C. 最有效使用原则 D. 贡献原则

E. 合法原则

5．国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括（ ACDE ）。 A. 土地补偿费 B. 拆迁费

C. 安置补助费 D. 地上附着物补偿费 E. 青苗补助费

6．应用基准地价修正法评估宗地地价必须具备的条件包括（ ABE ）。 A. 城镇基准地价 B. 基准地价修正系数 C. 宗地的收益 D. 宗地的开发成本 E. 宗地容积率

7．应用剩余法评估地价时，从房屋与其租赁售价中应扣除的费用项目有（ BCDE ）。 A. 征地费用 B. 建筑总成本 C. 利润 D. 税金 E. 利息

8．影响房地产价格的一般因素包括（ BD ）。

A. 商业繁华程度 B. 经济发展因素 C. 交通因素 D. 城市规划及开发战略 9．运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括（ BE ）。 A. 土地出让金 B. 土地使用年限 C. 拆迁费用 D. 土地等级 E. 容积率

三、判断题

1．一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况成正比关系。（√）

2．土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的，这种变化所带来的增值收益应归土地转让者所有。 （× ）

3．基准地价修正法的基本公式是：宗地地价=基准地价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率。 （ × ）

4．最有效使用原则是房地产评估的最高原则。 （×）

5．收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。（×） 6．供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。 （×）

7．用市场法评估地产价格时，土地使用年限修正公式K=[1－1／(1+r)]／[1－1／(1+r)]中，r为土地的还原利率，m为估价对象的使用年限，n为可比实例的使用年限。 （ √ ） 8．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者申请未获批准的，由原土地登记机关注销登记，土地使用权由国家无偿收回。（√ ） 9．用成本法评估房地产价格，计算投资利息时，计息期应为整个开发期。（ × ） 10．供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。 （ × ） 11．贡献原则是房地产评估中收益法和剩余法的基础。（×）

四、计算与分析题

1．有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000m2，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元/ m，专业费用为建筑费用的10%，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每日2元/ m2，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%，试评估该宗地地价。

2

m

n

答案：

（1）年总收益：2×365×1000×5=3650000（元）

（2）年总费用：3650000×2%＋3500×5000×（1.5%＋0.2%）＋3650000×17.5% =1009250（元）

（3）年纯收益：3650000－1009250=2640750（元）

（4）房地产总价：2640750/7%×[1－1/(1＋7%)]=36258750（元） （5）测算建筑费及专业费：3500×（1＋10%）×5000=19250000（元） （6）利息：地价×[ (1＋6%)－1]＋19250000×[ (1＋6%)－1]

= 0.1236 ×地价＋1155000 （7）开发商利润：（地价＋19250000）×20%=0.2×地价＋3850000 （8）地价=房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润

=36258750－19250000－0.1236 ×地价－1155000－0.2×地价－3850000 地价=9069016（元） 2．有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如表5-10所示。

表5-10 宗地交易修正表 宗地 成交价（元/ m2） 交易时间 A B C D E F G 680 610 700 680 750 700 2005年 2005年 2004年 2006年 2007年 2008年 2008年 交易情况 +1% 0 +5% 0 -1% 0 0 容积率 1.3 1.1 1.4 1.0 1.6 1.3 1.1 区域因素 0 0 0 -1% 0 +1% 0 个别因素 +1% -1% -2% -1% +2% 0 0 2

50－2

该城市地价指数表见表5-11。

表5-11 城市地价指数表 时间 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 指数 100 103 107 110 108 107 112 据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，评估该宗土地2008年的价值。

答案： A：680?B：610?C：700?112110112110112107???100101100100100105???105115105105105120???100100100100100100???1001011009910098?620（元/m） ?627（元/m） ?623（元/m）

222D：680?E：750?F：700?112108112107112112???10010010099100100???105100105128105115???10099100100100101???10099100102100100?755（元/m） ?638（元/m）

22 ?633（元/m）2评估结果：案例D的值为异常值，给予剔除。其他的较为接近，取其平均值作为评估结果。

2

所以G得评估结果为：（620＋627＋623＋638＋633）／5=628（元/m）

第五章 流动资产评估

一、单项选择题

1．对流动资产评估时，功能性贬值一般应(A )。

A. 无需考虑 B．必需考虑 C．考虑一部分 2．某企业有一张为期一年的票据，票据面值为650 000元，年利率为7.2%，截止评估基准日离收款期尚差两个半月的时间，该应收票据的评估价值为（ B ）元。 A. 659 750 B. 687 050

C. 640 250 D. 678 050

3．某企业于2007年10月购进1 000吨钢材，每吨价格为3 800元，2008年9月购进钢材500吨，每吨价格为4 000元，2008年10月有库存钢材700吨，该批库存钢材2008年10月的评估价值为（ A ）万元。

A. 280 B. 266

C. 273 D. 276

4．某被评估企业截至评估基准日止，经核实后的应收账款余额为146万元，该企业前五年的有关资料如表5－3：

表5—3 某企业前五年应收项目坏账情况 单位：元

年 份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合 计 处理坏账额 180000 50000 100000 80000 20000 610000 应收项目余额 1200000 1480000 1400000 1600000 1520000 7200000 备 注 处理坏账额中不包括体制变动形成的坏账额 根据上述资料，确定该企业应收账款的评估值为( A )。 A．1236620元 B．7200000元 C．36000元

5．某企业向甲企业邮寄材料，价款500万元，商定6个月后收款，采取商业承兑汇票结算。该企业于4月10日开出汇票，甲企业已经承兑，汇票到期日为10月10日。现对该企业进行评估，基准日定为6月10日，由此确定贴现日期为120天，贴现率按月息6‰计算，因此该应收票据的评估值为（ C ）万元。

A. 12 B. 500 C. 488 D. 450

6．某项在用低值易耗品，原价900元，按五五摊销法，账面余额为450元，预计可使用一年，现已使用9个月，该低值易耗品的现行市价为1 200元，由此确定该在用低值易耗品价值为（ D ）元。

A.900 B. 1 200 C. 450 D. 300

7．某企业3月初预付6个月的房屋租金90万元，当年5月1日对该企业评估时，该预付费

用评估值为（ B ）万元。

A. 35 B. 60 C. 45 D. 30 8．采用成本法对在用低值易耗品评估时，成新率的确定应依据（ C ）。 A. 已使用月数 B. 已摊销数额 C. 实际损耗程度 D. 尚未摊销数额 二、多项选择题

1．产成品及库存商品的评估，一般可采用（ BC ）。 A. 年金法 B. 成本法 C. 市场法 D. 分段法 2．评估应收账款时，其坏账的确定方法是（ AB ）。 A. 坏账比例法 B. 账龄分析法 C. 财务制度规定的3‰～5‰ D. 账面分析法 E. 合法原则

3．产成品及库存商品的评估，一般可以采用( BC )。 A．收益法 B．成本法 C．市场法 4．流动资产具有（ ABC ）特点。

A. 周转速度快 B. 变现能力强

C. 形态多样化 D. 占用数量的固定性 5．适用于按债权类流动资产进行评估的具体内容包括（ AE ）。 A. 应收账款 B. 预收账款 C. 各项存款 D. 短期投资

E. 待摊费用

6．对流动资产评估无需考虑功能性贬值是因为( AB )。

A．周转速度快 B．变现能力强 C．形态多样化 D．库存数量少 E．获利能力强 三、判断题

1．流动资产是指企业在生产经营活动中，必须在一年内变现或耗用的资产。（×） 2．对流动资产评估要考虑其综合获利能力进行综合性价值评估。（×）

3．对近期购进的库存材料进行评估时，可以采用成本法，也可以采用市场法。（√） 4．评估时采用的市场法主要是适用于价格基本保持不变的某类存货。（×） 5．评估时采用的成本法主要是适用于价格基本保持不变的某类存货。（√ ） 6．评估流动资产时一般不需考虑资产的功能性贬值因素。 （√）

四、计算与分析题

1．某评估公司对甲公司进行评估。评估基准日，甲公司应收账款余额合计金额为256万元，坏账准备余额为12.8万元。应收账款总金额中包括未到期的应收账款60万元，1年以上的应收账款75万元，2年以上的应收账款80万元，3年以上的应收账款41万元.根据相关资料分析，预计未到期的应收账款的坏账损失率为2%，1年以上的坏账损失率为13%，2年以上的坏账损失率为18%，3年以上的坏账损失率为51%。

要求：该应收账款的评估值是多少万元？

答案：

（1）预计未到期应收账款的坏账损失为：60×2%=1.2（万元） （2）预计一年以上应收账款的坏账损失为：75×13%=9.75（万元） （3）预计两年以上应收账款的坏账损失为：80×18%=14.4（万元） （4）预计三年以上应收账款的坏账损失为：41×51%=20.91（万元）