《资产评估学》课后练习

A、1000元 B、12000元 C、4000元 D、2000元

18. 某宗土地的取得成本为800万元，土地开发成本为2000万元，土地开发成本是均匀投入的，土地开

发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为( ) 万元。 A、120 B、142 C、160 D、100

19. 某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估，选择了三个参照物，其交易价格分别为110万元、125万

元和132万元，经综合考虑交易情况、交易日期、区域因素及个别因素后计算的三个参照物的修正系数分别为1.08、1.03和0.98，则该大楼的评估值最接近（ ）万元。 A、123.78 B、124.08 C、125.64 D、129

20. 有一宗地深度为150米，若标准深度为100米，按照“四三二一”法则，该宗地的单独深度百分率为

40%、30%、20%、10%、9%、8%，则其平均深度百分率( )。 A、117% B、78% C、58.5% D、19.5%

二、多选题

1、下列特性中属于土地经济特性的是（ ）。

A、供给的稀缺性 B、位置固定性 C、可垄断性 D、效益级差性 2、运用市场法评估房地产时需修正的因素主要有（ ）。

A、交易情况修正 B、区位因素修正 C、个别因素修正 D、一般因素修正 3、运用收益法评估房地产价格时涉及的基本因素主要是（ ）。

A、房地产的实际收益 B、房地产的客观收益 C、房地产剩余使用权年限 D、房地产的资本化率 4、运用成本法对房地产价格评估，其使用范围主要是（ ）。

A、新开发地 B、学校用地 C、公园用地 D、商业用地 5、运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是（ ）。

A、待开发土地 B、已开发建筑完成的土地 C、将生地开发为熟地 D、待拆迁改造的再开发土地 6、房地产价格中属于政府制定的价格是（ ）。

A、基准地价 B、标定地价 C、房屋重置价格 D、交易底价 7、基准地价的特点是（ ）。

A、区域性价格 B、单位土地面积的地价 C、平均价格 D、宗地价格 8、土地使用权出让可以采用( )方式。

A、协议 B、招标 C、划拨 D、拍卖

三、综合计算题

1、某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为两年，开发费在 开 发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用 成本法评估土地价格。

2、被评估资产是一块50年期土地使用权的空地，通过市场调查得到三个可比实例。其中，实例A成交于2005年10月20日，与待估土地处于同一地区，其交易价格较正常买卖价格偏低2%。市场分析近几年地价平均每月上涨0.5%。实例A在成交时的剩余土地使用年限为60年，折现率为10%。实例A的成交价格为500万元。评估基准日定为2007年10月20日。 要求：（1）计算各因素修正系数。（计算结果保留三位小数） （2）估算对实例A比较修正后的地价。

3、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。

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《资产评估学》课后练习

宗地 标的 A B C D 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 2200 2400 2300 2100 2002.1 2001.1 2001.1 2001.1 2000.1 1.5 100 0 -1% 0 0 -2% 1.6 102 1.7 1.6 1.8 1.7 1.6 1.7 104 0 0 +2% 0 0 个别因素 0 -1% 0 0 -1% 1.8 剩余年限 40 38 40 39 38 1.9 容积率修正系数表 容积率 修正系数 106 108 试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的评估值。

4、某城市有一种住宅用地500m2需要评估,评估基准日为2004年10月31日,现根据该地条件选择了与之类似的已成交案例,几宗地块的比较条件如下: 项目 用途 成交日期 成交价格 容积率 区域条件 个别条件 位置 基础 设施 交通 地势 形状 其他 待估土地 住宅 评估基准日 比较案例A 住宅 2003.10 1000元/m2 3 -2% -1% -2% -2% 0 0 比较案例B 住宅 2003.12 1200元/m2 3 +3% -1% 0 +1% 0 -2% 比较案例C 住宅 2003.4 1400元/m2 4 0 0 +2% +3% 0 0 比较案例D 住宅 2004.8 1000元/m2 2 -3% 0 0 -2% +1% -2% 2 0 0 0 0 0 0 以2003年1月的城市地价指数为100％,以后每月上涨数均为1%. 容积率修正系数如下表: 容积率 修正系数 1 1 2 1.8 3 2.1 4 2.3 5 2.4 几块宗地的剩余使用年限均为40年。

要求：根据以上资料估算该住宅用地的单位地价和总地价。

5、有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：

宗地 A B C D 时间 指数 成交价 690 700 730 730 1999 100 交易时间 2001.8.1 2000.8.1 2002.8.1 2003.8.1 2000 107 交易情况 0 ＋7% 0 －5% 2001 110 2002 108 区域因素 ＋2% 0 －3% ＋3% 2003 113 个别因素 －1% －2% －1% ＋8% 2004 115 上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，

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《资产评估学》课后练习

个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，回答下列问题： 1）为什么要进行交易情况修正？

2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？

3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。

6、有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。

7、某待开发建设用地，土地面积为12 000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。(单位地价的结果保留两位小数)

要求：根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。

第６章 资源资产评估

一、单项选择题

1、 剩余法特别适用于（ ）的评估。

A. 成熟龄林木资产 B. 中龄林木资产 C. 竹林资产 D. 实验林资产 2、 矿产、地质资源等属于（ ）。

A、可再生资源 B、不可再生资源 C、经济资源 D、人文社会资源 3、 资源性资产评估目的有（ ）。

A.使用权出让 B、所有权转让 C、融资 D、企业兼并 4、 下列资源中属于非耗竭性资源的是（ ）。

A.金属矿产资源 B.非金属矿产资源 C.能源矿产资源 D.土地资源 5、 下列资源中属于可再生资源的是（ ） 。

A.森林资源 B.土地资源 C.非金属矿产资源 D.金属矿产资源 6、 下列森林资源中不属于林木资源的是（ ）。

A.经济林 B.风景林 C.特种林 D.薪炭林 7、 下列森林资源中属于森林景观资源的是（ ）。

A.用材林 B.经济林 C.纪念林 D.特种用途林

二、多项选择题

1、自然资源评估的特点包括（ ）。

A、自然资源价格是使用权价格 B、受区位影响较大 C、应尊重经济规律 D、应尊重自然规律 2、林木资产主要包括（ ）。 A、风景林 B、防护林 C、用材林 D、经济林 3、森林资源价格主要构成因素是（ ）。

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《资产评估学》课后练习

A、生产成本 B、评估费用 C、资金时间价格 D地租 4、收益法评估森林资源主要适用于（ ）。

A、经济林资产 B、竹林资产 C、防护林资产 D、实验林资产 5、下列资源中属于生物资源的是（ ）。

A、森林资源 B、动物资源 C、天然水资源 D、牧草资源

第7章 无形资产评估

一、单项选择题

1. 一项无形资产可以在不同地点由不同的主体同时使用，它体现了无形资产固有特性中的( )。 A.不完整性 B.非实体性 C.共益性 D.效益性

2. 在无形资产评估实践中，对法律和合同同时分别规定无形资产的有效期限和收益期限的，但时间长

短不同，（ ）来确定期限。

A、依据法律规定 B、依据合同规定 C、可按两者孰长原则 D、可按两者孰短原则

3. 某项无形资产使用后，使产品市场占有率提高，销量从原来的每年100万件增至120万件。已知该

产品价格为50元，成本为40元。所得税税率33％。则运用直接估算法估计该无形资产每年给企业带来的收益额为（ ）万元。 A、200 B、134 C、165 D、670

4. 某项无形资产使用后，使产品生产成本从每件50元降至40元。已知该产品销量为100万件，所得

税税率33％。则运用直接估算法估计该无形资产每年给企业带来的收益额为（ ）万元。

A、200 B、134 C、165 D、670

5. A公司将其拥有的某项产品的商标使用权通过许可使用合同许可给B公司使用。使用期为3年，按

许可协议，B公司每年按使用该商标后净利润的25%支付给A公司。B公司拟年生产该商标产品30万台，每台市场售价为120元，公司预期各年销售净利润率为30%，折现率按10%计算，该商标的评估值接近（ ）万元。

A、995 B、671 C、497 D、1200

6. 某企业的预期年收益额为15万元，该企业的各单项资产的重估价值之和为60万元，企业所在行业

的平均收益率为20%，以此作为适用本金化率计算出来的商誉的价值为( )。 A、75 B、12 C、15 D、45

7. 某专利技术保护期自1998年10月1日起20年，2000年12月15日作为评估基准日，预计在2010

年1月会有更新的技术替代该专利技术在生产上得到广泛运用。该专利技术的预期收益期限较为合理的年限为（ ）。 A.20年 B.10年 C.9年 D.12年 8. 关于版权的保护期限，阐述错误的是( )。

A.公民作品的发表权、使用权和获得报酬权的保护期为作者终生至死亡后50年

B.若为两人合作完成的作品，则发表权、使用权和获得报酬权的保护期为最后死亡作者死亡后50年 C.作品作者的署名权的保护期限为作者死亡后50年

D.电影、电视、录像和摄影作品的发表权、使用权和获得报酬的权利的保护期为首次发表后的50年 9. 根据我国著作权法规，对于一项两人合作完成作品的署名权，其保护期为( )。

A.作品完成之日起50年 B.作品首次发表日起50年 C.最后一位死亡的作者死亡之日起50年 D.永久

二、综合计算题

1、某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂专利技术，该专利的经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业的产品年销售量将提高10％，产品的销售价格将提高5％，生产及销售成本节约2％。该企业目前的产品年销售量为100万吨，每吨的销售价格为2300

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