在 70%， 一些老小区还不到 40%。这样，新旧物业交接时物业费的纠纷就成为一个很大障碍。旧物业 公司在物业费的问题没有解决前，让其退出是很难的。

（4）其他费用，如前期停车费、一些经营性收益的问题也影响了新旧物业交接的顺利 开展。 新旧物业交接难的法律原因 1、法律规定不完善。从《条例》规定看，有关业主换物业公司的规定在《条例》中比 较少，物业公司不移交有关事项的法律责任的规定。 2、政府对物业公司交接监管不力。 目前， 政府对物业公司交接工作的监管力度是远远不够的。 做好物业公司交接的监管， 政府有关部门要做交接的具体指导、防止新老物业的冲突、有关事项的宣传等工作。而从目 前的情况看， 政府在物业公司交接中的作用尚不明显。 我国法律关于物业交接的规定本身就 少，在这种现实条件下，政府的指导和监督就尤为重要。 备注： 问：谁能决定选聘物业？ 答：不同阶段有所不同，在入住前和业主大会成立前的物业选聘由开发商组织实施，业主大 会成立后由业主大会授权业主委员会决定组织实施。 开发商或业主大会授权的业主委员会应 当在组织承接验收活动前 10 个工作日，将有关情况书面告知社区所在地的社区居委会和街 道办事处。 问：选聘新物业公司后，旧物业合同还有效吗？ 答： 无论是开发商还是业主大会换物业都要依法选聘。 也就是说应先解除与原物业公司的物 业管理服务合同后，方可组织新物业公司接管。物业合同

一般分为定期和不定期两种。定期 合同有 1 年也有两年、3 年的，新物业公司上岗执勤必须要等旧合同结束方可；不定期物业 合同一般规定“合同到业主大会选聘新物业并在新物业合同生效之后为止”等类似内容。 问：新老物业公司承接验收如何操作？ 答：开发商、业主大会和原物业公司要做好承接验收前的准备工作，并及时书面通知新物业 公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后 15 个工作日内做出书面回复并与开发商 或业主大会约定承接验收时间。在约定时间内，开发商、业主大会或原物业公司应先做资料 交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其他有关资 料移交给新物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由 双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。资料交接完毕后是现场交接：新物 业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收， 注明设备现状及接管时间。 开发商 或业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位 盖章及现场参加人员签字。 开发商、 业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物 业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。 问：查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况，该如何处理？ 答：物业项目经查验不合格的，开发商应进行返修并商定时间复验。经查验合格的，新物业 公司应当在 5 个工作日内签署查验合格凭证， 并及时签发承

接文件。 新老物业公司交替时发 现不合格的情况待定。 交接双方应当制作物业查验记录。 物业查验记录一般包括房屋质量查 验记录、 设施设备查验记录和环境工程查验记录， 双方可以根据物业的具体情况设计查验记 录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、 存在问题、返修意见、跟踪结果等。业主有权要求调阅查验记录。

问：原物业公司何时退出？拒不退出的怎么办？ 答： 原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的， 新选聘的物业公司应与业主委员会协 商或通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管理区域。