地城市基础设施基本情况资料

2.5估价对象所在区域土地出让转让、土地市场供需状况等土地市场方面的资料

2.6估价对象所在区域土地取得费、土地开发费及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件

3、估价人员实际勘察、调查所获取的资料

3.1估价人员向国土资源管理部门查阅复印的土地权属状况及土地利用与权属变更状况的资料

3.2估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料

3.3估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象建筑物状况资料

3.4估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料

3.5估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地统计资料 3.6估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市规划资料

3.7估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市基础设施基本情况资料

3.8估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地征地、开发等方面的资料

3.9土地估价师收集的有关估价对象权属、区域因素条件、地块自身条件等方面的资料

六、估价基准日

二O一二年元月三十日

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七、估价日期

二O一二年元月三十日至二O一二年元月三十一日

八、地价定义

1、地价内涵

本次评估的估价对象地价是指在估价基准日二O一二年元月三十日，设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内达到土地平整的开发程度下，登记用途为商业用地，设定用途为商业用地，容积率为2.24，商业用地剩余使用年期28.41年的国有土地使用权未来纯收益的现值总和。

2、土地实际开发程度

估价对象在估价基准日的实际开发程度为宗地内外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内达到土地平整的开发水平。

3、土地估价设定的开发程度

估价对象土地估价设定的开发程度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内达到土地平整的开发水平，设定用途为商业用地，容积率为2.24，设定土地使用年期为28.41年。

4、土地利用条件

在估价基准日二O一二年元月三十日，估价对象为商业用地，根据土地估价师实地查勘，估价对象宗地内己达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”的开发水平，各项基础设施保障率较高，根据委托方提供的?房屋所有权证?，估价对象土地总面积为209.2平方米，现建有营业用房，总建筑面积为468.48平方米，容积率为2.24，土地利用强度较高。

九、估价结果

金秀美、徐增麒所属泰州市海陵区扬州路111号25-28室三宗地，国有土地使用证编号为宗地1：泰州国用（2003）第0312-25号、宗地

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2：泰州国用（2003）第0312-26号、宗地3：泰州国用（2003）第0312-27号，土地登记用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2040年6月29日，土地使用权面积为宗地1：52.3平方米、宗地2：52.3平方米、宗地3：104.6平方米，本次评估设定用途为商业用地，评估土地总面积为209.2m2，在估价基准日二O一二年元月三十日，设定土地使用年期为28.41年，设定估价对象容积率为2.24，设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯、通气“六通”和宗地内达到土地平整的开发水平下，单位面积出让国有土地使用权价格为5584元/m2，出让国有土地总地价为116.82万元，人民币大写壹佰壹拾陆万捌仟贰佰元整。

估价结果详见表1?土地估价结果一览表?。

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表1 土地估价结果一览表

估价机构：江苏苏地行土地房产评估有限公司 估价报告编号：（苏）苏地行（2011）（估）字第017号 估价基准日：二O一二年元月三十日 土地使用权性质：出让国有 估价期日的土地使用者 金秀美、徐增麒 金秀美、徐增麒 土地使用证编号 泰州国用（2003）第0312-25号 泰州国用（2003）第0312-26号 宗地位臵 估价基准日的登记用途 估价设定用途 设定容积率 估价基准日的实际土地开发程度 估价设定的开发程度 土地使用年期 单位面积土地登记本次评估地价（元面积（m2） 面积（m2） /m2） 总地价（万元） 泰州市海陵区扬52.3 52.3 5589 29.23 州路111号25室 宗地外通路、宗地外通路、泰州市海陵区扬供电、供水、供电、供水、商业28.4152.3 52.3 5589 29.23 州路111号26室 商业用地 2.24 排水、通讯、排水、通讯、用地 年 泰州市海陵区扬通气“六通”，宗通气“六通”，宗金秀美、徐泰州国用（2003）州路111号27、地内土地平整 地内土地平整 104.6 104.6 5589 58.46 增麒 第0312-27号 28室 116.92 一、上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利限制：估价对象于估价基准日二O一二年元月三十日未设定抵押、租赁等他项权利。 2、基础设施条件：（见下表）。 3、规划限制条件：（见下表）。 4、影响土地价格的其他限定条件：无。 二、其他需要说明的事项

1、本次估价所引用的参数如利润率等的选取对估价结果产生影响。 2、估价对象土地面积及权利状况以委托方提供的资料为依据。

3、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价的影响。

4、评估报告自提交报告之日起一年内有效。本评估报告仅为委托方以估价对象出让国有土地使用权为担保进行抵押贷款时提供客观、公正的土地价格参考，作其它用途使用。

表1-1 估价对象基础设施条件表

地面平土地他项权利限影响土地价格的周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 通讯条件 通气条件 规划限制 整状况 制 其他限定条件 泰州市海陵区扬州路土地平扬州路、南通路、青年宗地内外宗地内外宗地内外宗地内外宗地内外未设定抵押、租赁城市规划对土地利用类型和土无 111号25-28室 整 北路、北仓路等 供电较优 供水较优 排水较优 通讯较优 通气较优 等他项权利 地利用强度均有一定限制 宗地名称 估价机构：江苏苏地行土地房产评估有限公司

二O一二年元月三十一日

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