第一章 调研报告

第一节 项目规划调研报告

第一条 《项目规划调研报告》，应在拿地以后由分公司营销部完成，并上报总部审批；重点项目的《项目规划调研报告》，根据公司领导安排，直接由营销管理中心、规划设计中心分别独立完成。

第二条 《项目规划调研报告》应详细解读市场情况、地块所处区域情况、地块规模面貌、建设指标要求、目标客户调研等，最终得出规划户型配比建议。

第三条 《项目规划调研报告》具体包括以下四部分内容：项目地块分析；项目市场调研分析；项目规划调研结论；其他补充建议。

第四条 关于项目地块分析部分主要包括：

1、地块区域分析：清楚标明地块在所在城市中的位置、所处板块、板块配套、消费特征、发展定位、交通情况等。（备注：交通区域地图标注说明）

2、地块整体分析：包括地块区位、四至、规划指标、规模地貌、土方情况、拆迁情况、周边环境 （备注：附地块实景图片展示）

3、地块优劣势分析 （SWOT）

4、项目价值及特色：项目设计规划卖点、主要目标客户群，针对这些情况提出保留地块特色的设计规划原则。

第五条 关于项目市场调研分析部分主要包括： 1、数据时效性要求：项目调研时前三个月至半年时间。

2、当地市场供求现状分析及走势预测。

3、目标客户群体分析，内容包括：区域来源、职业分布、年龄结构、收入水平、置业次数。

4、区域典型项目类比分析。内容包括：项目规模、产品结构及户型配比、项目配套、建筑特色、规划特色、园林景观特色、销售价格、销售进度等。（备注：附参考楼盘对比表格及图片）

5、项目个案点评，内容包括：产品类型、销售情况、经典户型点评、综合分析等内容。（备注：附图配合说明）

第六条 关于项目规划调研结论部分主要包括： 1、项目定位（整体综合建议） 2、项目规划建议： （1）产品类型定位 （2）分区开发建议 （3）配套规划建议

（3）首期产品类型和户型配比建议。其中包含：首期产品类型配比表（含首期产品类型、户型、面积比、套数比等）。

第七条 关于其他补充建议部分主要包括：户型优化及创意产品设置、内部配套优化、内外环境美化等等。

第二节 项目定价调研报告

第八条

项目定价调研报告，需在开盘前一个月由分公司

营销部完成，并上报总部营销管理中心审批。总部营销管理中心

根据实际情况派员到所在城市独立完成项目定价调研报告。

第九条

分公司营销部应提前做好对所在城市的整体市场、项

目所在区域市场、竞争性楼盘项目的数据统计和分析工作，以便为项目定价提供有效支撑。

第十条

项目定价调研报告主要包括以下内容：

1、整体市场情况分析

提供项目所在城市前6个月总体市场状况分析，包括成交量、成交套数、成交均价、成交面积等。

2、区域市场情况分析

提供区域市场总体介绍及近期市场分析。 3、竞争项目与本项目位置图

在同张地图上表示竞争楼盘和本项目的地理位置。 4、竞争项目分析

竞争楼盘销售现场和实景图片、项目的总规划图、主力户型图、成交价格、装修标准、宣传资料及竞争楼盘详细市场调查表等。

5、定价系数表

按照统一表格打分后，分产品类型，计算得出我司项目不同类型产品的均价。（计算方式：项目某产品均价＝我司项目总分×竞争产品加权均价/竞争产品加权平均总分）。

6、定价建议

按照理论参考价格，结合我司项目开盘时的状态及区域成熟度，进行价格修正，形成不同产品类型的均价区间建议。

7、项目成本分析表

由总部成本管理中心提供，并注意保密，不得外传。