《资产评估学》课后练习

第4章 机器设备评估

单项:1D 2A 3D 4A 5B 6A 7A 8B 9D 10A 11B 12C 综合题

0.6

1、 (1)[1-0.6]×100%=26.4% (2)经济性贬值=10,000×100×(1-33%)(P/A , 10%, 3)=166.62万元。 2、资产的重置成本=480万

资产的已使用年限=20× (50,400/57,600)=17.5年 实体性贬值率=17.5/(17.5+8)=68.63%

资产的功能性贬值=3*(1-33%)*(P/A,10%,8)=10.72万元 评估值=480*(1-68.63%)-10.72=139.86万元 3、（1）重置成本＝80×150%＋18×130%+3＝146.4万元 （2）实体性贬值率＝（3×60%）÷（3×60%＋5）×100%＝26.47%

或：＝1－5÷（3×60%＋5）×100%＝26.47% 实体性贬值额＝146.4×26.47%＝38.75万元 （3）功能性贬值＝0.1×12×（1－33%）×(P/A,10%,5)＝3.05万元

－5

或：功能性贬值＝0.1×12×（1－33%）×［1÷（1＋10%）］÷10%=3.05万元

（4）评估值＝146.4－38.75－3.05＝104.6万元 或：＝146.4×（1－26.47%）－3.05＝104.6万元

第5章 房地产评估

单选：1C 2A 3C 4A 5D 6A 7A 8C 9C 10B 11B 12C 13D 14A 15A 16B 17B 1B8 19C 20B 多选：1ACD 2ABC 3BCD 4ABC 5ACD 6ABC 7ABC 8ABD

综合题:1、取得费利息100×[（1+6%）2－1]=12.36 开发费利息 150×[(1+6%)－1]=9 开发商利润（100+150）×10%=25 土地单价（100+150+12.36+9+25）×(1+12%)=331.9232 土地总价 331.9232×1000=331923元 2、（1）①交易情况修正：由于交易实例A的交易价格较正常买卖价格偏低2%，因此其交易情况修正率为：2%。 或修正系数为：100/98 [1′]

②交易日期修正：由于地价平均每月上涨0.5%，则A的交易日期修正率为：24×0.5% = 12%。或修正系数

为：112/100 [2′]

③区域因素修正：由于实例A与待估土地处于同一地区，因此无须作修正。100/100 [1′] ④土地使用年限因素修正：修正系数 = [1?11]?[1?] ≈ 0.995 [3′]

(1?10%)50(1?10%)60（2）比较修正后的地价为： 500×

’

100112100×××0.995 ≈ 568.57（万元） [2′] 981001003、 (1)P=P×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正(剩余使用年限修正)

-40-38-40-39

(3)年期修正KA=KD=[1-(1+6%)]/[1-(1+6%)]=1.0135 KC=[1-(1+6%)]/[1-(1+6%)]=1.0066 (4)参照物地价修正

①2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343元/㎡ ②2400×1.01×104/106×100/102 =2332元/㎡ ③2300×1.01×1.0066 =2338元/㎡

2

④2100×1.01×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282元/㎡

(5)评估结果=(2343+2332+2338+2282)/4=2324(元/㎡) 4、1.确定地价指数:待估宗地：100＋21＝121；

案例A：100＋9＝109 案例B：100＋11＝111 案例C：100＋3＝103 案例D：100＋19＝119 2.PA?1000?1211.8100100100100??????1023.16(元) 平方米1092.198999898PB＝1200?1211.8100100100100 ?????＝1116（元）平方米1112.11039910198- 21 -

《资产评估学》课后练习

1211.8100100 ???＝1214.522（元）平方米1032.3102103PC＝1400?PD＝1000?121100100100100 ????＝1060.90（元）平方米1199798101983.运用算术平均法确定待估地块价格

（1023.16+1116+1214.52+1060.90）/4=1103.64(元平方米)

总地价＝5000×1103.64=551 822元

5、房地产市场是一个不完全竞争市场，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：

（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间

（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。

（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。 （4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。 （5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。

2、在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。 3、评估结果

案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地的评估值为：（714.36＋717.47＋703）÷3＝711.61（元/㎡） 6、(1)年总收益=2×365×1,000×5=3,650,000(元)

(2)年总费用=3,650,000×2% + 3,500×5,000×(1.5% + 0.2%) + 3,650,000×17.5% = 1,009,250(元) (3)年纯收益=3,650,000 - 1,009,250 = 2,640,750(元)

-(50-2)

(4)房地产总价=2,640,750/7%×[1-(1+7%)] = 36,258,750(元) (5)建筑费及专业费用=3,500×(1+10%)×5,000 = 19,250,000(元)

2

(6)利息=地价×[(1+6%)-1] + 19,250,000×[(1+6%)-1] = 0.1236地价 + 1,155,000 (7)开发商利润=(地价+19,250,000) ×20% = 0.2地价 + 3,850,000 (8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润

地价=36,258,750 - 19,250,000 - 0.1236地价 + 1,155,000-0.2地价 + 3,850,000 地价=9,069,016(元) 7、(1)计算开发房地产的楼价=200×12×12 000×2×95%×(P/A,10%,40)=535 112 352(元) (2)建筑费=2 000×12 000×2=48 000 000(元)专业费=48 000 000×10%=4 800 000(元)

(3)销售费用=535 112 352×3%=16 053 370.569(元)销售税费=535 112 352×8%=42 808 988.16(元)

- 22 -

《资产评估学》课后练习

(4)利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=0.15×地价+7 920 000

(5)利息=地价×[(1+6%)^2-1]+52 800 000×[(1+6%)^1-1]=0.1236×地价+3 168 000 (6)求地价

地价= 535 112 352-52 800 000-58 862 358.72-0.1236×地价-3 168 000-0.15×地价-7 920 000 地价=323 776 690.7(元)

(7)单位地价=323 776 690.7/12 000=26 981.40(元)楼面地价=26 981.39089/2=13 490.7(元)

第６章 资源资产评估

单选：1A 2B 3A 4D 5A 6B 7C 多选：1ABD 2BCD 3ACD 4ABD 5ABD

第7章 无形资产评估

一、单项选择题 1C 2D 3B 4D 5B 6C 7C 8C 9D 二、综合计算题 1、（1）每年增加的净利润：

①使用专利后的税前利润：100×（1+10％）×｛［2300×（1+5％）］－［2000×（1－2％）］｝ ＝100×1.1×[(2300×1.05）－(2000×0.98)]＝50 050（万元）

②使用专利前的税前利润：100×（2 300－2 000）＝30 000（万元）

③增加的净利润＝（50 050－30 000）×（1－33％）＝ 13 433.5（万元） （2）将每年增加的净利润折现求和即为该项专利的价值。 根据已知条件，折旧率是10％，收益的持续时间是5年，则： 该专利技术的价值＝13 433.5×｛〔1－(1+10％)－5〕/10％｝＝13 433.5×3.7908＝50 923.71（万元） 2、 (1)专利剩余保护年限 10－5＝5（年）

(2)第一年的超额收益:[(650－500)－(520－450)]×15 000×(1－33％)＝804 000(元)

第二年的超额收益： [(650－500)－(520－450)]×l8 000×(1－33％)＝964 800(元) 第三年及以后各年的年收益:[（650－500）－(520－450)]×20 000×(1－33％)＝1 072 000（元） (3)评估值：804 000/（1+12％）+964 800/（1+12％）2+1 072 000/(1+12％)3+1 072 000/(1+12％)4+1 072 000/(1+12％)5

＝717 857.14+769 132.65+763 028.43+681 275.38+608 281.59＝3 539 575.19（元）

3、答案要点：(1)年销售利润=100,000*100=1,000万元 (2)年使用费=1,000*30%=300万元；

(3)商标使用权价格=300*(P/A , 10% , 3)=746.07万元 4、答案要点：评估值

=30*20,000*(1-15%)/[(1+12%)1]+30*20,000*(1-15%)/[(1+12%)2]+30*20,000*(1-15%)/[(1+12%)3]+ 20*20,000*(1-15%)/[(1+12%)4]+ 20*20,000*(1-15%)/[(1+12%)5]+ 10*20,000*(1-15%)/[(1+12%)6]+ 10*20,000*(1-15%)/[(1+12%)7]+ 10*20,000*(1-15%)/[(1+12%)8] =186.56万元

5、答案要点：(1)运用收益法确定企业的整体评估值：

2345

企业整体评估值=13/(1+10%)+14/(1+10%)+11/(1+10%)+12/(1+10%)+15/(1+10%)=137.21万元 (2)商誉的价值=137.21-90=47.21万元

第8章 长期投资评估

一、单选题 1D 2A 3D 4D 5B 6C 二、综合计算题

1、答案要点：R=200000×12%=24000（元） r=4%+4%=8% g =40%×16%＝6.4%

P=R/(r-g)=200,000*12%/[4%+4%-40%*16%]=1,500,000 2、F＝A（1+m×r）＝50000×（1+3×5%）＝57500（元）

P＝F/（1+r）n＝57500/（1+6%）2＝57500×0.8900＝51175（元）

- 23 -

《资产评估学》课后练习

3、解：1.折现率=4%+6%=10%

? 2.求未来前三年股票收益现值之和

? 3.求未来第四年、第五年股票收益现值之和

? 4.求第六年起的股利增长率：股利增长率=20%×l5%=3%

5.求未来第六年起的股票收益现值之和

? 6.该股票评估值=37.34+31.29+212.89 =281.52（万元）

第9章 流动资产评估

一、单项选择题 1D 2C 3D 3A 4A 5B 6C 7A 8C 9B 10D 二、综合计算

1.原材料评估值：230 000×(1+5%)3=266 253.75 2.产成品：

①每件产成品所含原材料原值：

②每件产成品所含人工费用原值： ③每件产成品所含能耗原值： ④每件产成品所含其他费用原值：

⑤每件产成品现价140×(1+5%)3+40×(1+4%)2+4×(1+1%)2+16×(1+3%)2=162.07+43.26+4.08+16.97 =226.38 ⑥产成品评估值：(500-100) ×226.38+9000=99 552 3.在产品评估值： ①完成50%部分：

300×[162.07+(43.26+4.08+16.97) ×50%]=300×(162.07+64.31×50%)=300×194.23=58 269 ②完成80%部分：

700×[162.07+(43.26+4.08+16.97) × 80%]=700×(162.07+64.31×80%)=700×(162.07+51.45) =700×213.52=149 464 ③在产品评估值：58 269+149 464=207 733

4.合计：266 253.75+99 552+207 733=573 538.75

第10章 企业价值评估

一、单选题1C 2A 3B 4A 5B 6C 7A 8C 9D 10B 11D 12C 13B 14B 15A 16B 17B 18AD 二、综合计算题

1、40%×5% + 60%×15%=11%

2、资本化率=[(8-4)%×1.5+4%]×0.6+0.4×6%=8.4%

3、①评估权益价值采用的折现率为：股权资本成本=Rf+β?E(Rm)?Rf?=8%＋0.9×（12%－8%）=11.6% ②评估整个企业价值采用的折现率为：加权平均资本成本=11.6%×60%＋10%×40%=10.96%

2 32

4、年金：（100×1/（1+10%）+120×1/（1+10%）+140×1/（1+10%）÷[1/（1+10%）+1/（1+10%）+1/（1+10%）]=295.26÷2.4869=118.7261 （万元） 评估值:118.7261/10%=1187.26(万元)

5、答案要点：(1)运用收益法确定企业的整体评估值：企业整体评估值=

13/(1+10%)+14/(1+10%)+11/(1+10%)+12/(1+10%)+15/(1+10%)=137.21万元 (2)商誉的价值=137.21-90=47.21万元

6、 (1)企业未来5的预期收益额分别为：第1年：200万元 第2年：200×(1+10%)=220万元 第3年：220×(1+10%)=242万元 第4年：242×(1+10%)=266.2万元 第5年：266.2×(1+10%)=292.82万元

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3

《资产评估学》课后练习

(2)折现率=8%+(12%-8%)×1.5=14%

(3)整体评估值=200(1+14%)+220(1+14%)+242(1+14%)+266.2(1+14%)+292.82(1+14%)+300÷14%×(1+14%)=1930.79万元

或前5年收益

=200(1+14%)+220(1+14%)+242(1+14%)+266.2(1+14%)+292.82(1+14%)=817.79(万元) 第6年后的永续收益现值=300÷14%×(1+14%)=1113(万元) 评估值=817.79+1113=1930.79(万元)

(4)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元作为该企业的商誉处理。 -5

-1

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第11章 资产评估报告

一、单项选择题 1A 2C 3D 4A 5D 6C 7A 8B

二、多项选择题 1ABC 2BD 3 ABCD 4ABCD 5ABCD 6ABCD 7ABCD 8ABCD 9ACBD第12章 以财务报告为目的的评估

一、单项选择题 1A 2B 3D 4B 5C 6D 7C 8B 9A

二、多项选择题 1BCD 2CDE 3ABCE 4ABD 5BCD 6ABC 7ABC

- 25 - BC

10