在每周营销例会会议记录时一并提交。

（4）新一期样板房、销售看楼路线、开放区环境方案，须在项目

开工计划确定后一周内上报总部营销管理中心 （继续使用原有样板房也需上报）。

（5）新增样板房或二期样板房方案中必须附首期样板房情况。

第三章 营销方案

第一节 新开盘项目前期重点营销工作汇报

第十九条 项目开盘前60天，分公司营销部必须会同代理公司、广告公司将《开盘前重点营销策划及准备工作》形成方案，以PPT的形式上报总部领导。明确楼盘市场定位、货源组织、广告投放、认筹解筹、开盘活动等各项相关工作。总部营销管理中心确保在开盘前45天与分公司讨论、审核方案。

第二十条 开盘前重点营销策划及准备工作方案必须由以下内容版块构成：

第一部分：项目工程现状

第二部分：项目卖点提炼及核心卖点 第三部分：开盘广告设计方案 第四部分：开盘媒体计划 第五部分：开盘推货策略

第六部分：开盘前总体部署及认筹蓄客工作 第七部分：现场布置、围蔽方案及物料设计 第八部分：开盘前筹备工作时间倒排表

第二十一条 开盘前营销策划方案的注意事项要求如下： 1、项目工程现状

（1）必须以现场实景照片的形式反应工程现状。 （2）照片的拍摄时间必须为会议汇报方案的前一天。

（3）拍摄内容版块须体现开盘当日涉及的重点区域工程现状： 包括：项目主入口道路、大门、售楼部、中心园林、样板房、销售通道等。

2、项目核心卖点

（1）深入挖掘提炼项目卖点。 ? 自然生态环境 ? 区位价值 ? 交通条件 ? 项目规模 ? 规划设计 ? 建筑特色 ? 园林环境 ? 产品特色 ? 精装品质 ? 内部配套 ? 物业管理 ? 品牌实力

? 性价比高

（2）项目卖点提炼的表述以文字+图片的形式，每个卖点一页PPT。

（3）由项目卖点提炼出项目核心卖点及定位语（定位语至少5条备选方案）。

3、开盘前媒体计划

（1）媒体投放周期：一般为开盘前2-3周。 （2）各类媒体投放的总费用预算汇总简表。 （3）媒体组合：根据实际需求制定。

（4）媒体投放具体排期表。(注意：电视、短信及电台须列明每日投放量)

4、开盘推货策略

（1）区域竞争市场格局图：包含区域内可类比的竞争项目类似产品均价，作为本项目市场参考和定价依据之一。

（2）制定本项目开盘的建议均价。

（3）首期总可售货量示意图：在项目总规图中标识出首期可推售货源的位置及每栋均价建议。

（4）推售单位货量统计：以表格形式反映出首期可推售货源、产品类型、楼栋号、销售套数、面积、金额等。

（5）开盘推货策略：开盘当日计划推出的货源、楼栋及预计总货值。

5、开盘前总体部署及认筹蓄客工作

（1）开盘相关的各项营销工作的重要时间节点，如，取得预售证时间，中心园林完成时间，营销中心开放时间，样板房完成时间。

（2）收取诚意金认筹的时间节点。交诚意金1万或2万元，客户获开盘额外优惠。

（3）在售楼部内公示认筹区间价格及相关公示文件。 6、现场布置、围蔽方案及物料设计

（1）现场布置设计稿包括以下内容：楼体条幅，户外设计稿，吊旗、围墙、指示牌等。

（2）围蔽方案：对于销售区域内现场环境未达到展示条件的，要以围蔽的形式进行包装，并标示清晰围蔽范围及形式。