安徽中安房地产评估咨询有限公司 房地产抵押价值评估

2.3其他法定优先受尝款 总额（万元） 0 46.41（大写:捌拾贰万零肆佰元整） 4500 总价（万元） 3、抵押价值 单价（元/ m2） （十一）估价人员

参加估价的注册房地产估价师 姓名 殷乐利 周 莉

（十二）实地查勘期

二零一六年六月二十日 （十三）估价作业期

二零一六年六月二十日至六月三十日 （十四）估价报告使用期限

注册号 3420090045 5120110030 签名 签名日期 本估价报告使用期限自估价报告出具之日（二零一六年六月三十日）起一年内有效。

（十五）估价对象变现能力分析及相关风险提示

1、估价对象变现能力分析

13

安徽中安房地产评估咨询有限公司 房地产抵押价值评估

变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。本次评估主要从以下几个方面对估价对象变现能力进行分析。

（1）影响房地产变现能力的主要因素

①房地产的通用性：通用性是指是否常见和普遍适用。一般而言，凡越是常见和普遍适用的房地产，即通用性越强，市场流动性越强，一旦进行处臵，受众面广（市场上可能的购买者多），易于处臵和变现，变现能力也越强，反之亦然。

估价对象系一般常见的住宅房地产，其通用性较强。

②房地产的独立使用性：独立使用性是指能够单独的使用而不受限制。一般的独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。

估价对象基础配套设施达到“六通一平”，且估价对象于价值时点处于正常的独立使用状态，具有较强的独立适用性。

③房地产的可分割转让性：可分割转让性是指在物理上、经济上是否可以分离开使用。由于价值大的房地产变现能力弱，而如果该房地产容易分割，就可以分割成多个价值量小的可以独立使用的部分分别转让，这样就可以提高其变现能力。

估价对象系住宅用途房地产，一般情况下估价对象分割转让可能性不大。 ④房地产的价值大小：一般的说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力自然较弱。价值大小对变现的影响是指潜在购买群体的承受能力，房地产价值越大，潜在购买群体的范围就越小。

估价对象总价值适中，变现能力较好。

⑤房地产的开发程度：一般来说，开发程度越低的房地产。不确定因素较多，变现能力较弱。

估价对象所在区域内基础设施达到宗地外 “六通一平”，开发程度一般，其变现能力一般。

14

安徽中安房地产评估咨询有限公司 房地产抵押价值评估

⑥房地产的市场状况：一般来说，房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。

估价对象系住宅用途房地产，同时池州市贵池区房地产的“二手房”市场发展较成熟，需求较旺盛，住宅用途的房地产市场较繁荣，估价对象变现能力较好。

⑦房地产的区位：一般来说，区位越偏僻，越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。

估价对象所在区域内生活配套设施比较完善，人口密度较好,已经形成成熟的住宅区域，变现能力较好。

（2）假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度

这种可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“价值时点”,而且是“拍卖或变卖”的情形。而这种差异程度主要取决于:市场状况、短期强制处分、购买群体的心理排斥等因素的影响,其最可能实现的价格肯定要比评估的市场价值(指合理的市场价值)要低。

①市场状况:估价对象位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108,区域内新建成的住宅小区较多,二手房交易较为活跃,房地产市场状况较好。

②短期强制处分:估价对象位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108,周边公共配套设施较齐全、自然与人文环境良好,但由于区域内同类型住宅存量房较多,供需处于饱和状态,估价对象短期强制处分时间相对较短,快速变现能力一般。

③购买群体的心理:由于估价对象是“拍卖或变卖”的情形,购买群体在购买时可能存在一定的排斥心理,影响估价对象的变现能力。

（3）最可能实现的价格一般比评估的市场价值低的原因：

①期限限制：相对于正常市场交易而言，拍卖成交对于时间的要求更高，

15

安徽中安房地产评估咨询有限公司 房地产抵押价值评估

首先拍卖会召开之前一般只有不超过15天的时间进行宣传，而且拍卖成交后往往要求购买者在较短的时间内付清款项，这样就不符合假设条件中的有较为充裕的时间的设定，从而造成拍卖成交价往往同市场价有所差异的现象。

②税费差异：根据?拍卖法?的规定，拍卖人可向委托人和买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金，这就意味着买受人要较正常市场交易多负担拍卖佣金，造成了实际承受价高于市场价，在这种情况下，购买者往往会调低购买上限，造成拍卖成交价格要低于正常市场价格。

③心理因素：心理因素是影响拍卖成交的重要因素，很多人认为法院拍卖的房地产不吉利会造成其不去参加竞拍，参加竞拍的人群也容易受到拍卖气氛的影响，如竞买不活跃，会造成观望、等待，心理期待降价从而造成一拍成功率低，且最终成交价位低，也可能会有竞拍非常激烈，造成购买者不理智冲动购买，造成成交价高于市场价。

④买主限制：拍卖公司在进行宣传时，往往通过网络、平面媒体、推介会等形式进行信息的发布，考虑到不同人群接受信息来源的习惯，造成了可能的潜在购买者可能看不到相关信息，对于某些通用性较差的房地产，因其房地产性质决定可能购买的群体集中在一个较为狭窄的范围内，这样也就造成了拍卖成交价与市场价的背离。

综上所述，假定估价对象在价值时点拍卖或者进行变卖,因存在市场状况、短期内强制处分、购买群体的心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般与评估的市场价值的差异程度大约在5%-10%。

（4）变现时间的长短

处臵房地产时,其变现的时间长短与处臵方式、估价对象的面积、用途、价值、成新等因素有关。一般说来,以拍卖方式处臵房地产时,变现时间较短,但变现价格一般较低,变现成本较高,变现时间的长短直接与变现能力的大小正相关。

估价对象抵押房地产如在价值时点进行拍卖或者变卖,其合理的变现时

16