调查。

（四）贷前调查

贷前调查是对借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性和对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。

1．调查部门和人员

建设银行个人住房贷款经办机构（含个人贷款中心）的业务经营部门为个人住房贷款的调查部门。个人住房贷款业务经营部门应设立贷前调查岗，贷前调查岗位人员与贷款受理岗位人员可以互相兼任。

2．调查式及要求

贷前调查可以采取审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、调查、实地调查等多种式进行。其中，审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用是必须进行的贷款调查。

（1）审查借款申请材料

贷前调查人通过审查借款申请材料了解借款申请人的基本情况、借款所购（建）房屋情况、贷款担保情况等；

（2） 面谈借款申请人

贷前调查人必须至少直接与借款申请人（包括共同申请人）面谈一次，面谈可以在受理贷款申请的同时进行。

贷前调查人应通过面谈了解借款申请人的基本情况、借款所购（建）房屋情况以及调查人员认为应调查的其他容。

贷前调查人与申请人面谈应作相应记录，容主要为可能存在真实性风险的容、申请材料中未包含但应作为贷款审批依据的容、以及其他可能对贷款产生重大影响的容。

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面谈书面记录形式应由贷前调查人确认签字后存档作为贷款审批依据。 （3）查询个人信用

贷前调查人通过人民银行征信系统查询客户在各家银行的个人信用状况。需要注意的是，当前人民银行征信系统还不够完善，部分客户的信用记录查询结果可能有误。因此，对于有不良信用记录的客户，应要求其提供资信状况良好的有效证明材料，不能简单地依据查询结果否决了之。另外，贷前调查人还可以借助于建行各类系统，例如：DCC核心业务系统、个人信贷系统、信用卡系统、证券业务系统等，通过相关系统的余额表和流水帐判断客户的资信状况。

3．调查容

贷前调查人在调查借款申请人基本情况、贷款基本情况、借款所购（建）房屋情况、贷款担保等情况时，应重点调查以下八点容：

（1）材料一致性

贷款调查人应认真审核贷款申请材料，以保证《中国建设银行省分行个人住房贷款申请调查审批表》填写容与相关证明材料一致；相关证明材料副本（复印件）容与正本一致，并需由贷款调查人验证正本后在副本（复印件）盖章签名证实。

（2）审核借款申请人（包括代理人）身份证明

1）贷款调查人须验证借款申请人提交的身份证件，主要容有身份证照片与申请人是否一致，是否经有权部门签发，是否在有效期；

2）对于借款申请人委托他人办理购房贷款申请手续的，还须审核经公证的委托书以及代理人的身份证件。

（3）贷款调查人应对借款申请人的信用情况进行调查。

1）调查借款申请人的资信情况。贷款调查人要从人行征信系统查询借款申请人的信用

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纪录是否良好,并打印查询结果，如有必要可采取访谈、调查、实地走访等其他式；

2）要充分利用本行共享信息，调查了解借款申请人与建设银行的历史往来； 3）借款申请人对相关系统查询结果有异议的，可以提出申辩，贷款调查人负责查验借款申请人的申辩容；

（4）审核借款申请人偿还能力证明

贷款调查人应结合借款申请人所从事的行业、所任职务等信息对其收入水平及证明材料的真实性作出判断，必要时进行进一步调查、取证。

借款申请人偿还能力证明材料主要包括：

1）稳定的工资收入证明，如至少过去三个月的工资单或银行卡对帐单或存折对帐单或住房公积金缴交清单；

2）投资经营收入证明，如验资报告、公司章程、股东分红决议、纳税证明等； 3）财产情况证明，如房产证、存单、股票、债券等； 4）其他收入证明材料。

贷前调查人应结合借款申请人从事的行业、所任职务等信息对其收入水平及证明材料的真实性作出判断，必要时进行进一步的调查、取证。

（5）审核首付款证明

1)个人住房贷款的首付款证明材料包括开发商开出的发票或收据、借款申请人支付首付款的银行进帐单等，其中开发商开出的首付款收据应与银行进帐单同时使用作为首付款证明材料，如果只有开发商开出的首付款收据而不能同时提供银行进帐单，在对首付款收据查验确认真实、有效后，可视为首付款证明材料齐备；

2)贷款调查人应查验发票是否为税务局核发的商品房专用发票；首付款证明是否由售房单位开具并加盖售房单位的财务专用章；首付款证明原件与复印件是否一致、首付款金额是

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否达到贷款条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致；

（6）审核购房合同或协议

贷款调查人应查验借款申请人提交的商品房销售合同或协议上的房屋座落与房地产开发商的商品房销售可证或售房单位的房地产权证是否一致，审核购房合同的销售登记备案手续是否办妥；查验合同签署日期是否明确，所购住房是现房还是期房，交房日期明确；所购住房面积、售价是否明确、合理等；核对商品房买卖合同中的卖是否是该房产的所有人，签字人是否为有权签字人或其授权代理人，所盖公章是否真实有效；商品房买卖合同中的买是否与借款人姓名一致等。

（7）审核担保材料 采取抵押担保式的，应调查

1)抵押物的合法性。包括调查抵押物是否属于《担保法》及其司法解释规定且建设银行认可的抵押财产围；

2)抵押人对抵押物占有的合法性。包括抵押物已设定抵押权属情况，抵押物权属情况是否符合设定抵押的条件，借款申请人提供的抵押物是否为抵押人所拥有，财产共有人是否同意抵押，抵押物所有权是否完整；

3)抵押物价值与存续状况。包括抵押物是否真实存在、存续状态，交易价格是否合理。 对抵押物交易价格或评估价格明显高于当地平均房屋价值或明显高于当地同类物业价格的，调查人可要求经贷款行认可的两家以上的评估机构重新评估。

采取质押担保式的，应调查：

1)质押权利的合法性。包括调查出质人出具的有价证券是否在建设银行个人住房贷款办法规定的围，是否有伪造迹象。可以用于个人住房贷款质押的权利凭证包括1999年以后（含1999年）财政部发行的凭证式国债、重点建设债券、金融债券、单位定期存单、个人定期

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