深圳市城市更新项目实操系列（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制

西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。集团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。集团下设西政地产金融研究院，专门从事金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业链实务研究与顾问工作。欢迎任何形式的沟通、交流和合作，欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。

相关文章链接 目 录

一、被拆迁方的纳税分析

（一）增值税

（二）土地增值税

（三）印花税

（四）企业所得税

（五）契税

二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项

（一）更新意愿征集阶段

（二）城市更新计划申报阶段

（三）更新单元规划草案编制及批准阶段

（四）实施主体申报及确认阶段

（五）房地产证注销阶段

（六）建筑设计及施工阶段

（七）回迁物业的选择

三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划

笔者按

就实务情况而言，如被拆迁方主要以取得货币补偿为目的，则可优先考虑以拆迁补偿的方式取得货币补偿，并适用5年递延纳税（针对企业）或自然人免缴个人所得税的相关税收优惠政策（具体请参见笔者2017年5月12日于本公众号“西政资本”发布之推文《拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》）；其次被拆迁方可选择以股权转让方式转让项目权益并实现退出，其中因股权转让取得的高额溢价亦可通过拆分交易价款等方式实现税筹和节税的目的（具体请参见笔者2017年4月17日于本公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新项目实操系列（七） ——交易方案设计及税务筹划》）。如被拆迁方主要以取得回迁物业为目的，则拆迁安置补偿无疑是最好的选择，其次就是合作建房，但鉴于合作建房的税收政策适用需满足相对严格的条件，因此实务中基本都是选择拆迁安置补偿的方式以获得回迁物业。

为便于读者深入了解拆迁补偿的合作模式可以给被拆迁方带来的优势，笔者特从城市更新项目中被拆迁方税费负担的分析入手，帮助读者理清被拆迁方的纳税义务，并从回迁房屋的风险控制角度让读者对更新项目各环节中被拆迁方的权益保障措施有更深入的认识。

一、被拆迁方的纳税分析

（一）增值税

被拆迁方因被拆迁取得的拆迁补偿所得是否需缴纳增值税一事一直存在争议。营改增前，《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国

税函[2007]969号）答复：“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。”《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）答复：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”营改增后，仅《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》提到“一、下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”，也即作为土地使用者将土地交还国家，具体表现为将土地使用权证交还国家并注销，从而取得实物补偿的行为免交增值税。

于深圳而言，营改增前，深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）“二、被拆迁居民或单位让渡土地使用权并取得拆迁补偿…… 2．被拆迁居民或单位取得拆迁补偿不征营业税。根据《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）及《深圳市地方税务局关于重新发布》（深地税发[2003]938号）文件的规定，被拆迁户取得的补偿收入不征收营业税。”营改增后，深地税办发[2016]11号文取代了上述文件，其中对被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得按不征增值税进行处理。

（二）土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）