产权比率计算公式：产权比率= 负债总额/股东权益×100%
表4-5 2012-2014年资产负债表数据
项目 负债总额 所有者权益总额 2012年年末 2013年年末 2014年年末 161,051,352,099.42 228,375,901,483.02 296,663,420,087.27 54,586,199,642.41 67,832,538,547.03 82,138,194,988.10 2012年年末产权比率=161,051,352,099.42/54,586,199,642.41×100%=2.95 2013年年末产权比率=228,375,901,483.02/67,832,538,547.03×100%=3.37 2014年年末产权比率=296,663,420,087.2/82,138,194,988.10×100%=3.61 由表4-5可知，近3年万科企业股份有限公司产权比率不断扩大，而且负债高于股东权益的三倍以上，但结合房地产行业更多利用外部负债来扩大规模的行业特点，目前该比例属于正常水平，企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。
利息保障倍数
利息保障倍数的计算公式：利息保障倍数=息税前利润÷利息费用 表4-6 2012-2014年资产负债表数据 项目 息税前利润 利息费用 2012 2013 2014 21834942329.79 764757191.68 12444980321.59 16315695398.94 504227742.57 509812978.62 2012年利息保障倍数=12444980321.59/504227742.57=24.68 2013年利息保障倍数=16315695398.94/509812978.62=32.00 2014利息保障倍数=21834942329.79/764757191.68=28.55
由表4-6可知，利息保障倍数表明企业一定时期息税前利润相当于利息支出的多少倍，其数额越大表明企业的偿债能力越强，万科近3年偿债能力较稳定。 （3）营运能力
应收账款周转率=当期销售净收入/应收账款平均余额
表4-7 2012-2014应收账款杭州转率
16
项目 应收账款周转天数(天) 应收账款周转率(%) 2012 11.32 43.96 2013 7.8 46.18 2014 5.95 60.63 由表4-7可知，万科近3年应收账款周转率逐年提高，表明万科应收账款的回收速度变快，应收账款管理效率变高，资产流动性变强，短期偿债能力也变强。
存货周转率=营业收入/存货平均余额
表4-8 2012-2014年存货周转率
项目 存货周转天数（天） 存货周转率(%) 2012 1333.33 0.27 2013 1422.92 0.25 2014 1275.24 0.18 表4-8显示企业由2012-2014年存货周转速度变慢,周转额变小，资源占用水平高。待售商品房销售不如2011理想，存货周转天数也同比上升。存货周转率变长使得企业资金周转速度变慢，而且过多的商品房待售，导致资金占用，得不到及时回收，增加企业资金成本。
总资产周转率=营业收入额/平均资产总额
表4-9 2012-2014年总资产周转率
报告日期 总资产周转天数(天) 总资产周转率(次) 2012 1241.38 0.29 2013 1285.71 0.28 2014 1161.29 0.31 由表4-9显示万科集团2012-2014年总资产周转率在0.3左右，周转率比较低。 2.杠杆分析 经营杠杆 其测算公式是：
DOL=（△EBIT/EBIT）÷（△Q/Q） 式中：DOL——经营杠杆系数
△EBIT——息税前盈余变动额（息税前利润变动额） EBIT——变动前息前税前盈余 （基期息税前利润） △Q——销售变动量
17
Q——变动前销售量 （基期销售量 )
表4-10 2012-2014年经营杠杆系数
营业额增营业利润利润增长率△ 长率△Q/Q EBIT(元） EBIT/EBIT 1,194,08，000,0 1,580,59，000,0 2,107,020，000，0 经营杠杆系数DOL 1.23 年份 营业额Q（元) 2012 5,071,380,000,0 7,178,280，000, 0 42.7496 37.4743 2013 41.5447 31.223 1.33 1.25 2014 10,311,600,000,0 43.6505 35.0269 由表4-10可知，万科集团2012至2014经营杠杆系数较小且变化不大，经营风险较低。
财务杠杆 计算公式为：
DFL=(△EPS/EPS)/(△EBIT/EBIT) 式中：DFL——财务杠杆系数 △EPS——普通股每股利润变动额 EPS——变动前的普通股每股利润 △EBIT——息税前利润变动额 EBIT——变动前的息税前利润
表4-11 2012-2014年财务杠杆系数
年份 普通股股利普通股股利增长营业利润利润增长率财务杠杆EPS（元） 率△EPS/EPS 0.80 1.05 1.42 37.90 EBIT（元） △EBIT/EBIT 系数DFL 1,194,080，000,0 1,580,590，000,0 2,107,037.4743 1.01 2012 2013 2014 32.25 35.50 31.223 35.0269 1.03 1.01 18
20，000，0 由表4-11可知，万科集团在2012到2014年DFL趋近于1，说明企业负债很少，财务风险也较小，不能充分发挥财务杠杆作用。
总杠杆
总杠杆系数DTL = DFL* DOL
表4-12 2012-2014总杠杆系数
年份 2012 2013 2014 经营杠杆DOL 1.03 1.33 1.25 财务杠杆DFL 1.01 1.03 1.01 总杠杆DTL 1.04 1.37 1.26 由表4-12可知，影响万科集团在2012到2014年的总杠杆系数的主要是经营杠杆系数，企业可以合理、适时地调整负债规模，以降低财务风险，充分发挥财务杠杆的正效用。
以上分析总结出万科集团财务存在以下问题： 1.偿债能力变弱
万科集团2012至2014，流动比率逐年下降，可知短期偿债能力下降。万科公司近三年的速动比率都小于1，而同时流动比率大于1，说明流动资产中存货所占比率较大，企业虽有能力偿还到期的债务本息，但其短期偿债能力的偿还压力较大，面临蛮大的财务风险。
万科集团2012至2014的资产负债率对比，可知其资产负债率一直高于70%且逐年上升，说明该公司的长期偿债能力变弱。公司面临的财务风险上升。
2.存货周转率下降
万科集团由2012到2014存货周转速度变慢,周转额率下降。存货周转期变长使得企业资金周转速度变慢，而且过多的商品房待售，导致资金占用，得不到及时回收，增加企业资金成本。
3.财务杠杆作用不能有效发挥
万科集团在2012到2014年的DFL趋近于1，说明企业负债很少，财务风险也较小，不能充分发挥财务杠杆作用。
19