D. 设备加权更新成本合计/更新成本合计

6．采用价格指数调整法评估进口设备所适用的价格指数是（ B ）。

A. 设备进口国家零售商品价格指数 B. 设备出口国生产资料价格指数 C. 设备出口国综合价格指数 D. 设备出口国零售商品价格指数 7．设备成新率是指( C ).

A.设备综合性陈旧贬值率的倒数 B．设备有形损耗率的倒数 C.设备有形损耗率与1的差率 D.设备现实状态与设备重置成本的比率

8．某国有企业被估设备的超额运营成本额为1万元，剩余使用年限为3年，假设折现率为10%，该设备的功能性贬值额最接近于（ C ）万元。 A. 2.5 B. 0.91 C. 1.67 D. 2

9．按成本法评估设备的重置成本，当被估对象已不再生产时，评估应采用（ D ）。 A. 替代型设备的价格 B. 按被估设备的账面价值

C. 采用现行市价法 D. 参照替代设备价格采用类比法估测 10．计算重置成本时，不应计入的费用是（ A ）。

A. 维修费用 B. 构建费用

C. 安装费用 D. 调试费用 11．进口设备的到岸价是指(C )。

A．设备的离岸价＋进口关税 B．设备的离岸价＋海外运杂费＋进口关税 C．设备的离岸价＋海外运杂费＋境外保险费

D．设备的离岸价＋境外保险费

12—13．被评估机组为3年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已不再生产．已被新型机组所取代。经调查评估时其他企业购置新型同类机组为30万元人民币，被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20％，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为10000元(其他费用忽略不计)。

12．被评估机组的现实全新价格最有可能为(D )。

A．30万元 B．29万元 C．23万元 D．24万元 13．被评估机组的评估值为( A )。

A．168000元 B．135382万元 C．210DOD万元 D．177382万元 14．运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了( D)因素。 A.技术因素 B．功能因素 C.地域因素 D．时间因素 二、多项选择题

1．设备成新率的估测通常采用( ABC )进行。

A．使用年限法 B．修复金额法 C．观测分析法 D．功能价值法 E．统计分析法

2．采用观察法评估机器设备的实体性贬值时，应收集的信息包括（ ABCD ）。 A. 设备的现行技术状态 B. 设备的实际已使用时间 C. 设备的原始制作质量 D. 设备的工作环境和条件 3．进口设备的重置成本除包括CIF价外，还包括（ ABE ）。 A. 银行手续费 B. 进口关税

C. 境外运杂费 D. 境外途中保险费 E. 安装调试费

4．安装周期很短的通用设备，其重置成本一般包括（ ABD ）。 A. 设备购置费 B. 运输费用

C. 利息费用 D. 安装费用

5．价格指数法适用于( BD )设备重置成本的估测。

A．无账面原值的 B. 无现行购置价的 C．无财务核算资料的 D．无参照物的

6．利用国内替代设备的重置成本推算进口设备重置成本的前提条件是(AC)。 A．无进口设备的现行CIF B．关税税率变化很大 C．无国外替代设备的现行FOB D. 外汇汇率变化很大 7．设备物理寿命的长短主要取决于（ ABC ）。

A. 使用强度 B. 设备质量 C. 维修水平 D. 技术进步速度

8．运用市场法评估机器设备价值，选择参照物时，应特别注意参照物与评估对象在（ ABC ）等方面的可比性。

A. 规格型号 B. 制造厂家 C. 市场条件 D. 交易地点

9．构成机器设备重置成本的间接费用主要有(ACD )。

A. 购建设备所发生的管理费用 B．购建设备所发生的运输费用

C．购建设备所占用资金的资金成本 D．购建设备所发生的总体设计费用 E. 购建设备所发生的安装费用

10．当利用参照物及比较法估测被评估机组的重置成本时，需调整的重要参数有( BCD )。 A.设备所在地与参照物所在地的地区因素．包括交通条件和周围环境等 B．设备的生产能力因素，包括年产量、单位时间产量

C．设备交易的时间差别因素

D．被评估设备所在地与参照物所在地同设备供应地的距离和通达条件 11．设备的功能性贬值通常表现为(BC )。

A．超额重置成本 B．超额投资成本 C. 超额运营成本 D．超额更新成本

12．能采用收益法评估的设备主要有( BD ).

A．单台设备 B．成套设备 C．通用设备 D．生产线 三、判断题

1．机器设备的已提折旧年限就是机器设备的已使用年限。 （×）

2．已提完折旧的设备的成新率为零。 （ × ）

3．利用物价指数法评估设备的重置成本是有一定局限性的。 （ √ ） 4．进口设备的FOB价格加上途中保险费等于进口设备的CIP价格。 （ × ） 5．各种机器设备原始成本的费用构成都是相同的。 （×） 6．技术检测是机器设备评估的基础。 （ √ ）

7．设备的重置成本是指评估时点再获取全新设备的取得成本。 （ √ ） 8．设备的有形损耗率=1/设备成新率。 （ × ）

9．只要设备的利用率下降，设备就一定存在经济性贬值。 （ × ） 10．以设备的更新重置成本作为评估的基础，可以不考虑设备因有超额投资成本形成的功能性贬值。 （ √ ） 四、计算与分析题

1．评估生产线，其年设计生产能力为10 000吨，评估时，由于受到政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产6 000吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率

为10%，生产线的规模经济效益指数为0.6。要求：计算生产线的经济性贬值率及经济性贬值额（企业所得税税率为25%）。

答案：

0.6

（1）经济性贬值率=1－（6000/10000）×100%=26.40%

（2）经济性贬值额=100×10000×（1－25%）×（P/A，10%，3）

=750000×2.4869=1865175（元）

2．评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已不再生产了，已经被新型机组取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。

要求：（1）估测该机组的现时全新价格； （2）确定该机组的成新率。 （3）确定设备的评估值。 答案：

（1）被评估机组的现时全新价格最有可能=30×（1－20%）=24（万元） （2）该机组的成新率=[8÷(5＋8)] ×100%=61.54%

（3）设备的评估值=24×61.54%=14.77（万元）

3．被评估设备为1999年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是20万马克。2004年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业2004年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70％～90％，境外运杂费约占FOB价格的5％，保险费约占FOB价格的0.5％，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0．8％计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3％计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币。被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10％，评估时马克与美元的汇率为1．5马克:1美元，人民币与美元的汇率为8元人民币:1美元。根据上述数据估测该进口设备的价值。

解：根据题意有：

(1)被评估设备的C1F价格取同年其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理．即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。 (2)被评估设备的重置成本为：

(设备的CIF价格＋银行手续费)×(1＋国内运杂费) 银行手续费＝20× 8 ×0．8％＝1．28(万元人民币) 国内运杂费；(160＋1．28)×3％＝4．84(万元人民币) 进口设备重置成本＝160＋1．28＋4．84＝166(万元人民币) (3)设备的成新率；5÷(5十5)×100％＝50％ (4)设备的功能性贬值为：

20000×(1—33％)(P／A，10％，5)＝13400×3．7908＝5．0797(万元人民币) (5)进口设备的评估值为：

166×50％ － 5．0797＝78(万元人民币) 第四章 房地产评估

一、单项选择题

1．在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（ A ）评估较为合法。

A. 成本法 B. 市场比较法 C. 残余估价法 D. 收益法

2．某宗土地2 000m，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200m，第2 层至第10层每层建筑面积为1 000m2，则由此计算出的建筑容积率为（ B ）。 A. 0.6 B. 5.1 C. 2 D. 6 3．土地“三通一平”是指（ B ）。 A. 通水、通热、通路、平整地面 B. 通水、通路、通电、平整地面 C. 通水、通路、通气、平整地面 D. 通水、通电、通讯、平整地面

4．土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年期，下列各项关于：（1）居住用地；（2）工业用地；（3）教育科研文化卫生体育用地；（4）商业旅游娱乐用地；（5）综合或其他用地，最高出让年限正确的是（ A ）。 A. 70年、50年、50年、40年、50年 B. 70年、50年、50年、40年、40年 C. 60年、50年、50年、40年、50年 D. 60年、50年、40年、40年、50年

5．有一宗地深度为150m，若标准深度为100m，按照“四三二一”法则，该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%、8%，则其平均深度百分率为（ B ）。 A. 117% B. 78% C. 58.5% D. 19.5%

6．在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（ B ）的价格。

A. 评估时间 B. 评估基准日 C. 过去时点 D. 未来时点 7．城镇土地的基准地价是(D )。

A．某时点城镇土地单位面积价格 B．某时期城镇土地单位面积价格 C．某时点城镇区域性土地平均单价 D．某时期城镇区域性土地平均单价 8．基准地价修正法从评估原理的角度划分可归属于（ C ）。 A. 收益法 B. 成本法 C. 市场法 D. 清算价格法

9．某宗地土地单价为3 000元/平方米，该宗地容积率为1.5，建筑面积为150平方米，则楼面地价为（ C ）元/平方米。

A. 20 B. 200 C. 2 000 D. 4 500

10．待估建筑物帐面原值100万元，竣工于2000年底，假定2000年的价格指数为100％，从2001年到2005年的价格指数每年增长幅度分别是11．7％、17％、30．5％、6．9％、4．3％，则2005年底该建筑物的重置成本最有可能是( B )。

A．1048000元 B．1910000元 C．1480000元 D．19100000元 二、多项选择题

1．建筑物从大的类别方面可分为( BD)。

A. 商业用房 B．房屋 C．公共建筑 D．构筑物 E．工业建筑

2．房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益/资本化率，其成立的前提条件是（ ABD ）。 A. 纯收益每年不变 B. 资本化率固定 C. 收益期限为法定最高年限 D. 收益期限为无限期 3．建筑物应在( BCD )方面符合政府规定。

A．建筑结构 B．建筑用途 C．容积率 D．覆盖率 4．房地产评估的原则包括（ ABCDE ）。

A. 供需原则 B. 替代原则

2

2