这一阶段的特点是：初步确立了住房金融业务经营管理体制，明确了住房金融服务住房制度改革的经营向。此时，住房金融作为住房制度改革的配套措施开始形成和发展，各级国有专业银行成立了房地产信贷部专门从事住房信贷业务，在和还成立了专门的住房储蓄银行，它们采取相对独立的经营体制，承揽了各个地政府委托性的住房金融业务。

1986年建设银行首先开办了住房储蓄和信贷业务，并印发《中国人民建设银行住房储蓄存款和借款试行办法》，个人住房贷款业务开始起步。1992年9月，为配合全国城镇住房制度改革，建设银行颁布了《中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款办法》。

由于当时政府政策性委托业务普遍倾向于房改，业务围特定，区域性强，故该阶段的住房金融发展带有明显的房改金融色彩。

三、住房金融调整规期（20世纪90年代中到90年代中后期）

这一阶段的特点是：以上海为先导，住房公积金制度开始起步，1994年以来，房改开始向深度和力度向发展，房改加入了全面建立公积金制度、开展安居工程等容。住房公积金制度全国围逐步推开，肇始于上海的住房公积金制度逐步成为我国政策性住房制度最重要的基和支柱。

这一阶段大力承办住房公积金业务成为建设银行房改金融业务发展的指导思想。同时，建行在各面出台了各项措施推进房改金融的全面发展。从1994年起，建设银行建立房地产信贷部第二准备金，专项用于房改金融业务资金的调拨；1994年8月，房地产信贷部设立的营业部正式挂牌营业，主要办理军队房改业务；从1995年起，大力支持同政策性住房金融业务密切相关的安居工程贷款。

与此同时，建设银行各级银行为推动住房商品化和培育住房消费市场，开始将重心从政策性业务转向经营性业务，过去经 营性与政策性住房金融业务界线模糊的状况得以改变，住房金融经营管理开始逐步规 ，住房金融新品种不断涌现，住房消费信贷虽有所启动，但

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住房开发和建设信贷仍占 据了住房金融机构经营业务的绝对比重。

四、住房金融全面发展创新期（20世纪90年代末至今）

1998年至今房改金融业务逐步向住房金融发展和创新过渡，建行个人住房贷款和委托性住房金融业务成为最具中国特色、最具社会影响力的品牌业务之一。

1998年是中国房改最有意义的一年。当年，国务院23号文件明确提出：从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这一文件的颁布意味着在中国沿袭了40多年的住房实物分配制度停止，中国新的住房制度初步建立。 住房制度改革深化，住房分配从福利制向货币化过渡；住房金融业务的经营力度进一步加大。在住房分配货币化改革和资本市场规发展的刺激下，98年上半年，全国各类住房销售形势一片大好。相应的，个人住房贷款也继续保持了1997年的发展势头。当年，中国人民银行重新修订了《个人住房担保贷款管理试行办法》，下发《个人住房贷款管理办法》，并下达给各国有独资商业银行1000亿元的住房信贷计划，其中住房消费信贷至少要达到50％。住房消费信贷业务步 入高速发展轨道。

同时，住房金融机构进一步扩大，住房金融市场竞争由政策性住房金 融业务竞争步入全位的住房金融业务竞争。中国建设银行的委托性住房金融业务的重心也转移到为货币分房提供资金筹集、融通等信用活动中来。2004年根据《财政部关于政策性住房金融业务财务管理有关问题的通知》（财金[2004]6号）规定，建设银行的政策性住房金融业务于4月30日并入会计大帐管理，政策性住房金融业务单独核算的历史从此结束，委托性住房金融业务的发展和管理逐步走上精细化道路。2004年以后，建行逐步建立了委托性住房金融业务三级客户经理服务体系和公积金中心首席客户经理体制、建立了全国围的公积金业务台帐制度、启动了公积金业务流程梳理工程、拟定了公积金业务标准文本，逐步实现了全行委托性住房金融业务管理和操作的规化、标准化。建设银行的委托性住房金融业务一直走在其他同

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业机构的前面，在同业中处于领导和优势地位。

第二节 个人信贷业务的产生和发展

在传统的银行贷款中，消费领域是个禁区，生产领域才是银行关注的焦点。二战后，由于经济形势变化，人民生活匾乏，资本主义经济危机加深，客观的要求刺激投资、扩大市场。1949年，赫伯特.V.普罗克诺在((定期放款与银行流动性理论》一书中提出了预期收入理论。该理论认为，贷款能够到期归还，是以未来的收入为基础，只要未来收入有保障，长期信贷和消费信贷同样能保持流动性和安全性，稳定的贷款应该建立在现实的归还期限与贷款的证券担保的基础上。在这种理论的影响下，战后中长期设备贷款、住房贷款、消费贷款等迅速发展起来，成为支持经济增长的重要因素。

消费信贷能够迅速发展，一是因为二战后各商业银行之间以及各种金融机构之间的竞争日趋激烈，使多商业银行认识到了零售业务的重要性，打破了以批发为主的业务结构，开始经营以个人和家庭为对象的消费贷款业务;二是战后西经济的发展比较稳定，个人收入不断增长，同时也由于通货膨胀的影响，使人们乐于利用贷款进行消费，而另一面，金融机构对未来预期也比较乐观，积极提供长期消费贷款;三是各种征信机构大量出现，使银行可以便、快捷地了解借款人的信用状况。现在，西的消费贷款在商业银行的贷款资产中所占份额一般已达到20%，有的甚至高达50%以上。

我国的信贷消费起步较晚，个人消费贷款业务经历了萌芽、起步、发展与调整和快速发展和创新等四个阶段，

（一）个人信贷业务的萌芽阶段（20世纪80年代到90年代初）

从格意义上讲我国的个人信贷是在20世纪80年代开始发展的。其中，住房消费信贷是一个突破口，住房消费信贷的最初出现，其背景是支持房改，而不是发展消费信贷，但其效

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果却与发展消费信贷不谋而合。

1982年，国务院批准在、、沙市、等城市进行公有制住房补贴出售试点，为配合住房制度改革的试点工作， 1986年中国建设银行开始试办购房储蓄和贷款业务， 1988年2月，国务院颁发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施案》后，建行开始全面介入房改金融业务，此业务面对的主要对象是参加房改的单位及其职工，采用的式大体是商品房消费者先向银行存入购房款，当存款达一定数额时，可向银行按一定存贷比例申请购房贷款，连同支取以前的存款用于购房，存贷比一般为1: 1至1: 3之间，个人贷款期限最长不超过8年，利率略高于同期存款利率。这一阶段可看成是消费信贷的萌芽阶段。 （二）个人信贷业务的起步阶段（20世纪90年代初到90年代末期）

1991年6月，国务院颁发《关于积极稳妥地开展城镇住房制度改革的通知》后，我国的住房制度改革从试点步入全国推广阶段。1994年8月，国务院又颁发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确立了住房商品化、社会化的改革向，这就客观上要求发展个人住房消费信贷，使其配合住房体制改革，逐步变福利性住房消费为货币性住房消费。

随着我国汽车工业的发展和居民生活水平的提高，汽车开始进入居民的消费领域，1994年我国制定了个人汽车消费信贷。1995年9月5日，建设银行下发了《关于印发<中国人民建设银行个人定期储蓄存款存单小额抵押贷款管理实施办法>的通知》，以满足各类个人消费小额度贷款需求；1996年5月8日，建设银行下发《关于开展一汽捷达汽车按揭贷款的通知》共下达了8. 15亿捷达汽车按揭贷款指标，拉开了汽车消费信贷的序幕，填补了国汽车消费信贷的空白;1996年8月，建行又下达了《中国建设银行汽车消费贷款办法》以指导和规建设银行分支机构汽车消费贷款业务的具体运作。紧随建行之后，工商银行等其他几家银行也纷纷开办了类似的汽车消费贷款业务，1996年10月，由于宏观政策的调整，各商业银行为购车提供的贷款业务停止运行了。1997年后，我国居民消费率持续下降的问题显化，

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