3．个人住房组合贷款：是指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修城镇各类型住房时，同时发放的委托性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。个人住房组合贷款是由委托性个人住房贷款和自营性个人住房贷款两个独立的贷款品种组成的，抵押物相同，鉴于其贷款人、资金来源、利率不同，需要分别签订借款合同。

（二）按住房交易形态划分

1．个人（首次交易）住房贷款：指银行用信贷资金向在中国大陆境住房一级市场购买各类型住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房贷款或称新建房个人住房贷款。

2．个人再交易住房贷款：指银行用信贷资金向在中国大陆境城镇住房二级市场购买住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“二手房”个人住房贷款。

3．个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房（含商业用房）时，银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放的个人住房贷款。所交易住房称为转让住房，出售转让住房的贷款客户称为住房转让人，向银行申请个人住房贷款用于购买转让住房的自然人称为借款人，住房转让人尚未结清的个人住房贷款称为原借款。个人住房转让贷款俗称“转按贷款”。

（三）按贷款的用途划分

1．个人购房贷款：是银行向购买住房的个人发放的贷款。 2．个人建房贷款：是银行向建造住房的个人发放的贷款。

3．个人组合贷款：是个人申请购买住房的贷款时，同时申请其他品种的个人贷款。目前主要有住房与购车组合贷款、住房与装修组合贷款等。个人组合贷款中不同贷款品种参照相应的贷款办法，按照不同的期限、额度、利率等规定执行。

（四）按购买建设银行会计核算一级科目划分

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1．个人住房贷款：指银行用信贷资金向购买、建造、大修各种类型的居住用房的自然人发放的贷款。

2．个人商业用房贷款：是指银行用信贷资金向购买各种类型商业用房的自然人发放的贷款。由于该项贷款所购买的房屋不是居住用房，因此在贷款利率、贷款期限和贷款额度等面不享受个人住房贷款的优惠政策。

3．个人住房最高额抵押贷款:是指建设银行用信贷资金向借款人发放的，以借款人自有住房作最高额抵押，可在有效期间和贷款额度循环使用的贷款。

另按贷款利率分还可分为浮动利率贷款和固定利率贷款。 三、个人住房贷款特色与优势 个人住房贷款具有以下特点： （一）长期性

个人住房贷款的最长期限可达30年。它远高于固定资产贷款和流动资金贷款，以及其他种类的消费贷款。

（二）零售性

银行传统的贷款业务大多是以法人单位为对象的，贷款投向集中、金额大，属批发性质；个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多、投向分散、单笔金额小，属零售业务性质。

（三）分期偿还

个人住房贷款相对于个人的支付能力来说额度较大，很难一次性还款。为此，银行向借款人提供分期还款式，由借款人按月归还银行贷款本息。

个人住房贷款的优势：与其他贷款相比，个人住房贷款具有风险小、收益高。

第二节 个人住房贷款

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一、 个人住房贷款定义

个人住房贷款：指银行用信贷资金向购买、建造、大修各种类型的居住用房的自然人发放的贷款。其中包括一手房贷款和二手房贷款。

二、个人住房贷款要素 （一）对象

具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

（二）额度

个人住房贷款最高额度为八成。即借款人申请个人住房贷款购买或集资建造自住住房，且以所购住房或以其他住房做抵押的，贷款金额最高不超过购房款、个人实际应出资部分（集资建房）或者住房评估价值（以两者较低额为准）的80%；因贷款用途、贷款担保式等其他因素不同的另有规定包括：

1.个人购买第二套及以上套数房屋贷款时，额度应适当降低； 2.个人购买建筑面积在90m2以上房屋贷款时，额度最高为7成；

3.借款人申请个人住房贷款用于自建、大修住房的，贷款金额一般不超过建造（修理）费用的70%。

4.以符合条件的有价证券(包括财政部发行的凭证式国债、重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存款存单)质押的个人住房贷款，贷款金额最高不得超过质押权利凭证票面价值的90%；

5.以建设银行认可的除住房和有价证券以外的其他财产抵押的个人住房贷款，贷款金额最高不得超过抵押物价值的70%；

6.对由住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款,自营性个人住房贷款和公积金

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个人住房委托贷款金额之和最高不得超过所购住房价值的80％；对由住房置业担保公司提供担保的单一的自营性个人住房贷款，贷款金额最高不得超过所购住房价值的70％; 7.以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证式发放的贷款，贷款金额最高不得超过所购（建、大修）住房价值的50%；

（三）期限

个人住房贷款期限最长为30年。因贷款式和担保式等其他因素的不同而另有规定包括： 1.以房产抵押式发放的贷款，贷款期限不得超过所抵押房产的使用年限；

2.以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证式发放的贷款，贷款期限一般不得超过5年；

3.用有价证券质押的，贷款期限最长不得超过有价证券的到期日。若用不同期限的有价证券作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限；

4.对住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款，其中自营性个人住房贷款的贷款期限最长不超过公积金个人住房贷款期限；对有住房置业担保公司提供担保的单一的自营性个人住房贷款，其贷款期限最长不得超过15年；

5.对借款人已离退休或即将离退休的，贷款期限不应过长，一般男性自然人，其还款年限不能超过65岁，女性自然人，其还款年限不能超过60岁；对贷款期具有足够还款能力的客户申请建设银行个人住房贷款的，可放宽对借款人年龄的限制，男性自然人其还款年限不能超过70岁，女性自然人其还款年限不能超过65岁。

（四）利率

个人住房贷款利率政策和基准利率按照中国人民银行公布标准执行，个人住房贷款固定利率和贷款利率浮动区间按照建设银行相关规定执行。

贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。

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