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4 区域土地利用现状规划分析

4.1 区域土地利用现状

项目地处某市高新区，现状项目地块已开发大部，周边地块用地性质以居住、商业用地为主，兼有市政设施、交通设施、道路广场等用地。

研究范围内本项目周边区域主要包括：怡丰新城、某某小区、盛世名居、锐利领峰、新怡花园、领馆国际城、青年城等居住小区，现状均已建设完成，处于陆续投入使用状态，但新建成楼盘入住率低。

项目周边用地现状卫星图

**新城 某某小区

（（（ ***

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（（（ 周边其他小区

图4-1 区域土地利用现状照片

除本项目外，现状研究区域内同类建设项目主要有2处在建项目—中铁城-锦南汇和新川创新科技园。其中中铁城-锦南汇总占地141.8亩，整体定位为新川科技园首席城市生活体，项目总建筑面积达60万平米，其中包含20余万平米的高档住宅和20余万平米商业（包含商业街区、酒店、公寓及底商等），项目将打造约6万平米的第四代购物中心lifestyle shopping center（生活方式中心），建成后将为国际城南带来全新的购物、娱乐及休闲体验。新川创新科技园项目由中新双方合资在某市高新区进行整体规划、开发。项目与2012年5月8日正式开工建设，规划面积约10余平方千米，规划居住人口12万人，就业人口12至15万人，通过高新技术转化和应用，集现代制造、现代服务业、现代生活于一体，建设一个工业化和城镇化相结合的园区。预计到2020年，新川创新科技园基础设施及公建配套投资建设全面建成。

表4-1 现状在建项目指标

项目名称 中铁城-锦南汇 新川创新科技园 主要建筑功能 商住一体 住、商、办公、工业等 建筑/规划面积 60万m2 约10.34平方千米 4.2 区域土地利用规划

根据某市高新区总体规划，区域的土地利用规划是以居住、工业、商业及文化教育等用地为主，配套少量的医疗、行政办公等用地，是一个配套设施完善的综合性的城市功能区。区域土地利用规划详见附图五。

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图4-2 区域土地利用规划示意图

4.3 地铁规划简介

根据《某市城市快速轨道交通线网规划修编》（2005）及《某市城市快速轨道交通建设规划》（2013—2020），拟建项目周边1000m范围内无规划地铁等相关站点。某市城市快速轨道交通建设规划图如下所示：

图4-3 某市城市快速轨道交通建设规划图

由于项目处在距离规划地铁站点1000米的范围内，因此在本次研究年限内，交通需求预测时考虑地铁出行。

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5 交通需求预测

本次交通需求预测包括三个部分：背景交通需求预测、项目交通需求预测和项目周边的其它在建项目交通需求预测。

5.1目标年确定

根据项目建设计划，拟建项目A、B区将于2015年全部投入使用。根据《建设项目交通影响评价技术标准（CJJ/T 141-2010）》6.2.2中关于混合（T10）类建设项目交通影响评价年限的规定，结合项目建设规模，并考虑到项目所在片区路网规划建设的实际情况，综合选定2015年（项目投入使用初年）和2020年（项目投入使用后5年）为评价年限。

5.2背景交通预测

1. 预测方法

背景流量预测一般可采用年增长率法和通行能力反算法，两种方法有不同的适用范围：年增长率法适用于道路两侧用地开发比较稳定、交通流量增长基本无突变的情况；通行能力反算法适用于现状流量较少（或无现状流量）、而将来可能发生突变的情况。年增长率法预测模型如下：

Qd?Q0?1???n （5-1）

式中：Qd：目标年交通量；

Q0：基年交通量；

?：年增长率；

n：预测目标年相对于基年的年数

通行能力反算法是根据道路的通行能力、道路的功能等级、在城市中的区位、道路两侧开发建设情况等综合确定道路的背景饱和度。

由于整个研究范围内道路建设（某某大道以东区域）正处于大规模的开发建设时期，使用增长率法不能反映评价目标年的交通特征，因此本次交通影响评价的背景交通需求预测采用增长率法和通行能力反算法。

2. 参数确定

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